РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА 2018 Г.
Обзор вторичного рынка жилья по Кировской области
По данным портала «Кировстат», выявлены средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
Таблица 3.1 - Средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
| Средние цены, в рублях за 1 кв. м. жилой площади | |
| Первичный рынок: | |
| I квартал | 37 827 |
| II квартал | 38 044 |
| III квартал | 38 211 |
| I V квартал | 37 999 |
| Вторичный рынок: | |
| I квартал | 40 976 |
| II квартал | 40 512 |
| III квартал | 40 208 |
| I V квартал | 40 372 |
Таким образом, исходя из данных таблица, приведённой выше, можно сделать вывод, что средняя стоимость 1 м. кв. жилой площади на первичном рынке, составляет 38 012 руб., а вторичного – 40 620.
Рынок труда
Численность рабочей силы Кировской области в 2016-2018 годах представлены в таблице 5.
Таблица 5 - Численность рабочей силы Кировской области в 2016-2018 годах
| Показатели | рабочая сила, тыс.чел | в том числе | уровень участия в рабочей силе % | уровень занятости % | уровень безработицы % | |||
| занятые | безработные | |||||||
| 2016 | ||||||||
| Всего | 679,9 | - | - | - | - | - | ||
| мужчины | 347,4 | - | - | - | - | - | ||
| женщины | 332,6 | - | - | - | - | - | ||
| 2017 | ||||||||
| всего | 672,1 | 636,5 | 35,6 | 62,1 | 58,8 | 5,3 | ||
| мужчины | 343,2 | 323,7 | 19,5 | 70,5 | 66,5 | 5,7 | ||
| женщины | 328,9 | 312,7 | 16,2 | 55,2 | 52,5 | 4,9 | ||
| 2018 | ||||||||
| Всего | 663,8 | 628,9 | 34,9 | 61,9 | 58,6 | 5,3 | ||
| мужчины | 341 | 321,5 | 19,5 | 70,7 | 66,6 | 5,7 | ||
| женщины | 322,8 | 307,4 | 15,4 | 54,7 | 52,1 | 4,8 | ||
| Темп роста рабочей силы, %, | 97,63
| |||||||
Вывод: По сравнению с 2016 годом численность рабочей силы уменьшилась на 2,37%, это может быть связано с естественной убылью или миграции населения.
3.3. Спрос
Статистика запросов по вопросам купли-продажи жилья в 2018 году свидетельствует о традиционно высокой активности потенциальных покупателей в октябре. По количеству запросов данный месяц уступает лишь «горячему» сезону на рынке жилой недвижимости, продолжающемуся с февраля по апрель включительно.
Таким образом, к настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой кировского вторичного рынка жилья в 2018 году является постепенное (важно отметить, что не резкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15-20% в годовом выражении, то, чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2017 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников.
3.3. Предложение
Согласно статистике Аналитического центра КировСтат, по итогам октября 2018 года объем предложения на кировском вторичном рынке жилья составил 25 233 объекта, увеличившись по сравнению с сентябрем на 5,8%. Надо отметить, что на текущий момент это максимальный с начала 2018 года ежемесячный прирост по данному показателю, до сих пор коррекция не превышала 3,7%. При этом за прошедшие десять месяцев количество представленных к продаже вариантов столичной «вторички» увеличилось всего 0,2 %.
|
|
|
РАЗДЕЛ 4. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Этапы проведения оценки
Оценщик осуществил сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучил количественные и качественные характеристики объекта оценки, собрал информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки.
В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 проведение оценки включает следующие этапы:
• Заключение с Заказчиком Договора об оказании услуг по оценке: на этом этапе Оценщик идентифицировал реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана дата оценки.
• Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: на этом этапе были выявлены и определены количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Также на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка.
|
|
|
• Применение подходов к оценке: на этом этапе Оценщик исследовал возможные варианты использования объекта оценки и выбрал его наиболее эффективное использование, в соответствии которым строятся все дальнейшие расчеты. Далее был осуществлен выбор методов оценки и осуществлены необходимые расчеты.
• Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: на данном этапе Оценщик приходил к выводам об итоговой величине стоимости объекта оценки.
• Составление и передача Заказчику Отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного Отчета об оценке, предоставляемого в соответствии с Договором об оказании услуг по оценке Заказчику.
|
|
|
Понятие рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Общие понятия оценки
Общие понятия оценки приведены в разделе II ФСО №1:
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».
Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 164; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!