Реанимация рынка ипотечного кредитования
Учитывая, что проблемы в финансовый сектор пришли с ипотечного рынка, можно было ожидать, что люди, которым поручили устранить возникшую проблему, начнут именно с ипотечных кредитов. Но они этого не сделали, и по мере того как в конце 2008–го и в начале 2009 года катастрофическое положение дел сохранялось, число ожидаемых обращений взыскания на заложенную недвижимость продолжало расти. Те прогнозы, которые когда‑то казались слишком мрачными (о том, что в тяжелом положении окажется пятая часть всех ипотечных кредитов), через некоторое время стали считаться консервативной оценкой.
Обращения взысканий на заложенную пнедвижимость затронули две группы и заемщиков: тех, кто не мог заплатить, и тех, кто мог, но предпочитал не платить. Определить, кто из неплательщиков относится к какой категории, не всегда легко. Некоторые люди могли бы заплатить, но при этом им пришлось бы испытать огромные финансовые трудности. Экономисты предпочитают считать, что люди действуют рационально. Для многих американцев в ситуации, когда разность между стоимостью их залогового обеспечения и кредитной задолженностью стала отрицательной, самым лучшим вариантом было объявление дефолта. Поскольку в США большинство ипотечных кредитов выдаются без права регресса, заемщик может просто передать ключи от своего дома кредитору, и никаких других последствий из‑за невозврата кредита для него не возникнет.
|
|
|
Если Джордж Джоунз живет в доме стоимостью в 300 тыс. долл. и взял ипотечный кредит в размере 400 тыс. долл., по условиям которого он платит 30 тыс. долл. в год, он может переехать в идентичный прежнему соседний дом стоимостью в 300 тыс. долл. и тем самым сократить свои платежи на четверть. В разгар кризиса он не сможет получить ипотечный кредит (поскольку стоимость дома, составляющего его капитал, резко упала, и он в любом случае, скорее всего, не сможет внести первый взнос за покупку нового дома), но он может арендовать дом. Арендная плата в большинстве мест тоже снизилась, и даже если у Джорджа были сбережения и он мог бы сделать первоначальный взнос по ипотечному кредиту, пока рынки находятся внизу, аренда все равно была бы для него более целесообразным вариантом. Возможно, он испытывает сомнения и беспокоится о том, как прекращение платежей по кредиту повлияет на его репутацию заемщика. Но в ситуации, когда все вокруг объявляют о своей неплатежеспособности, обвинения такого рода, скорее всего, будут ослабевать, а вина за происшедшее будет возложена на банки (за то, что они выдавали плохие кредиты), а не на заемщиков. В любом случае все имеет свою цену, и когда продолжение выплат по кредиту оказывается сопряженным со слишком серьезными жертвами, домовладелец объявляет о дефолте.
|
|
|
В феврале 2009 года президент Обама в конце концов выступил с предложением о том, как решить проблему обращений взыскания на заложенную недвижимость. Это был важный шаг, сделанный в правильном направлении, но, вероятно, недостаточно большой, чтобы предотвратить огромное количество осуществляемых взысканий. Его план предусматривал предоставление небольшой помощи по снижению размера платежей, но в отношении списания основной суммы долга не было сделано ничего, и для этого были обоснованные причины34. Если бы ипотечные кредиты были реструктурированы, банки были бы вынуждены признать тот факт, что они выдавали плохие кредиты, и им пришлось бы что‑то предпринять, чтобы закрыть дыры, возникшие в их балансовых отчетах. (Крупнейшими держателями ипотечных бумаг были Fannie Мае и Freddie Mac, которые были национализированы администрацией Буша. Это означало, что любое списание основных сумм, в отличие от более простого варианта – увеличения срока платежей по кредиту, было бы обеспечено за счет налогоплательщиков35.)
Одним из факторов, осложнявших решение проблемы ипотечных кредитов, были призывы участников к соблюдению справедливости: налогоплательщики, которые не имели никакого отношения к расточительным заимствованиям, полагали, что вовсе не они должны расплачиваться за это «удовольствие». Вот почему многие считали, что бремя корректировки должно быть возложено на кредиторов: как уже подчеркивалось выше, кредит является добровольной сделкой между заемщиком и кредитором, при этом считается, что кредиторы являются хорошими специалистами в области финансов и поэтому могут правильно оценивать возникающие там риски; если они не смогли должным образом выполнить работу, за которую получали вознаграждение, значит, именно они должны ощутить всю тяжесть последствий, хотя, возможно, заплатить относительно еще более высокую цену должны и заемщики, даже если стоимость их собственности в значительной степени исчезла.
|
|
|
Но предлагаемый правительством подход был вовсе не таким. Почти каждое решение, принятое Министерством финансов США, было сделано под доминирующим влиянием банков. При этом в данном случае и у банков, и у министерства был общий интерес: списание основной суммы ипотечного кредита означало бы, что банкам придется признать убытки. Возникшие дыры в балансовых отчетах банков в свою очередь привели бы к необходимости привлечения дополнительного капитала. Поскольку решить эту задачу в част ном порядке банкам было бы трудно, потребовалось бы больше государственных средств. По у правительства не было денег, а учитывая многочисленные ошибки в программе реструктуризации банков, добиться одобрения Конгрессом дополнительных расходов на эти цели было бы трудно.
|
|
|
Поэтому, когда Обама убедительно заявил о том, что нам необходимо заняться ипотечной проблемой, он на самом деле задвинул ее подальше в угол. Отчеты о выполнении правительственной программы не внушали оптимизма: к концу октября 2009 года условия выплат были изменены лишь для 651 тыс. (20%) проблемных кредитов из 3,2 млн36. Не все проблемные кредиты подпадали под программу государственной помощи, и не все реструктурированные кредиты избежали обращения взыскания на заложенную недвижимость. Даже оптимистичные цифры по изменениям кредитных условий, приводившиеся администрацией Обамы, были меньше тех, достижение которых эксперты в области жилья считали необходимым условием для недопущения серьезного напряжения на рынке жилой недвижимости37.
Есть несколько способов решения проблемы обращений взыскания на заложенную недвижимость, в частности предоставление помощи кредиторам с одновременным списанием выданных ими кредитов. При отсутствии бюджетных ограничений и заботы о будущем «моральном риске» такая программа могла бы сделать всех (кроме обычного налогоплательщика) счастливыми. Люди смогли бы остаться в своих домах, а кредиторы не получили бы тяжелого удара по своим балансовым отчетам. Знание того, что правительство снимает риск с балансовых отчетов банков, помогло бы ослабить напряжение на кредитном рынке. Фактически трудность заключается в том, как сохранить дома сотен тысяч людей, которые в противном случае их потеряют, без оказания помощи банкам, на которую придется пойти, чтобы справиться с последствиями их неспособности правильно оценивать риски.
Чтобы остановить поток дефолтов, нам придется добиться повышения способности и готовности семей осуществлять свои платежи по ипотечным кредитам. Ключом к этому является снижение размера их выплат, а для этого есть четыре способа: увеличение продолжительности периода платежей по кредитам, из‑за чего семьи будут иметь более высокую задолженность в будущем; предоставление им помощи при осуществлении платежей по кредитам; снижение для них ставок платежей; снижение основной суммы долга.
Банкам нравится первый вариант реструктуризации ипотечных кредитов, увеличивающий продолжительность периода платежей по кредитам и предоставляющий им возможность взимания дополнительной платы за реструктуризацию. В этом случае они не только ничего не теряют, но и даже на этом зарабатывают: за счет дополнительных платежей и процентов. Но для страны это худший вариант. Он всего лишь откладывает час расплаты на более поздний срок. Это именно тот вариант, который банки неоднократно пытались осуществить в отношении развивающихся стран, которые задолжали им больше, чем могли выплатить. Результатом такого подхода был еще один долговой кризис, наступающий через несколько лет. Конечно, для банков и особенно для их нынешних руководителей отсрочки платежей было бы достаточно. Поэтому они всеми силами борются за принятие этого варианта, полагая, что даже небольшая отсрочка для них выгодна.
Для собственников жилья
Лучшим вариантом для страны было бы сокращение величины основной суммы ипотечного долга. Это ослабило бы для заемщика стимул объявлять себя неплатежеспособным и привело бы к тому, что в тяжелом положении по выплате ипотечных кредитов оказалось бы меньшее количество людей. Для банков это означало бы примирение с реальностью, с тем фактом, что они выдавали деньги на основе цен, завышенных из‑за действия пузыря. Принятие этого варианта положило бы конец иллюзиям о том, что они смогут в полном объеме вернуть выданные в кредит деньги. С точки зрения общества, этот вариант имеет смысл.
Банки участвуют в рискованных сделках, в своего рода азартной игре. Если они не осуществят реструктуризации ипотечных кредитов, то должны учитывать, что вероятность того, что положение дел на рынке недвижимости восстановится, не просто мала, а очень мала. Если рынки восстановятся, банки также окажутся в хорошей форме, по крайней мере, в более хорошей, чем они, как складывается впечатление, находятся в настоящее время. Даже если для приведения в норму им потребуется чуть более продолжительное время, более высокая прибыль, получаемая из‑за сокращения конкуренции (в результате того, что многие банки «безвременно прекратили свое существование»), может покрыть их предыдущие убытки. Но издержки для общества при этом варианте большие. К тому же гораздо выше вероятности восстановления цен вероятность их дальнейшего снижения, в результате чего возрастает и вероятность обращения взысканий на заложенную недвижимость. Этот вариант является самым дорогостоящим для всех: и для банков, которым придется понести юридические и другие расходы, и для семей, и для местного сообщества. Стандартная практика в этом случае такова: из дома убирается все, что можно из него убрать, поскольку те, кто его теряют, как правило, испытывают чувство гнева, особенно если считают, что они стали жертвами. Качество пустых домов быстро снижается, что еще сильнее способствует ухудшению общею положения дел в сообществе: иногда такие дома захватывают бездомные, иногда они становятся местами для ведения преступной деятельности. В любом случае цены на жилье, находящееся по соседству с таким домом, также снижаются, из‑за чего у все большего числа жителей величина кредита начинает превышать снизившуюся стоимость их домов, и это приводит к новым обращениям взыскания на заложенную недвижимость. Как правило, такие дома в конце концов выставляют на аукцион, в результате чего даже при снизившихся рыночных ценах удается вернуть часть их стоимости.
Понятно, почему банки сопротивляются появлению любых форм списания основных сумм долга в любых государственных программах и особенно любых судебных прецедентов, предусматривающих банкротство. Для оказания этого сопротивления банки прибегают ко всем политическим инструментам, которыми они могут воспользоваться. Как это ни странно, но некоторые из разработанных мер по спасению банков привели к тому, что отдельные банки стали с еще большей неохотой заниматься реструктуризацией своих плохих ипотечных кредитов. Правительство стало неявным (а в случае с Citibank и явным) страховщиком огромных убытков. Это означает, что убытки этих организаций фактически переносятся на налогоплательщиков, а все выгоды достаются банкирам. Если банки не реструктурируют ипотечные кредиты и если каким‑то чудом действительно произойдет восстановление рынка недвижимости, банки получат доходы, но если рынок не восстановится и, как следствие, их убытки станут еще больше, эти потери лягут на плечи налогоплательщиков. Администрация Обамы по существу предоставила банкам больше оснований для спекуляций на восстановлении рынка.
А если учесть изменения, осуществленные в марте 2009 года, положение дел стало еще хуже38. Эти изменения позволили банкам продолжать держать ипотечные кредиты с «имеющимися дефектами» (кредиты, по которым заемщики не выполняют своих обязательств по платежам) и не списывать их даже тогда, когда вероятность того, что выплат по ним не будет, является очень высокой. Это делается под тем предлогом, что банкам, мол, стоит сохранить эти залоги до конца срока погашения кредита и что, если заемщики переживут этот смутный период, банки в полной мере получат причитающиеся им платежи.
Учитывая, что банки не хотят списывать основные суммы ипотечных кредитов, их, возможно, надо было бы вынудить это сделать через «Главу 11 для собственников жилья», предусматривающую оперативную реструктуризацию обязательств для ставших более бедными домовладельцев, взяв за основу модель предоставления помощи корпорациям, которые не могут выполнить свои долговые обязательства. [Номер II имеет глава Кодекса США о банкротстве, допускающая проведение реорганизации при банкротстве. – Прим. перев. ] В основу главы 11 положена идея о том, что сохранение компании очень важно как для ее работников, так и для других заинтересованных сторон. Руководство может предложить проведение реорганизации компании, а суд рассмотрит представленный вариант ее осуществления. Если суд придет к выводу, что предложенная реорганизация является приемлемой, он оперативно снимает с компании всю или часть задолженности, после чего она может как бы заново начать свою деятельность. Глава 11 для домовладельцев основывается на том, что возможность нового старта, предоставляемого американской семье, также важна, как и предоставление такого шанса компании. Если же выгнать домовладельцев из их домов, от этого никто не выиграет.
Но в апреле 2005 года законы о банкротстве в Соединенных Штатах были изменены. Теперь домовладельцам стало труднее получить освобождение от задолженности, особенно от долгов, взятых под залог дома; это труднее сделать, чем при залоге, например, яхты. Как и по многим другим законам, проведенным администрацией Буша, название упоминаемого здесь правового акта не соответствовало его содержанию: он был назван «Законом о предотвращении злоупотреблений банкротством и о защите прав потребителя». В соответствии с этим законом можно наложить арест на четверть заработной платы, а если учесть, насколько низки заработные платы многих американцев, особенно бедных людей, на которых охотятся банки, это означало, что многие из них могут оказаться в состоянии нищеты40.
Администрация Обамы хотела отменить суровый закон 2005 года, но, конечно, банки выступили против этого и добились успеха41. Банкиры утверждали, что более мягкие законы о банкротстве могут привести к увеличению случаев дефолта и повышению процентных ставок, хотя почти не упомянули о том факте, что после принятия нового закона число дефолтов возросло и что большинство таких объявлений о своей неплатежеспособности были вовсе не добровольными42. Большинство таких случаев – результат того, что семья пострадала из‑за той или иной трагедии, например болезни или потери работы43. Еще одним аргументом, к которому прибегали банки, выступавшие против реформы, было утверждение, что предлагаемые изменения принесут неоправданную выгоду тем, кто приобрел дом в спекулятивных интересах, рассчитывая, что цены жилья повысятся. Критика в этом случае немного странная, так как на рынке каждый старается спекулировать на ожиданиях того, что цены на недвижимость в будущем возрастут. К тому же правительство было готово оказать помощь банкам, попавшим из‑за кризиса в трудное положение.
Существует простой способ решить эту проблему, и заключается он в том, чтобы сделать главу 11 для домовладельцев более полным аналогом корпоративпой главы 11, когда владельцы собственности (акционеры) утрачивают стоимость своей собственности, а новыми владельцами собственности становятся держатели долговых обязательств. В случае с домом домовладелец владеет «капиталом», а держателем долговых обязательств выступает банк. В соответствии с положениями главы 11 для домовладельцев обмен долга на капитал привел бы к списанию задолженности домовладельца, но взамен при последующей продаже дома большая часть прироста капитала пошла бы кредитору. Для тех, кто купил дом, руководствуясь в основном спекулятивными целями, то есть желая выиграть на приросте капитала, такая сделка будет непривлекательной. (Экономисты называют такое условие устройством для осуществления самостоятельного выбора.)
При использовании главы 11 для домовладельцев людям не придется проходить через канитель банкротства и добиваться, чтобы их освободили от всех их долгов. Дом будет рассматриваться так, словно он представляет собой отдельную корпорацию. Такая помощь должна быть доступна для всех семей с доходом ниже какого‑то порогового уровня (скажем, равного 150 тыс. долл.) имеющих богатство, не связанное с жильем и с пенсионными накоплениями, в размере также не более какого‑то порогового уровня (возможно, его величина должна устанавливаться в зависимости от возраста)44. Дом будут оцениваться, и долг человека будет списываться, скажем, на 90% оцененной стоимости (такой подход учитывает тот факт, что, если бы кредитор прибегнул к обращению взыскания на заложенную недвижимость, он понес бы значительные операционные издержки)45.
Займы под низкие проценты
Привлеченные предложениями 100%‑ных кредитов, кредитов с плавающей процентной ставкой, кредитов с завлекающей ставкой, «шаровых» платежей, отрицательной амортизации и кредитов, выданных на основании недостоверных данных (обо всех этих уловках упоминалось выше в этой главе), многие американцы в конце концов оказались в ситуации, когда им приходится каждый месяц отдавать банкам половину или даже большую часть своих доходов46. А если учесть проценты по кредитным картам, эти цифры оказываются еще выше. Многие семьи с очень большим трудом справляются с этими выплатами, из‑за чего приносят в жертву все остальное. Но часто бывает так, что еще одна трагедия, сама по себе не очень значительная, например поломка автомобиля, или крупная, вроде серьезного заболевания кого‑то из членов семьи, загоняет этих людей в угол.
Правительство (через Федеральную резервную систему) кредитовало деньги банкам под очень низкие процентные ставки. Но почему нельзя было воспользоваться возможностью правительства брать взаймы под низкие процентные ставки, чтобы предоставить более дешевые кредиты домовладельцам, оказавшимся в критической ситуации? Давайте рассмотрим, для примера, человека, взявшего ипотечный кредит в размере 300 тыс. долл. со ставкой 6%. Это 18 тыс. долл. в год процентных платежей (0,06 х 300 тыс.), или 1500 долл. в месяц, не говоря уже о возврате основной суммы. Правительство теперь может занимать деньги фактически с нулевой процентной ставкой. Если оно кредитовало бы домовладельца со ставкой 2%, платежи заемщика сократились бы на две трети, до 6000 долл. Для человека, который отчаянно старается удержаться на уровне, в два раза превышающем уровень бедности, который составляет около 30 тыс. долл. в год, платежи за дом в размере 60% от этой суммы до уплаты налога сократятся до 20%. В ситуации, когда 60% являются для человека неподъемными, переход на 20% может оказаться спасением. Помимо сокращения расходов, связанных с рассылкой уведомлений, правительство при этом варианте получает еще и неплохой доход в 6000 долл. в год по каждой такой сделке. 6000 долл. домовладелец сумеет вернуть, а вот с выплатой 18 тыс. долл. не справится.
Кроме того, поскольку на дом не накладывается изъятие, это положительно сказывается на ценах на недвижимость, они становятся более высокими, что благотворно влияет и на стоимость соседнего жилья. Преимущества получают все, за исключением банков. Правительство выигрывает дважды: благодаря накоплению фондов (из‑за почти нулевой вероятности объявления дефолта) и получению процентных платежей. Именно эти факторы, наряду с другими, выступали в качестве обоснования при введении программы государственных студенческих кредитов и государственных ипотечных кредитов; однако консерваторы настаивают на том, что правительство не должно участвовать в таких видах финансовой деятельности, ограничившись раздачей денег только банкирам. Они утверждают, что правительство не сильно в проведении кредитных оценок. Теперь такая аргументация не должна считаться достаточно убедительной: банки настолько плохо проделали свою работу по оценке кредитов и разработке ипотечных продуктов, что поставили в опасное положение всю экономику. Вот в применении хищнических приемов они преуспели, но эта деятельность вряд ли должна служить основанием для высказывания похвал в их адрес.
Банки сопротивляются этой инициативе по очевидной причине: они не хотят конкуренции со стороны правительства. Но ведь она порождает еще одно важное преимущество: если банки не могут заработать «легкие» деньги, эксплуатируя бедных американцев, они могут вернуться к нелегкому делу, которым, как считается, они все должны занимаються, кредитованием бизнеса с целью создания новых предприятий и расширения уже действующих.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 228; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!