Передача риелтором прав и обязанностей по договору
В предыдущем вопросе мы говорили об участии в исполнении договора на оказание риелторских услуг двух и более риелторов. Однако в отличие от тех случаев, когда в договоре на оказание риелторских услуг заранее предусматривается, что права и обязанности по договору будут нести несколько риелторских фирм, передача прав и обязанностей по договору на оказание риелторских услуг возможна лишь в случаях, когда риелторская фирма, изначально обязавшаяся по договору, не смогла надлежащим образом исполнить его. При этом здесь речь идет не только о договоре на оказание риелторских услуг, но и о других договорах, которыми могут оформляться отношения риелтора и клиента (агентирования, комиссии, поручения).
При неисполнении либо ненадлежащем исполнении риелторской фирмой своих прав и обязанностей по договору возникает конфликтная ситуация, которая в зависимости от того, кем является клиент риелторской фирмы (физическое лицо, организация), а также от того, для каких целей клиенту стали необходимы услуги риелторской фирмы (для совершения сделок с недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли или в для личных нужд), может закончиться в суде общей юрисдикции либо в арбитражном суде.
В неисполнении своих обязательств риелторская фирма может быть виновна либо нет. Здесь важно учитывать положения ст. 401 ГК РФ, которые устанавливают, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Вместе с тем лицо при той степени осмотрительности и заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и характеру делового оборота, считается невиновным и не будет нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Это возможно в том случае, когда, например, риелтор своевременно подал документы на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом, но по техническим причинам (в здании Минюста был пожар либо ложное сообщение о заложенной бомбе) сделка не была зарегистрирована.
|
|
|
В подобных случаях, даже когда обстоятельства, препятствовавшие надлежащему исполнению договора, отпали и риелтор может исполнить договор, но срок его исполнения уже прошел, клиент вправе расторгнуть договор и потребовать передачи всех прав и обязанностей по договору другой риелторской фирме. Разумеется, это происходит, если риелторская фирма (которая виновна в ненадлежащем исполнении договора) не достигнет договоренности с клиентом о назначении нового срока для надлежащего исполнения договора. Такого права клиента можно лишить, если изначально при заключении с ним договора риелторская фирма в договоре предусмотрит условие о том, что клиент не вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора даже в случае ненадлежащего исполнения риелтором своих обязательств по договору, произошедших не по вине риелтора.
|
|
|
Если риелтор виновен в неисполнении договора, то его вина, как правило, выражается в том, что он по неосмотрительности не сделал каких-либо действий для своевременного исполнения договора. В этом случае независимо от содержания договора клиент вправе потребовать в одностороннем порядке его расторжения и передачи прав и обязанностей по договору другой риелторской фирме. Часто речь идет о том, что первоначальная риелторская фирма уже исполнила какую-то часть обязательств и передает другой фирме все исполненное ею по договору. Это оформляется обычным актом приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах, в зависимости от пожеланий клиента. Стороны, составляющие его, перечисляют в акте все документы (указывают, подлинник это либо копия, если копия, то какая, либо это ксерокопия, либо копия, заверенная нотариально, количество экземпляров). Если помимо документов передаются денежные средства, то лучше всего это сделать не актом приема-передачи, а составить отдельный документ в виде, например, расписки и нотариально удостоверить его (если сумма довольно большая), это позволит избежать в будущем многих проблем, когда клиент решит взыскать не переданные ему денежные суммы.
|
|
|
Передано может быть и иное имущество, например недвижимость.
Передача прав и обязанностей по договору будет оформлена договором, который заключит риелторская фирма, фактически не исполнившая свои обязательства по договору, и новая риелторская фирма, также в переговорах по заключению договора может участвовать прежний клиент риелторской фирмы.
В договоре будет подробно указано то, какие конкретно права передаются другой риелторской фирме, и то, какое вознаграждение она за это получит.
Глава 4. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЕЛТОРСКИХ ФИРМ
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 203; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!