Тема 8. Финансирование и кредитование в строительстве 4 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 19Следующая ⇒

Комбинирование в строительстве - форма осуществления строительного производства, которое характеризуется административным объединением строительства и монтажа, организаций разной специализации или строительных и монтажных организаций с промышленными предприятиями по изготовлению конструкций и деталей (комбинирование нашло выражение в создании домостроительных (ДСК), заводобудівних (ЗБК) и других комбинатов).

Экономическая эффективность комбинирования достигается за счет снижения текущих расходов на производство и транспортно-бытовых расходов. Источниками экономии являются совершенствования технологии, устранения отдельных промежуточных операций и сокращение производственного цикла объединяемых специализированных производств. Определение эффективности комбинирования осуществляется путем сопоставления экономических показателей деятельности на родственные виды продукции, производимые на комбинированных и некомбинированных предприятиях [12].

Тема 3. Основы экономической оценки земли под строительство.

3.1. Понятие ренты. Ее виды и характеристики. Земельная рента в строительстве.

3.2. Основные методики оценки городских земель под застройки. Основы комплексной градостроительной оценки территории города.

3.1. Понятие ренты. Ее виды и характеристики. Земельная рента в строительстве.

Земельным Кодексом утверждено, что денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе. [13]. В то же время законодательство [14] определяет земельную ренту как рентный доход - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка;

Условием для образования ренты является аренда земли. При этом рента как категория отличается от понятия аренды, поскольку аренда земли - это тип землепользования, при котором владелец передает свой участок на установленный срок другому лицу (арендатору) для хозяйствования за назначенную плату.

Рентные отношения формируются между владельцами земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде привычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая отдается землевладельцу. Рента - это излишек (сверхприбыль) над привычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилищные и хозяйственные строения, оросительные сооружения, средства связи и другие средства. Размер арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон : землевладельца и арендатора .

Виды ренты и их характеристика :

1. Абсолютная рента - разновидность ренты, которая возникает для ограниченного количества участков в результате господства монопольных цен в сельском хозяйстве и связанных с ним отраслях. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В действительности, владелец земли именно в этой своему качеству, осознавая, что земля необходима всем для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставляет любителя пользоваться землей, платить за нее арендную плату.

2. Монопольная рента - это особенная форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезную ископаемые. Монопольная рента возникает для участков с исключительными естественными условиями для производства редких сельскохозяйственных продуктов (особенных сортов винограда, некоторых видов цитрусовых и тому подобное), которые реализуются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов, что позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Земельная рента в строительстве характеризуется влиянием местоположения земельного участка и ее особенностями (геологическими, топографическими и тому подобное). На размер строительной ренты влияет динамика численности населения, а также особенности объектов недвижимости, которые размещаются на земельном участке (жилье, промышленные строения и тому подобное).

Нормативно-методическая регуляция оценки земель осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах, которые устанавливают порядок проведения оценки земель, организации и выполнения землеоціночних работ, состав и содержание технической документации и отчетов с экспертной денежной оценки земельных участков, требования до них, порядок их выполнения [15]. Методической базой оценки городских земель под застройку складывают:

1. Методика экспертной денежной оценки земельных участков, которая регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель во время заключения гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета согласно законодательству [16].

2. Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, который используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мине, наследовании и даровании земельных участков по закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также во время разрабатывания показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель [17].

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется на основе таких методических подходов:

капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая);

сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных обременений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход из земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле 3.1:

(3.1)

где Цкп - стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнях);

К - чистый операционный или рентный доход (в гривнях);

Ск - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка в течение определенного периода со следующей ее продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле 3.2:

(3.2)

где Цкн - стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в ден.ед.);

Доi - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за і-й год (в ден.ед.);

Р - текущая стоимость реверсии;

t - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возвращения капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

Согласно методическому подходу, базирующемуся на сопоставлении цен продажи аналогичных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, учитывающих отличии в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Откорректированная цена продажи аналогичного земельного участка определяется по формуле 3.3:

(3.3)

где Ца - откорректированная цена продажи аналогичного земельного участка (в ден.ед.);

Ца - фактическая цена продажи а-ї подобного земельного участка (в ден.ед.);

m - количество факторов сравнения;

дельта Цj - разница (поправка) в цене (+-) продажи а-ї подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, по j -м факторам сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые за факторами, которые влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается. При наличии большого количества продаж подобных земельных участков на рынке для определения стоимости путем сопоставления цен продаж могут быть примененные методы математической статистики.

Методический подход, который базируется на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (капитализированным чистым операционным ли или рентным доходом от ее использования) и расходами на земельные улучшения по формуле 3.4:

(3.4)

где Цв - стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в ден.ед.);

Цо - ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализирован чистый операционный или рентный доход от ее использования (в ден.ед.);

Вос - расходы на земельные улучшения (в гривнях).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

За Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов в основе нормативной денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, который получается в зависимости от места расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно ландшафтно и историко-культурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

Населенные пункты включают земли всех категорий за основным целевым назначением, которые располагаются в их административных пределах.

Нормативная денежная оценка населенных пунктов для всех категорий земель и земельных участков (за исключением сельскохозяйственных угодий) определяется согласно формуле 3.5.

Нормативная денежная оценка одного квадратного метра земельного участка населенных пунктов определяется по формуле:

(3.5)

где Цн - нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка (в ден.ед.);

В - расходы на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в ден.ед.);

Нп - норма прибыли (6%);

Нк - норма капитализации (3%);

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилищную и общественную застройку, для промышленности, транспорту и тому подобное);

Км - коэффициент, который характеризует место расположения земельного участка.

Нормативная денежная оценка земельного участка подлежит индексации.

Расходы на освоение и обустройство территории (В) уключають восстановительную стоимость как первобытную стоимость, которая изменяется после переоценки, инженерной подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (в том числе внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.

Индексация расходов осуществляется за индексами стоимости основных фондов в соответствии с действующим законодательством. Расходы на освоение и обустройство территории определяются за каждым конкретным населенным пунктом по данным статистической отчетности соответствующих органов государственной статистики.

Коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка(табл. 3.1), учитывает относительную прибыльность видов экономической деятельности.

Таблица 3.1

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка (Кф)

Категория земель за функцией использования	Состав категории земель	Значение коэффициента Кф
1	2	3
Земли жилищной застройки	Земли индивидуального жилищного строительства и хозяйственных зданий Земли малоэтажной и многоэтажной неусадебной застройки Земли сельскохозяйственного значения под хозяйственными зданиями и сооружениями	1,0
Земли промышленности	Земли пищевой промышленности промышленности; табачной промышленности (кроме выращивания табака и махорки); охоты и связанных с ним услуг; текстильной промышленности и пошива одежды; производств готовой одежды и меха; производства кожи и кожаной обуви; обрабатывание древесины и производства изделий из древесины; производства бумаги и картона. Земли издательского дела, полиграфической промышленности, воссоздания печатных материалов; производства кокса, продуктов нефтепереработки и ядерного топлива; химического производства; резиновой и пластмассовой промышленности; производства других неметаллических минеральных изделий; металлургии, обработки металла; производства машин и оборудование; производства канцелярских и электронно-вычислительных машин; производства электрических машин и аппаратуры; производства оборудования для радио, телевидения и связи; производства медицинских приборов и инструментов; точных измерительных устройств, оптических устройств и часов. Земли производства автомобилей; земли другого транспортного оборудования; земли производства мебели и других видов производства. Земли обработки отходов, земли строительства, земли исследований и разработок исследований и разработок.	1,2
Земли горной промышленности и горных разработок	Земли добычи энергетических материалов	1,0
	Земли торфоразработок	0,1
	Земли добычи неэнергетических материалов	1,0
Земли коммерческого использования	Земли торговли транспортными средствами и их ремонта; оптовой торговли и посредничества в торговле; розничной торговли бытовыми товарами и их ремонт; земли гостиниц и ресторанов; земли предприятий финансового посредничества, предприятий страхования. Земли предприятий, которые осуществляют вспомогательную деятельность в сфере финансов и страхования; предприятий, которые осуществляют операции с недвижимостью, сдача под найм и услуги юридическим лицам; предприятий, которые осуществляют деятельность в сфере информатизации; земли предприятий, которые осуществляют услуги, которые предоставляются преимущественно юридическим лицам; предприятий, которые осуществляют индивидуальные услуги, деятельность в сфере отдыха и развлечений (азартные игры и игры на деньги и тому подобное)	2,5
Земли общественного назначения	Земли предприятий, которые осуществляют коллективные, общественные и личные услуги (за исключением предприятий, которые осуществляют деятельность в сфере отдыха и развлечений); земли государственного управления, обороны; образования; здравоохранения и социальной помощи; экстерриториальной деятельности	0,7
Земли транспорта, связи	Земли наземного и подземного транспорта (земли путей, земли автомобильного, железнодорожного, трамвайного и троллейбусного, трубопроводного транспорта, метрополитена); земли водного, авиационного транспорта, почты и связи	1,0
Земли технической инфраструктуры	Земли производства электроэнергии и газа, производства и распределения тепла; сбора, очистки и распределения воды. Земли предприятий, которые осуществляют ассенизацию, уборку улиц и обработки отходов	0,65

Продолжение табл. 3.1
1	2	3

Другие земли

Земли зеленых насаждений общего и специального пользования); земли кладбищ и крематориев; земли естественно-заповедного и другого природоохранного назначения. Земли оздоровительного и рекреационного назначения, историко-культурного назначения. Земли лесного хозяйства и связанные с ним услуги. Земли под водой, с площадью акватории до 50 гектар.

0,5

Отнесение земель к категории земель за функциональным использованием осуществляется согласно Инструкции из заполнения государственной статистической отчетности из количественного учета земель (формы NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), в соответствии с видами экономической деятельности, отмеченными в справках, которые предоставляют юридическим лицам органы государственной статистики.

Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 186; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!