Бухгалтерский учет и налогообложение при купле-продаже объектов недвижимого имущества
Купля-продажа недвижимого имущества - это чрезвычайно сложный процесс, имеющий огромное количество тонкостей и нюансов, который вызывает большое количество вопросов и у юристов, и у бухгалтеров. Эти сделки обычно являются достаточно дорогостоящими, что увеличивает ответственность лица (бухгалтера) в случае ошибки.
Куплю-продажу недвижимости целесообразно будет рассматривать с двух основных сторон: со стороны покупателя и со стороны продавца, поскольку риелтор или риелторская фирма могут являться и продавцами, и покупателями.
Правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регламентируются положениями гражданского законодательства, а именно главой 30 ГК РФ.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Названный договор согласно ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.
Следует также отметить, что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
|
|
|
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрацию подобной сделки осуществляют по нотариально заверенной доверенности от клиента. Это осуществляется за отдельную плату.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя имущества (покупателя) возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное положение содержится и в общих положениях ГК РФ. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом. Право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются положениями ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 6 ст. 131 ГК РФ).
|
|
|
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Приведем пример бухгалтерского учета рассматриваемой сделки у продавца объекта недвижимого имущества.
Для учета выбытия объектов основных средств (далее - ОС) предназначены унифицированные формы, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7. Для недвижимого имущества предусмотрена форма N ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)".
Для детального рассмотрения заявленного вопроса необходимо обратить внимание на правила бухгалтерского учета ОС, установленные ПБУ 6/01 "Учет основных средств", а также Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее - Методические указания по учету ОС).
|
|
|
Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:
1) использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг) либо для управленческих нужд;
2) использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 месяцев);
3) не предполагается последующая перепродажа актива;
4) способность приносить доход в будущем.
На дату единовременного прекращения действия этих условий организация должна признать выбытие объекта ОС.
При продаже здания все эти условия перестают выполняться в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой политики Минфина РФ от 16 апреля 2004 г. N 04-05-06/43 "Об уплате налога на имущество организаций при выбытии основных средств".
Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное имущество).
|
|
|
Соответственно, с первого числа следующего месяца продавец должен прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС).
При этом возникает ряд проблем.
При продаже имущества (в том числе объекта ОС) выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01) в составе операционных доходов (п. 84 Методических указаний по учету ОС).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухгалтерском учете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12, "г", ПБУ 9/99 "Доходы организации").
Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации перехода прав на имущество.
До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным собственником. Следовательно, с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты государственной регистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете должно учитываться такое имущество?
Нормативные документы не содержат ответа на данный вопрос.
В данной ситуации можно рассуждать следующим образом. Любое имущество (например, определенная вещь), которое предназначено для продажи, представляет собой товар. Для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". Таким образом, продавец недвижимого имущества может учесть стоимость переданного по акту здания непосредственно на счете 45.
До момента регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость собственником данной собственности является продавец.
Пример.
Организация продает объект ОС - здание. По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3540000 руб., в том числе НДС - 540000 руб.
Первоначальная стоимость здания, по данным бухгалтерского и налогового учета продавца, составляет 2300000 руб. Начисленная за период эксплуатации здания амортизация - 300000 руб.
Передача здания покупателю по акту приема-передачи произведена в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на государственную регистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., государственная регистрация состоялась в марте 2006 г.
У продавца недвижимости в январе 2005 г. должны быть сделаны следующие проводки:
дебет счета 51 "Расчетные счета",
кредит счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 3540000 руб. - получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания;
дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",
кредит счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на добавленную стоимость" - 540000 руб. - в момент поступления денег от покупателя с предоплаты начислен НДС в бюджет;
дебет счета 02 "Амортизация основных средств",
кредит счета 01 "Основные средства" субсчет 2 "Выбытие ОС" - 300000 руб. - списана амортизация по зданию;
дебет счета 45 "Товары отгруженные",
кредит счета 01 "Основные средства" субсчет 2 "Выбытие ОС" - 2000000 руб. - списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.
С 1 января 2006 г. моментом определения налоговой базы по НДС признается более ранняя из двух дат:
1) дня отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
2) дня оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167 НК РФ).
В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях уплаты НДС приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ при продаже недвижимости датой отгрузки следует считать дату госрегистрации права собственности. А деньги, поступившие от покупателя до этой даты, являются по сути авансом, который включается в налоговую базу продавца в том периоде, когда он был получен (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Пример (продолжение).
В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость) в учете продавца здания делаются следующие проводки:
дебет счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",
кредит счета 91 "Прочие доходы и расходы" - 3540000 руб. - отражена выручка по договору купли-продажи здания;
дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы",
кредит счета 45 "Товары отгруженные" - 2000000 руб. - в составе расходов продавца отражается остаточная стоимость здания;
дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы",
кредит счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на добавленную стоимость" - 540000 руб. - НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет;
дебет счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет 2 "Налог на добавленную стоимость",
кредит счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 540000 руб. - принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты.
Не позднее пяти дней с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество продавец здания должен выписать на переданный покупателю объект недвижимости счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.
Согласно положениям, закрепленным в п. 3 ст. 271 НК РФ, при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.
Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ. Реализацией признается переход права собственности на недвижимость, который происходит на дату госрегистрации недвижимого имущества (см. выше). Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату государственной регистрации права собственности. В условиях рассмотренного примера выручка от реализации здания в сумме 3000000 руб. должна быть признана в налоговом учете продавца в марте 2006 г.
На первый взгляд нормы, содержащиеся в НК РФ, не вызывают никаких вопросов, но это поверхностное мнение.
У специалистов Минфина РФ есть мнение, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/301 "Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства"). То есть в условиях нашего примера выручка от реализации здания, по мнению Минфина РФ, должна быть признана продавцом в январе 2006 г. Минфин РФ считает, что при исчислении прибыли доход от продажи недвижимости образуется у продавца в момент передачи объекта покупателю по акту, а не в момент государственной регистрации прав на недвижимость <38>.
--------------------------------
<38> Горшкова И. Тяжкое бремя недвижимости // Новая бухгалтерия. 2006. Апрель. Выпуск 4.
Следует отметить, что до недавнего времени специалисты Минфина РФ придерживались другого мнения. В письме Минфина РФ, которое было издано ранее, содержался вывод о том, что в налоговом учете доход от продажи объекта ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ "Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства").
Возникает закономерный вопрос: в чем причина изменения мнения специалистов Минфина РФ? Ответить на данный вопрос, к сожалению, не представляется возможным, ведь законодательство, регулирующее данную сферу деятельность, не изменилось. Можно предположить, что утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Законодательство РФ содержит однозначное указание на то, что выручка должна быть признана в составе доходов только после государственной регистрации прав на соответствующее здание.
К сожалению, соблюдение норм закона в данной ситуации, как это ни абсурдно выглядит, приводит к спору с налоговыми органами. В том случае, если вы не готовы к подобным спорам, лучше воспользоваться разъяснениями Минфина РФ и включить выручку от реализации здания в налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по акту, как этого и требует Минфин РФ.
Вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление амортизации, не вызывает сомнений.
Согласно положениям п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.
Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После того, как была осуществлена передача здания покупателю по акту приемки-передачи, возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и, следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца.
Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Аналогичный вывод содержит письмо Минфина РФ "Об отражении в бухгалтерском и налоговом учете операций по купле-продаже основного средства".
Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных законодательством Российской Федерации случаях, учитываются на балансе принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н).
Нормативные акты бухгалтерского учета допускают два способа учета объектов недвижимости.
Первый способ - недвижимость может числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 "Вложение во внеоборотные активы" до даты госрегистрации.
Второй способ - допускается досрочное (т.е. до регистрации права собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы поданы на госрегистрацию". При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по учету ОС должны выполняться два условия:
1) документы переданы на государственную регистрацию;
2) объект ОС фактически эксплуатируется.
Выбор одного из способов учета имущества осуществляется при формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.
Продолжим наш пример с позиции учета приобретенного здания у покупателя <39>.
--------------------------------
<39> Горшкова И. Тяжкое бремя недвижимости // Новая бухгалтерия. 2006. Апрель. Выпуск 4.
Пример (продолжение).
Предположим, что учетной политикой покупателя предусмотрен обособленный учет здания на счете 01 "Основные средства" субсчет "ОС, документы по которым поданы на госрегистрацию".
Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г.
Документы на госрегистрацию поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.
В январе 2006 г. в бухучете покупателя делаются следующие проводки:
дебет счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками",
кредит счета 51 "Расчетные счета" - 3540000 руб. - в соответствии с договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу;
дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы",
кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 3000000 руб. - на дату подписания акта приема-передачи стоимость здания учтена в составе вложений во внеоборотные активы;
дебет счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",
кредит счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 540000 руб. - учтен НДС по зданию.
В феврале 2006 г. производятся следующие проводки:
дебет счета 01 "Основные средства" субсчет "ОС, документы по которым поданы на госрегистрацию",
кредит счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" - здание принято к учету в составе ОС.
Положения главы 21 НК РФ не устанавливают никаких особых правил применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение объекта недвижимости.
С 1 января 2006 г. для вычета "входного" НДС уже не важен факт оплаты приобретенных товаров. Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех условий, предусмотренных ст. 171, 172 НК РФ:
1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС;
2) ОС приняты к учету;
3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой.
Для осуществления вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен оформить счет-фактуру в течение пяти дней с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество покупателем, т.е. в примере - в марте 2006 г.
Однако, предположим, в условиях приведенного примера продавец при продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина РФ и отразил реализацию имущества для целей налогообложения на момент передачи недвижимости по акту приема-передачи (т.е. в январе 2006 г.) и выдал покупателю здания счет-фактуру.
При такой ситуации покупатель здания может принять НДС к вычету в феврале 2006 г., в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении остальных условий, предусмотренных ст. 171, 172 НК РФ).
В таком случае следует принимать к сведению следующее.
В абзаце 3 п. 1 ст. 172 НК РФ закреплено положение о том, что по объектам ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных ОС, в том числе оборудования к установке.
Из буквального понимания указанной статьи следует, что если недвижимое имущество учтено на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", то принять к вычету "входной" НДС покупатель имеет право лишь после того, как недвижимость будет переведена в состав ОС. Аналогичного мнения придерживаются и налоговые органы.
Однако у Минфина РФ иная точка зрения на данную ситуацию. Так, специалисты Минфина РФ считают, что покупатель недвижимости имеет право принимать "входной" НДС к вычету и до перевода объекта недвижимости на счет 01, при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на государственную регистрацию (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 июля 2005 г. N 03-04-11/158 о принятии к вычету сумм НДС, уплаченных по объектам недвижимости, приобретенных организацией). Таким образом, по мнению Минфина РФ, принять НДС к вычету можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента государственной регистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
По какой из названных схем действовать, решать вам.
Следует отметить, что позиция Минфина РФ является наиболее выгодной для налогоплательщиков, т.к. в данном случае существует возможность заявить вычет раньше. Однако следует помнить, что вычет НДС до момента принятия здания к учету на счете 01 "Основные средства" может привести к дискуссии с налоговыми органами.
Перейдем к рассмотрению следующего вопроса бухгалтерской и налоговой практики работы риелторской фирмы. Какие налоги необходимы к уплате в случае, если организация, выступающая дольщиком в строительстве жилого дома, передает часть квартир третьим лицам по соглашению об уступке прав?
В данном случае согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), которое принадлежит кредитору, может передаваться этим кредитором другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор имеет право передать свои права по договору без согласия должника и должен только уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Налог на прибыль
Согласно ст. 246 НК РФ налогоплательщиками данного налога признаются российские и иностранные организации. Рассматривая вопрос о налогообложении деятельности риелторских фирм по налогу на прибыль, мы будем говорить в основном только про российские организации, поскольку участия иностранных риелторских фирм на российском рынке недвижимости практически не существует. Объектом налогообложения выступает прибыль (доходы), полученная от деятельности риелторских фирм и уменьшенная на величину произведенных расходов.
Налоговый кодекс устанавливает и порядок определения того имущества, которое будет отнесено к доходам, согласно ст. 248 НК РФ это все имущество, полученное риелторской фирмой, кроме имущества, полученного безвозмездно. Имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).
На основании ст. 251 НК РФ (ее содержание было изменено положениями Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об автономных учреждениях", а также в целях уточнения правоспособности государственных и муниципальных учреждений") при определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:
1) в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления;
2) в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств;
3) в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации (включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером));
4) в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками;
5) в виде имущества, имущественных прав и (или) неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в пределах вклада участником договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемником в случае выделения его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества;
6) в виде средств и иного имущества, которые получены в виде безвозмездной помощи (содействия) в порядке, установленном Федеральным законом от 4 мая 1999 г. N 95-ФЗ "О безвозмездной помощи (содействии) Российской Федерации и внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и об установлении льгот по платежам в государственные внебюджетные фонды в связи с осуществлением безвозмездной помощи (содействия) Российской Федерации" (с изм. и доп. от 5 августа 2000 г., 24 марта, 6 августа 2001 г., 27 ноября 2002 г., 10 января, 11 ноября 2003 г., 22 августа 2004 г.);
7) в виде основных средств и нематериальных активов, безвозмездно полученных в соответствии с международными договорами Российской Федерации, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации атомными станциями для повышения их безопасности, используемых для производственных целей;
8) в виде имущества, полученного государственными и муниципальными учреждениями по решению органов исполнительной власти всех уровней;
9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;
10) в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований;
11) в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:
а) от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации;
б) от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации;
в) от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица.
При этом полученное имущество не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение одного года со дня его получения указанное имущество (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам.
Мы уже обращали внимание на то, что налоговая база по налогу на прибыль определяется как разница между полученными доходами риелторской фирмой за вычетом произведенных расходов, поэтому целесообразно будет рассмотреть вопрос о том, что будет составлять расходы риелторской фирмы по налогу на прибыль.
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.
К расходам на оплату труда в целях налогообложения по налогу на прибыль согласно ст. 255 НК РФ относятся:
1) суммы, начисленные по тарифным ставкам, должностным окладам, сдельным расценкам или в процентах от выручки в соответствии с принятыми у налогоплательщика формами и системами оплаты труда;
2) начисления стимулирующего характера, в том числе премии за производственные результаты, надбавки к тарифным ставкам и окладам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде и иные подобные показатели;
3) начисления стимулирующего и (или) компенсирующего характера, связанные с режимом работы и условиями труда, в том числе надбавки к тарифным ставкам и окладам за работу в ночное время, работу в многосменном режиме, за совмещение профессий, расширение зон обслуживания, за работу в тяжелых, вредных, особо вредных условиях труда, за сверхурочную работу и работу в выходные и праздничные дни, производимые в соответствии с законодательством РФ;
4) стоимость бесплатно предоставляемых работникам в соответствии с законодательством РФ коммунальных услуг, питания и продуктов, предоставляемого работникам налогоплательщика в соответствии с установленным законодательством РФ порядком бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за непредоставление бесплатного жилья, коммунальных и иных подобных услуг);
5) расходы на приобретение (изготовление) выдаваемых в соответствии с законодательством РФ работникам бесплатно либо продаваемых работникам по пониженным ценам форменной одежды и обмундирования (в части стоимости, не компенсируемой работниками), которые остаются в личном постоянном пользовании работников. В таком же порядке учитываются расходы на приобретение или изготовление организацией форменной одежды и обуви, которые свидетельствуют о принадлежности работников к данной организации;
6) сумма начисленного работникам среднего заработка, сохраняемого на время выполнения ими государственных и (или) общественных обязанностей и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ о труде;
7) расходы на оплату труда, сохраняемую работникам на время отпуска, предусмотренного законодательством РФ, фактические расходы на оплату проезда работников и лиц, находящихся у этих работников на иждивении, к месту использования отпуска на территории РФ и обратно (включая расходы на оплату провоза багажа работников организаций, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, - для организаций, финансируемых из соответствующих бюджетов, и в порядке, предусмотренном работодателем, - для иных организаций, доплата несовершеннолетним за сокращенное рабочее время, расходы на оплату перерывов в работе матерей для кормления ребенка, а также расходы на оплату времени, связанного с прохождением медицинских осмотров;
8) денежные компенсации за неиспользованный отпуск в соответствии с трудовым законодательством РФ;
9) начисления работникам, высвобождаемым в связи с реорганизацией или ликвидацией налогоплательщика, сокращением численности или штата работников налогоплательщика;
10) единовременные вознаграждения за выслугу лет (надбавки за стаж работы по специальности) в соответствии с законодательством РФ;
11) надбавки, обусловленные районным регулированием оплаты труда, в том числе начисления по районным коэффициентам и коэффициентам за работу в тяжелых природно-климатических условиях;
12) надбавки за непрерывный стаж работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, в районах европейского Севера и других районах с тяжелыми природно-климатическими условиями;
12.1) стоимость проезда по фактическим расходам и стоимость провоза багажа из расчета не более 5 тонн на семью по фактическим расходам, но не выше тарифов, предусмотренных для перевозок железнодорожным транспортом работнику организации, расположенной в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях (в случае отсутствия железной дороги указанные расходы принимаются в размере минимальной стоимости проезда на воздушном транспорте), и членам его семьи в случае переезда к новому месту жительства в другую местность в связи с расторжением трудового договора с работником по любым основаниям, в т.ч. в случае его смерти, за исключением увольнения за виновные действия;
13) расходы на оплату труда, сохраняемую в соответствии с законодательством РФ на время учебных отпусков, предоставляемых работникам налогоплательщика, а также расходы на оплату проезда к месту учебы и обратно;
14) расходы на оплату труда за время вынужденного прогула или время выполнения нижеоплачиваемой работы в случаях, предусмотренных законодательством РФ;
15) расходы на доплату до фактического заработка в случае временной утраты трудоспособности, установленную законодательством РФ;
16) суммы платежей (взносов) работодателей по договорам обязательного страхования, а также суммы платежей (взносов) работодателей по договорам добровольного страхования (договорам негосударственного пенсионного обеспечения), заключенным в пользу работников со страховыми организациями (негосударственными пенсионными фондами), имеющими лицензии, выданные в соответствии с законодательством РФ, на ведение соответствующих видов деятельности в РФ.
Статья 255 НК РФ содержит положения о том, что в случаях добровольного страхования (негосударственного пенсионного обеспечения) указанные суммы относятся к расходам на оплату труда по договорам:
а) долгосрочного страхования жизни, если такие договоры заключаются на срок не менее пяти лет и в течение этих пяти лет не предусматривают страховых выплат, в том числе в виде рент и (или) аннуитетов (за исключением страховой выплаты, предусмотренной в случае наступления смерти застрахованного лица), в пользу застрахованного лица;
б) негосударственного пенсионного обеспечения при условии применения пенсионной схемы, предусматривающей учет пенсионных взносов на именных счетах участников негосударственных пенсионных фондов, и (или) добровольного пенсионного страхования при достижении участником и (или) застрахованным лицом пенсионных оснований, предусмотренных законодательством РФ, дающих право на установление пенсии по государственному пенсионному обеспечению и (или) трудовой пенсии, и в течение периода действия пенсионных оснований. При этом договоры негосударственного пенсионного обеспечения должны предусматривать выплату пенсий до исчерпания средств на именном счете участника, но в течение не менее пяти лет, а договоры добровольного пенсионного страхования - выплату пенсий пожизненно;
в) добровольного личного страхования работников, заключаемым на срок не менее одного года, предусматривающим оплату страховщиками медицинских расходов застрахованных работников;
г) добровольного личного страхования, заключаемым исключительно на случай наступления смерти застрахованного лица или утраты застрахованным лицом трудоспособности в связи с исполнением им трудовых обязанностей.
Совокупная сумма платежей (взносов) работодателей, выплачиваемая по договорам долгосрочного страхования жизни работников, добровольного пенсионного страхования и (или) негосударственного пенсионного обеспечения работников, учитывается в целях налогообложения в размере, не превышающем 12% от суммы расходов на оплату труда (ст. 255 НК РФ).
В случае изменения существенных условий договора и (или) сокращения срока действия договора долгосрочного страхования жизни, договора добровольного пенсионного страхования и (или) договора негосударственного пенсионного обеспечения или их расторжения взносы работодателя по таким договорам, ранее включенные в состав расходов, признаются подлежащими налогообложению с момента изменения существенных условий указанных договоров и (или) сокращения сроков действия этих договоров или их расторжения (за исключением случаев досрочного расторжения договора в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, т.е. чрезвычайными и непредотвратимыми обстоятельствами) (ст. 255 НК РФ).
Взносы по договорам добровольного личного страхования, предусматривающим оплату страховщиками медицинских расходов застрахованных работников, включаются в состав расходов в размере, не превышающем 3% от суммы расходов на оплату труда (ст. 255 НК РФ).
Взносы по договорам добровольного личного страхования, заключаемым исключительно на случай наступления смерти застрахованного работника или утраты застрахованным работником трудоспособности в связи с исполнением им трудовых обязанностей, включаются в состав расходов в размере, не превышающем 10 000 рублей в год на одного застрахованного работника (ст. 255 НК РФ).
При расчете предельных размеров платежей (взносов), исчисляемых в соответствии с настоящим подпунктом, в расходы на оплату труда не включаются суммы платежей (взносов), предусмотренные настоящим подпунктом (ст. 255 НК РФ);
17) суммы, начисленные в размере тарифной ставки или оклада (при выполнении работ вахтовым методом), предусмотренные коллективными договорами, за дни нахождения в пути от места расположения организации (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте, а также за дни задержки работников в пути по метеорологическим условиям;
18) суммы, начисленные за выполненную работу физическим лицам, привлеченным для работы у налогоплательщика согласно специальным договорам на предоставление рабочей силы с государственными организациями;
19) в случаях, предусмотренных законодательством РФ, начисления по основному месту работы рабочим, руководителям или специалистам налогоплательщика во время их обучения с отрывом от работы в системе повышения квалификации или переподготовки кадров;
20) расходы на оплату труда работников-доноров за дни обследования, сдачи крови и отдыха, предоставляемые после каждого дня сдачи крови;
21) расходы на оплату труда работников, не состоящих в штате организации-налогоплательщика, за выполнение ими работ по заключенным договорам гражданско-правового характера (включая договоры подряда), за исключением оплаты труда по договорам гражданско-правового характера, заключенным с индивидуальными предпринимателями;
22) предусмотренные законодательством РФ начисления военнослужащим, проходящим военную службу на государственных унитарных предприятиях и в строительных организациях федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством РФ предусмотрена военная служба, и лицам рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, предусмотренные федеральными законами, законами о статусе военнослужащих и об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы;
23) доплаты инвалидам, предусмотренные законодательством РФ;
24) расходы в виде отчислений в резерв на предстоящую оплату отпусков работникам и (или) в резерв на выплату ежегодного вознаграждения за выслугу лет, осуществляемые в соответствии со ст. 324.1 НК РФ (ст. 255 НК РФ).
Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества включают страховые взносы на добровольное страхование ответственности за причинение вреда, если такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком деятельности в соответствии с международными обязательствами РФ или общепринятыми международными требованиями (подп. 8 п. 1 ст. 263 НК РФ).
Следует обратить внимание на то, что в ст. 270 НК РФ установлен достаточно большой перечень расходов, которые не могут учитываться именно в смысле расходов для целей вычета по налогу на прибыль. Законодатель установил перечень из 50 позиций таких расходов, более подробно их можно рассмотреть в ст. 270 НК РФ.
Нередко, особенно в практике деятельности крупных риелторских фирм, возникают ситуации, когда риелтор должен оказать клиенту ряд услуг, по которым заключен один договор, возникают вопросы о порядке исчисления налога, ведь по одному обязательству риелтор получает прибыль в течение нескольких налоговых периодов. Поэтому законодатель предусмотрел для таких случаев, что доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).
По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
В соответствии со ст. 316 НК РФ по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).
Согласно п. 7 ст. 272 НК РФ для внереализационных доходов датой получения дохода признается:
1) дата начисления налогов (сборов) - для расходов в виде сумм налогов (авансовых платежей по налогам), сборов и иных обязательных платежей;
2) дата начисления в соответствии с требованиями настоящей главы - для расходов в виде сумм отчислений в резервы, признаваемые расходом в соответствии с настоящей главой;
3) дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода - для расходов:
а) в виде сумм комиссионных сборов;
б) в виде расходов на оплату сторонним организациям за выполненные ими работы (предоставленные услуги);
в) в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество;
г) в виде иных подобных расходов;
4) дата перечисления денежных средств с расчетного счета (выплаты из кассы) налогоплательщика - для расходов:
а) в виде сумм выплаченных подъемных;
б) в виде компенсации за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей и мотоциклов;
5) дата утверждения авансового отчета - для расходов:
а) на командировки;
б) на содержание служебного транспорта;
в) на представительские расходы;
г) на иные подобные расходы;
6) дата перехода права собственности на иностранную валюту и драгоценные металлы при совершении операций с иностранной валютой и драгоценными металлами, а также последнее число текущего месяца - по расходам в виде отрицательной курсовой разницы по имуществу и требованиям (обязательствам), стоимость которых выражена в иностранной валюте, и отрицательной переоценки стоимости драгоценных металлов;
7) дата реализации или иного выбытия ценных бумаг - по расходам, связанным с приобретением ценных бумаг, включая их стоимость;
8) дата признания должником либо дата вступления в законную силу решения суда - по расходам в виде сумм штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба);
9) дата перехода права собственности на иностранную валюту - для расходов от продажи (покупки) иностранной валюты;
10) дата реализации долей, паев - по расходам в виде стоимости приобретения долей, паев.
Согласно п. 9 ст. 272 НК РФ суммовая разница признается расходом:
1) у налогоплательщика-продавца - на дату погашения дебиторской задолженности за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права, а в случае предварительной оплаты - на дату реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) у налогоплательщика-покупателя - на дату погашения кредиторской задолженности за приобретенные товары (работы, услуги), имущество, имущественные или иные права, а в случае предварительной оплаты - на дату приобретения товаров (работ, услуг), имущества, имущественных или иных прав.
В соответствии с положениями ст. 271 НК РФ доходы, выраженные в иностранной валюте, для целей налогообложения пересчитываются в рубли по официальному курсу, установленному Центральным банком РФ на дату признания соответствующего дохода. Обязательства и требования, выраженные в иностранной валюте, имущество в виде валютных ценностей пересчитываются в рубли по официальному курсу, установленному Центральным банком РФ на дату перехода права собственности по операциям с указанным имуществом, прекращения (исполнения) обязательств и требований и (или) на последний день отчетного (налогового) периода в зависимости от того, что произошло раньше.
Мы уже говорили, что риелторские фирмы довольно часто оказывают услуги, которые оформляются в виде договора комиссии, поручения, агентирования и доверительного управления имуществом. Кроме того, риелторы часто заключают для своих клиентов договоры об уступке прав требования либо даже сами выступают в них стороной.
При уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика. При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований ст. 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг).
При уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования, который включается в состав внереализационных расходов налогоплательщика (ст. 279 НК РФ).
При этом убыток принимается в целях налогообложения в следующем порядке:
1) 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
2) 50% от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 дней с даты уступки права требования (п. 2 ст. 279 НК РФ).
Положения настоящего пункта также применяются к налогоплательщику - кредитору по долговому обязательству.
При дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.
Налоговая ставка устанавливается в размере 24%. При этом:
1) сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 6,5%, зачисляется в федеральный бюджет;
2) сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 17,5%, зачисляется в бюджеты субъектов РФ (ст. 284 НК РФ).
Налоговая ставка налога, подлежащего зачислению в бюджеты субъектов РФ, законами субъектов РФ может быть понижена для отдельных категорий налогоплательщиков. При этом указанная налоговая ставка не может быть ниже 13,5% (п. 1 ст. 284 НК РФ).
К налоговой базе, определяемой по доходам, полученным в виде дивидендов, применяются следующие ставки:
1) 9% - по доходам, полученным в виде дивидендов от российских организаций российскими организациями и физическими лицами - налоговыми резидентами РФ;
2) 15% - по доходам, полученным в виде дивидендов от российских организаций иностранными организациями, а также по доходам, полученным в виде дивидендов российскими организациями от иностранных организаций (п. 3 ст. 284 НК РФ).
При этом налог исчисляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 275 НК РФ.
Налоговый период по данному виду налога составляет один год. Отчетными периодами по налогу признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.
Отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих ежемесячные авансовые платежи, исходя из фактически полученной прибыли, признаются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года (ст. 285 НК РФ).
Дата добавления: 2018-11-24; просмотров: 275; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!