Вместе с тем содержание искового заявления по указанным спорам имеет свои особенности. 16 страница
--------------------------------
<*> Постановление СМ РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.
<**> Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 // САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.
Можно отметить, что еще ранее, в 1987 г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки. Во многом указанная позиция нашла свое закрепление в норме п. 4 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ЗК РФ), в соответствии с которой граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности" <*>, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК РФ.
--------------------------------
<*> Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
Несмотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (ст. 239 ГК РСФСР). В большинстве своем ни те, ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
|
|
|
В рамках рассматриваемой проблемы представляет интерес решение Мытищинского суда, которым был удовлетворен иск С. к администрации Мытищинского района о признании права на приусадебный земельный участок при доме в сельской местности. Суд установил, что спорный земельный участок был выделен родителям истца как членам колхоза "Красная нива". По данным колхоза за 1974 г., размер предоставленного им земельного участка составлял 1500 кв. м. После смерти родителей в 1976 г. дом унаследовал их сын С., к которому, по мнению администрации Мытищинского района, земельный участок не мог перейти в силу в силу ст. 73 ЗК 1970 г. Документов о новом предоставлении земельного участка С. не предоставил, следовательно, администрация не вправе была положительно решить вопрос о выделении ему в собственность земельного участка, которым он фактически пользовался после смерти своих родителей. Сами по себе доводы ответчика в той части, что переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влечет за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком, и ссылка на ст. 73 ЗК 1970 г. являются правильными. Однако нельзя не учитывать ряд других обстоятельств - к наследнику умерших родителей на законных основаниях перешло строение, для содержания которого и производства сельхозпродукции он имел право на предоставление ему участка в порядке и размерах, установленных законодательством Союза ССР (ч. 3 ст. 73 ЗК 1970 г.). Это право им было реализовано фактически и никем не оспаривалось до отмены ограничений, связанных с приобретением домов в сельской местности, Постановлением ЦК КПСС и СМ СССР от 25 июля 1987 г. N 854 "Об использовании пустующих жилых домов и приусадебных земельных участков, находящихся в сельской местности", а также рядом других нормативных актов. При таких данных суд обоснованно удовлетворил иск С. о праве собственности на земельный участок со ссылкой на п. 4 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
|
|
|
|
|
|
Все это не означает легализации земельных участков, которые были самовольно захвачены, "запользованы" или прирезаны к земельному участку, находящемуся в правомерном пользовании. В этой связи, как представляется, тот же городской суд правильно не согласился с жалобой Л. на отказ администрации в бесплатной приватизации земельного участка, расположенного отдельно от ее приусадебного земельного участка. В 1988 г. Л. приобрела часть дома, приусадебный участок размером 800 кв. м был ей выделен в установленном порядке. Тогда же она дополнительно разработала захламленный бытовыми отходами земельный участок, расположенный через дорогу от ее приусадебного участка. Факт нахождения спорного участка в пользовании Л. никем не оспаривался, однако для строительства жилого дома или иных целей он не выделялся, жилых построек на нем не возводилось, использовался он исключительно под огород. Тем самым суд пришел к правильному выводу при разрешении жалобы Л. об отсутствии у нее права на приватизацию земельного участка на основании п. 4 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российского Федерации". Анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:
|
|
|
1) в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;
2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома, и
3) в фактическое пользование этого лица земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.
В связи с этим на самой ранней стадии, т.е. подготовки дела к судебному разбирательству, необходимо выяснять, к какой категории относится приватизируемый земельный участок и кто является собственником возведенного на нем строения. Если из представленных документов следует, что собственником строения является не заявитель, а другое лицо, его необходимо привлекать к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования.
Не исключено, что между сторонами в свое время был заключен так называемый "домашний" договор купли-продажи жилого дома, ссылаясь на который, истец полагает, что приобрел право на строение и земельный участок, а следовательно, и право на его приватизацию по ст. 20 ЗК РФ. Однако этого недостаточно даже при согласии на это прежнего собственника строения, поскольку именно он продолжает оставаться юридическим собственником недвижимости. По закону вообще исключалось возможность нахождения жилого дома в собственности одного лица, а земельного участка - в пользовании другого. То соглашение, которое было в свое время заключено между сторонами, может иметь силу только при условии его государственной регистрации на основании совместного заявления сторон либо на основании решения суда о признании за покупателем права собственности на приобретенный жилой дом. При этом восполнение недостатков такой сделки не ограничено каким-либо сроком, это возможно и после 1 июля 1990 г. Правовое же значение для приватизации земельного участка следует придавать моменту совершения такой сделки, а не времени восполнения ее недостатка. По существу, в подп. 4 п. 3 Вводного закона речь идет о переходе права на земельный участок при смене собственника строения без каких-либо ограничений и изъятий и при ненадлежащем документальном оформлении перехода прав на строение и земельный участок при заключении сделки.
§ 4. Особенности приватизации садовых
и дачных земельных участков
Земельным кодексом 1970 г. и другими нормативными актами проводилось принципиальное различие в правовом режиме дачно-строительных кооперативов и садоводческих товариществ. Первым земельные участки под строительство дач предоставлялись из земель населенных пунктов, государственного запаса и из находящихся за пределами зеленой зоны городов земель государственного лесного фонда. Тогда как для коллективного садоводства земельные участки выделялись предприятиям, учреждениям, при которых организовывались садоводческие товарищества, из земель государственного земельного фонда, в том числе при необходимости из земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий.
Из выделенных дачно-строительным кооперативам и предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования земель за членами дачно-строительных кооперативов и садовых товариществ земельные участки закреплялись во вторичное пользование без ограничения определенным сроком самими ДСК и предприятиями. Фактически для членов ДСК и членов садовых товариществ речь шла о выделении им участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, хотя нормативно это не было прямо предусмотрено. Создание, деятельность и ликвидация ДСК и садовых товариществ регулировались соответственно Примерным уставом дачно-строительного кооператива (утвержден Постановлением СМ РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125) <*> и Типовым уставом садоводческого товарищества (последний был утвержден Постановлением СМ РСФСР от 31 марта 1988 г. N 112) <**>. В связи с принятием Закона СССР "О кооперации в СССР" эти Уставы были признаны утратившими силу Постановлением Правительства РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126.
--------------------------------
<*> СП РСФСР. 1958. N 13. Ст. 154.
<**> СП РСФСР. 1988. N 10. Ст. 45.
Вступивший в силу с 23 апреля 1998 г. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <*> от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ объединил ДСК и садовые товарищества, предусмотрел для них три организационно-правовые формы: некоммерческое товарищество, потребительский кооператив и некоммерческое партнерство. Различия между ними, право выбора которых отдано на усмотрение самих граждан, в основном заключается в порядке формирования имущества общего пользования и условиях ответственности членов объединения и самого объединения как юридического лица по обязательствам друг друга (ст. 4).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
Пунктами 1 и 2 ст. 28 этого ФЗ закреплено право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или на праве пожизненного наследуемого владения. Приватизация таких участков могла осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами или иными нормативными актами, в том числе и нормативными актами субъектов Российской Федерации. Так, по решению Малого Совета Мособлсовета от 9 декабря 1992 г. N 9/27 <*> бесплатно передавались в собственность граждан все садовые и дачные участки, предоставленные до 1 января 1992 г., а также вновь предоставляемые для цели садоводства малопродуктивные угодья и нарушенные земли.
--------------------------------
<*> Вестник Мособлсовета. 1993. N 4. С. 6.
Сам порядок приватизации дачных и садовых участков довольно подробно регламентировался актами субъектов РФ, а затем указанным ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (ст. 28). В частности, для приватизации своих участков все члены садоводческих и дачных объединений направляют заявления на имя главы местной администрации в правление своих садоводческих и дачных объединений. На основании личных заявлений правление объединения обращается к главе местной администрации с ходатайством о переоформлении прав на землю, к которому прилагаются документы, подтверждающие право пользования землей, площадь и границы участков, списки членов объединения с указанием фактической площади их участков (кв. м), личные заявления всех членов объединения. Вместе с тем граждане вправе перерегистрировать свои участки не только в составе садоводческого или дачного объединения, но и в индивидуальном порядке, приложив к заявлению необходимые документы (постановление администрации о выделении земельного участка объединению, решение о выделении члену объединения конкретного участка; выкопировку из генерального плана территории объединения; план земельного участка).
Именно при самостоятельном обращении граждан возникают споры, когда на местах принимается решение об отказе в приватизации земельных участков без достаточных к тому оснований.
Глава администрации пос. Кратово Раменского р-на отказал Н. в приватизации земельного участка в ДСК "Красный Бор", так как во-первых, Н. приобрел дачу по договору дарения в 1994 г., т.е. после введения в действие Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" и, во-вторых, не представил документов о нахождении земельного участка на праве бессрочного пользования. Раменский суд жалобу Н. удовлетворил и указал, что спорный земельный участок находился в едином массиве земель ДСК "Красный Бор", созданного более 70 лет назад. Право Н. на приватизацию земельного участка вытекает из п. 4 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", поскольку этот участок находился в фактическом пользовании его и прежнего собственника длительное время. Притом что данное решение суда в целом является правильным, приведенные в его обоснование мотивы требуют некоторого уточнения. Действительно, по существующему до 1991 г. порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение права пользования дачными земельными участками. Однако это не означало, что дачи и земельные участки находились в их пользовании без надлежащего титула. Как это бесспорно следовало из материалов дела, прежний собственник дачи К. являлся членом ДСК "Красный Бор", по уставу которого за каждым из вновь принятых его членов закреплялась определенная кооперативная дача и земельный участок, предназначенный для обслуживания этой дачи. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов ДСК. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и земельным участком. Данный документ не был истребован, хотя именно его следует рассматривать в качестве правоустанавливающего. Такой документ, безусловно, имелся в делах кооператива, так как Примерный устав ДСК не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и земельного участка. Соответственно право землепользования, основанное на этом титуле, при отчуждении дачи прежним владельцем в силу ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. перешло к новому собственнику, у которого с принятием последнего ЗК появилась возможность приватизировать земельный участок бесплатно в составе дачного объединения или индивидуально. Поэтому доводы в решении суда о том, что земельные участки находились только в фактическом пользовании членов ДСК и ссылка на п. 4 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в данном конкретном случае ошибочна. Земельный участок находился не только в фактическом, но и в правомерном, основанном на титуле юридическом пользовании члена ДСК. Точно такой же подход должен быть при определении правоустанавливающих документов и разрешении споров при приватизации садовых участков.
Возможность приватизации дачных или садовых участков в том или другом порядке - одна из особенностей, предусмотренных ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
Другая особенность заключается в том, что член дачного объединения имеет право переоформить участок на свое имя либо в общую совместную или долевую собственность супругов. Очевидно, что для передачи участка в общую собственность не только члена кооператива, но и супруга необходимо располагать их совместным заявлением. По нашему мнению, с принятием нового Земельного кодекса передача земельного участка возможна только в общую долевую собственность супругов. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ, нормы земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Земельному кодексу. Между тем норма подпункта 3 п. 2 ст. 28 ФЗ "О садоводческих, огородных и дачных объединениях" о возможности приватизации в общую совместную собственность супругов противоречит положениям Земельного кодекса - независимо от субъектного состава перерегистрация земельного участка допускается только в общую долевую собственность (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
§ 5. Общая собственность на строение
и приватизация земельных участков
Земельный участок на любом вещном праве (праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) может находиться в пользовании одного или нескольких лиц. В последнем случае владение и пользование общим земельным участком возможно только на основе соглашения всех без исключения заинтересованных лиц. При возникновении спора порядок пользования определяется судом исходя из статуса земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, то в качестве критерия при распределении частей земельного участка между сторонами будет их долевое соотношение в праве на земельный участок по титулу. При определении порядка пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования критерии иные - размер долей в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При этом правовое значение имеет не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор. Право на приватизацию общего земельного участка в долевую собственность, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, необязательно связано с определением порядка пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако данное обстоятельство может иметь значение для определения долей в праве собственности на земельный участок, что не всегда учитывается на практике.
Так, гражданам Т., П., и Р. в равных долях на праве собственности принадлежало строение в пос. Быково Раменского р-на. По заявлению последнего сельской администрацией было принято решение о приватизации земельного участка, пропорционально размеру долей в праве собственности на строение. Раменский суд удовлетворил иск Т. о признании частично недействительным решения администрации и выданного на основании него свидетельства о праве собственности на земельный участок. Суд согласился с доводами Т. в исковом заявлении о том, что он в течение длительного времени пользовался участком размером 600 кв. м, в совместном пользовании П. и Р. также находилось 600 кв. м, решение о приватизации принято вопреки сложившемуся порядку пользования, с чем он категорически не согласен.
Разрешение данного дела вызывает несколько вопросов:
- вправе ли администрация принять положительное решение о перерегистрации земельного участка по заявлению одного из сособственников строения (пользователей земельного участка) или для этого необходимо совместное заявление всех заинтересованных лиц о перерегистрации их прав;
- обязательно ли для администрации соглашение сособственников строения о распределении долей в праве на земельный участок, в частности, с отступлением от долей в праве собственности на дом.
Для ответа на поставленные вопросы прежде всего следует вновь подчеркнуть, что по своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое. Когда земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, речь в этом случае идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант - стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение. Оба варианта не противоречат положениям п. 3 ст. 36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц. Это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из сособственников строения, как и в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка. Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 167; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!