Тема 8. Финансирование и кредитование в строительстве 2 страница

- на покрытие риска всех участников строительства, которые назначены на возмещение расходов, связанных с увеличением стоимости объемов работ и расходов, характер и методы которых не могут быть точно определены при проектировании, а также увеличение стоимости строительства, вызванного изменением государственных стандартов на отдельные материалы, изделия и конструкции, оборудование и так далее;

- на покрытие дополнительных расходов, связанных с инфляционными процессами, какие предназначенные для возмещения увеличения стоимости трудовых и материально-технических ресурсов, вызванного инфляцией.

Использование такой системы ценообразования позволяет оперативно реагировать на рыночные изменения стоимости трудовых и материально-технических ресурсов, обеспечивает прозрачность и достоверность.

С 1 апреля 2009 были введенные изменения к Правилам определения стоимости строительства, которыми предвидено дифференцированное определение прибыли и административных расходов в зависимости от вида и назначения конкретного объекта строительства. Этими изменениями также предвидены при определении стоимости строительства текущие цены на материальные ресурсы принимать по самой малой цене, которая сложилась на такой вид ресурсов в регионе. Цены на материальные ресурсы регистрируются. Кроме этого, изменениями предвидено при проведении взаиморасчетов за объемы произведенных работ средства на покрытие расходов подрядчика на возведение временных зданий и сооружений определять на основании исполнительной сметы, согласованной с заказчиком, и фактически возведенных зданий и сооружений. Уточненные условия, при которых может уточняться твердая договорная цена [4].

Ценообразование в строительстве базируется на основополагающих экономических понятиях, таких как себестоимость, стоимость, цена.

Стоимость строительной продукции - это выраженная в денежном эквиваленте расчетная величина ее ценности в конкретный момент времени с точки зрения продавца или покупателя. Причем стоимость, сформированная экономическими методами, которые учитывают позицию подрядчика (производителя строительной продукции), как правило, высшие стоимости, сформированной экономическими методами, которые учитывают позицию покупателя (заказчика). Рыночная стоимость, как правило, компромиссная, то есть ближайшее подходит к цене строительной продукции.

Цена - это денежная сумма, оплаченная за строительную продукцию в конкретной операции. То есть цена в строительстве - это результат конкретной операции между подрядчиком и заказчиком, зафиксированный в договоре строительного подряда. В период плановой экономики понятия "сметная стоимость" и "цена" строительной продукции были тождественными вследствие отсутствия инфляционных процессов.

В зависимости от стадии реализации инвестиционно-строительного процесса различают следующие виды стоимости строительной продукции [4]:

1. Предварительная стоимость строительной продукции - является стоимостью капитальных вложений для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях.

2. Сметная стоимость - это сумма всех общественно-необходимых (усредненных) расходов, связанных с возведением объекта строительства, определенных в сметной документации. Сметная стоимость является основанием для определения размера инвестиций, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за произведенные строительно-монтажные работы, возмещения других расходов за счет средств, предвиденных возведенным сметным расчетом.

Для определения сметной стоимости строительства формируется сметная документация, которая состоит из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды расходов, возведенных сметных расчетов стоимости строительства, возведений расходов и тому подобное.

В основе сметной стоимости строительства лежит метод последовательной калькуляции расходов всех участников строительной деятельности (локальные, объектные сметы, ведомость объемов и стоимости работ, возведен сметный расчет, возведение расходов). Существенным недостатком сметной стоимости является то, что она не учитывает как факторы, связанные с внедрением научно-технического прогресса, так и другие экономические факторы, связанные с конъюнктурой рынка. Например, использование новых технологий, строительных машин и механизмов, инновационных материалов не отображается на сметной стоимости строительства.

3. Стоимость подрядчика (оферта) - стоимость, определенная с учетом индивидуальных условий производственно-экономической деятельности подчиненной организации (уровень производительности и организации труда, что сложился, организации строительного производства, управления и др.), употребляемых ею механизмов снижения расходов за счет совершенствования проектных решений, применения прогрессивных технологий производства работ и современных строительных материалов

4. Рыночная стоимость строительной продукции формируется, как правило, на основе сметной стоимости исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, потому при изменении рыночных условий она может меняться. В отличие от предыдущей стоимости, которая зависит от индивидуальных требований, которые предъявляются конкретным инвестором, рыночная стоимость определяется одновременно мотивами поведения как подрядчика, так и заказчика (инвестора).

5. Учетная стоимость (балансовая) - стоимость после окончания строительства и подписании акта принятия объекта, выделенного в составе строительства, путем суммирования отображенных в бухгалтерском учете прямых и части непрямых расходов (в процессе эксплуатации объекта строительства в бухгалтерском учете балансовая стоимость подразделяется на: первичную; восстановительную; остаточную). Первичная стоимость отображается в учетных документах на момент введения строительного объекта в эксплуатацию. Восстановительная - стоимость воссоздания ранее созданных основных средств в современных условиях. Чаще всего она применяется при заключении договоров страхования и характеризует стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая. Остаточная стоимость отличается от балансовой на сумму накопленного за период эксплуатации объекта износа.

6. Стоимость утилизации объекта строительства - это стоимость, которая равняется рыночной стоимости поворотных материалов от разборки объекта с учетом расходов на утилизацию объекта строительства.

Цена строительства - это рыночная стоимость, установленная договором строительного подряда в процессе конкурентной борьбы под воздействием рыночных факторов с соблюдением равенства экономических интересов между заказчиком и подрядчиком. Сформированная цена строительной продукции, которая отбивает компромиссный результат, неминуемо отклоняется от планово-расчетной стоимости строительства в конкретных рыночных условиях под воздействием разных факторов (уровня потребительского спроса на строительную продукцию, уровня цен на аналогичную строительную продукцию, характеристик строительных организаций-конкурентов и др.).

В зависимости от преобладания тех или других принципов ценообразования, а также в зависимости от вида строительной продукции и формуемой стоимости на нее, применяются специальные подходы к ценообразованию в строительстве [4].

В основу подходов к ценообразованию положены интересы и экономические мотивы сторон, которые участвуют в операции, а также характер конъюнктуры конкретного рынка.

В теории формирования стоимости и ценообразовании основными подходами являются:

- затратный;

- сравнительный;

- доходный.

Затратный подход рассматривает стоимость строительной продукции с точки зрения подрядчика - производителя строительных работ и базируется на прошлых событиях.

Доходный подход - с точки зрения потенциального инвестора или заказчика строительства и основывается на будущих событиях.

Сравнительный подход рассматривает стоимость строительной продукции исходя из фактических договоренностей заказчика и подрядчика о цене строительства объектов, аналогичных оцениваемому, то есть основывается на событиях настоящего времени.

Выбор того или другого подхода при определении стоимости строительной продукции в каждом конкретном случае осуществляется исходя из:

- специфики строительной продукции (ее вида, назначения, технических характеристик);

- особенностей конкретного рынка;

- стадии реализации инвестиционно-строительного процесса;

- интересов того или другого участника строительной деятельности;

- составу сведений и показателей, которые содержатся в доступной информации.

 

Методы формирования стоимости строительной продукции, основанные на затратном подходе

 

В общем виде затратный подход основан на принципе замещения, в соответствии с которым предусматривается, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость расходов на создание объекта замещения той же полезности. В основе расчета расходным способом лежит определение восстановительной стоимости объекта, которая может быть рассчитана на базе стоимости воссоздания или стоимости замещения. В основе определение восстановительной стоимости лежит расчет всех расходов, связанных со строительством объекта и введением его в эксплуатацию. Таким образом формуемая рыночная стоимость строительной продукции является производной от стоимости воссоздания.

В состав восстановительной стоимости обычно входят прямые расходы (формируются по статьям или экономическим элементам расходов), общепроизводственные и административные расходы (управленческие, хозяйственные, непрямые на оплату труды и др.); прибыль производителя и налоги в соответствии с действующим законодательством. Главным элементом стоимости при ее формировании методами расходного подхода является себестоимость строительства.

При формировании стоимости строительной продукции с позиции затратного подхода основной задачей является предположение, что расходы на строительство объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится этот объект, является основным ориентиром обоснованной рыночной цены строительства. Во многих случаях применение методов расходного подхода является единственно возможным. Например, при определении стоимости строительства уникальных неповторимых зданий и сооружений, когда подобрать близкий аналог практически невозможно, или когда информация об аналогичных объектах строительства является государственной или коммерческой тайной.

В зависимости от стадии реализации инвестиционно-строительного процесса и наличия начальной информации применяются разные методы расходного подхода.

Методы расходного подхода можно разделить на 2 группы.

К первой группе относятся методы, основанные на способах прямого определения расходов, а именно [4]:

- методы поэлементного расчета затрат, которые заключаются в последовательной калькуляции расходов всех ресурсов на строительство объекта с разбитием их по экономическим элементам или статьям расходов с учетом нормативной прибыли подрядчика;

- методы анализа и индексации имеющихся калькуляций в базисном уровне цен, которые заключаются в определении стоимости путем индексации по экономическим элементам расходов или статьям расходов (расходы на материалы, зарплату рабочих, эксплуатация машин и механизмов, накладные расходы, плановые накопления, временные здания и сооружения, зимние удорожания и др.), приводя их тем же до текущего уровня цен;

- методы укрупненного расчета себестоимость, которая заключается в определении стоимости строительной продукции путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных расходов с нормативной прибылью подрядчика.

Ко второй группе относятся методы, основанные на способах непрямого определения расходов:

-     метод замещения или аналого-параметричний метод, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

- индексный метод (по трендам изменения цен);

- метод удельных ценовых показателей, суть которого сводится к расчету стоимости на основе удельных ценовых показателей, то есть показателей стоимости, которые приходятся на единицу главного ценообразующего параметра.

 

Методы формирования стоимости строительной продукции, основанные на сравнительном подходе

 

Сравнительный подход применяется для формирования стоимости строительной продукции путем анализа и сравнения контрактных цен нещодавних операций с идентичными или аналогичными объектами строительства на эффективно функционирующем свободном рынке подчиненных работ.

Под эффективно функционирующим рынком подрядных работ понимается рынок, на котором существует конкуренция между производителями строительной продукции (подрядчиками), а заказчики принимают независимые решения исходя из своих собственных интересов и доброй воли. Таким образом, эффективно функционирующий рынок подчиненных работ допускает равновесие между спросом и предложением, а также отсутствие внешних факторов, способных повлиять на принятие решения как заказчиком, так и подрядчиком.

Данный подход основан на принципе замещения, суть которого, как отмечалось выше, заключается в том, что у заказчика существует альтернативный выбор аналогичных или похожих предложений подрядчиков, рыночная стоимость (цена предложения) которых должна тенденцию останавливаться на цене приобретения ровно приемлемой замены.

Методы сравнительного подхода могут применяться, как правило, в случаях формирования стоимости на строительную продукцию, так называемого, "массового или серийного производства", то есть строительство объектов методом "под ключ" за типичными или повторно употребляемыми проектами или выполнение отдельных видов строительных, монтажных или других специальных работ (например, отделочные роботы, роботы по упорядочению территорий, по утеплению внешних стен и др.). Еще одним условием эффективного применения методов сравнительного подхода является наличие достаточного количества достоверной информации о результатах подчиненных торгов, которые состоялись (относительно контрактной цены, сроков, условий финансирования и других существенных условий).

Применение методов сравнительного подхода оправдано при формировании стоимости на строительную продукцию на прединвестиционной стадии. Именно на этой стадии нужное осуществление предыдущей оценки стоимости инвестиционного проекта. Для этого следует, как минимум, формировать, так называемую, предыдущую стоимость, которая служит для оценки финансовых возможностей инвестора (заказчика) и позволяет определить потребность в источниках финансирования строительства объекта, а также, при необходимости, в объемах средств, которые привлекаются, у других инвесторов и (или) ссудного капитала. Кроме того, в случае проведения подчиненных торгов при отсутствии проектно-сметной документации, методы сравнительного подхода являются единственно возможными при формировании рыночной стоимости строительной продукции как заказчиком, так и подрядчиком.

Формирование стоимости строительной продукции методами сравнительного подхода допускает реализацию ряда последовательных этапов [4]:

1. Сбор данных о реальных результатах подчиненных торгов, которые состоялись, спрос и предложения по объектам строительства или отдельным видам работ, похожим с предсказуемой строительной продукцией - объектам-аналогам;

2. Сравнение строительной продукции, стоимость которой формируется, с аналогичными объектами строительства или отдельными видами строительных работ по отдельным элементам сравнения;

3. Корегування реальных результатов подчиненных торгов, которые состоялись. При этом корректировка производится от объекта-аналога к оцениваемому объекту.

После корректировки реальных контрактных цен на строительство объектов-аналогов их можно использовать для определения рыночной стоимости предсказуемой строительной продукции.

Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что его приложение при наличии достаточного количества достоверной информации о результатах подчиненных торгов, которые реально состоялись, позволяет получить рыночную стоимость строительной продукции максимально точно для конкретного рынка.

Основным вариантом использования сравнительного подхода при формировании стоимости строительной продукции является анализ реальных результатов подчиненных торгов, которые состоялись, по объектам строительства или отдельным видам работ, похожим с предсказуемой строительной продукцией, то есть анализ первичного рынка - рынку подчиненных работ. В то же время, в случае формирования стоимости строительства объектов недвижимости методом "под ключ", возможен второй вариант использования сравнительного подхода, а именно анализ вторичного рынка, на котором продаются аналогичные объекты недвижимости. Сравнение стоимости нового строительства и приобретение существующего объекта недвижимости на вторичном рынке позволяет инвестору на этапе замысла инвестиционного проекта определить целесообразность его реализации путем строительства нового объекта недвижимости и установить для себя предельный объем капитальных вложений в проектирование, строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости. Учитывая узкий спектр возможности применения второго варианта, в дальнейшем рассматривается исключительно основной вариант использования сравнительного подхода, основанного на анализе первичного рынка - рынку подчиненных работ.

Выбор аналогичных объектов осуществляется путем установления их сходства по трем уровням показателей, которые влияют на стоимость строительной продукции [4]:

первый уровень - функциональное сходство (показатели назначения строительной продукции). Например, при формировании стоимости строительства жилого дома как аналоги следует рассматривать объекты жилищного строительства;

второй уровень - конструктивное сходство (архитектурно-конструктивные решения зданий или сооружений, употребляемые материалы и др.). Например, при формировании стоимости строительства кирпичного многоэтажного жилого дома с монолитным несущим каркасом как аналоги следует рассматривать результаты подчиненных торгов, предметом которых было строительство именно таких зданий;

третий уровень - параметрическое сходство (основные технико-экономические показатели (площадь, строительный объем, количество помещений), показатели мощности для промышленных объектов, показатели качества, ергономічності, эстетической, экономичности эксплуатации и др.).

После выбора аналогичных объектов устанавливается степень сходства между ними и объектом строительства, стоимость которого формируется, по элементам сравнения. При этом элементами сравнения являются не только характеристики сравниваемых объектов, как в методах непрямого определения расходов (расходный подход), но и характеристики операций (другие условия договоров строительного подряда, ув'язнених по результатам подчиненных работ).

Элементы сравнения можно объединить в следующие группы [4]:

- характеристики строительной продукции (функциональные, конструктивные, параметрические, технические и др.);

- местоположение (географическое нахождение объекта строительства);

- условия рынка подчиненных работ (спад или подъем, соотношение между спросом и предложением);

- условия подчиненных торгов (сроки, требования к качеству, гарантийные обязательства и другие формы специфической ответственности подрядчика, наличие дополнительных видов работ (проектно-изыскательские, шефмонтаж, пробный пуск), требования по страхованию инвестиционно-строительных рисков подрядчиками и др.);

---

Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 190; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!