За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 9 страница
-------------------------------- <129> Гряда Э.А. Правовая природа соглашения о перераспределении земельных участков // СПС "КонсультантПлюс". Часто к перераспределению обращаются, руководствуясь п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ, в тех случаях, когда земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности - в границах застроенной территории в связи с реализацией инвестиционных проектов по (многоэтажной) застройке земельных участков, или в соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ. Значительно реже как способ образования земельных участков перераспределение используется крупным сельскохозяйственными предприятиями (в основном - бывшим совхозам или колхозам). Юридическое основание перераспределения в данном случае - решение собственника земельных участков. Наконец, перераспределение в отдельных случаях является единственным путем, который помогает легализовать незаконно возведенный объект капитального строительства на части чужого смежного земельного участка. Собственник такого смежного земельного участка может либо договориться с "захватчиком" и заключить с ним соглашение о перераспределении, в результате чего часть его земельного участка, занятая самовольно возведенным строением, войдет в состав нового земельного участка, либо обратиться в суд с негаторным иском и потребовать устранения препятствий в пользовании земельным участком и сноса возведенного строения. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ). Перераспределяться могут только земельные участки, поставленные на кадастровый учет. По чисто технической причине невозможно перераспределить "неотмежеванные" ранее учтенные земельные участки, так как у таких преобразуемых земельных участков отсутствует местоположение границ характерных точек и как следствие - общие характерные точки границ. Для граждан и юридических лиц, если они выбирают рассматриваемый способ образования земельного участка, юридическим основанием перераспределения является соглашение между собственниками всех перераспределяемых земельных участков. Одним из условий соглашения является согласие сторон на изменение площади их участков, которое происходит в результате перераспределения. Необходимо также иметь в виду, что перераспределение - вторичный способ образования земельного участка; ему предшествует первичное образование перераспределяемых участков. Перераспределение может быть осуществлено как между несколькими смежными многоконтурными земельными участками, так и между несколькими смежными многоконтурными земельными участками и обычными земельными участками. В результате такого перераспределения может быть образовано несколько других многоконтурных земельных участков и (или) обычных земельных участков, а существование исходных земельных участков прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. Обязательным условием осуществления перераспределения является наличие у исходных земельных участков смежных границ <130>. -------------------------------- <130> Пункт 12 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23. Подготовка проектов перераспределения земель (разновидности проекта территориального землеустройства) в массовом порядке осуществлялась в Российской Федерации в период проведения аграрной реформы в 1992 - 1995 годах в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323. Без них невозможно было возникновение общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения почти у 12 млн. граждан <131>. Проект перераспределения земель предназначался для следующих целей: -------------------------------- <131> Данная цифра приводится в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" // СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026. а) определения (уточнения) размера земельной доли, которой наделяется каждый указанный в приложении к проекту перераспределения гражданин; б) составления схемы раздела сельскохозяйственных угодий, передаваемых в общую долевую собственность совокупности граждан с передачей "лишних" земель в районный фонд перераспределения. Проект перераспределения включал в себя значительное число текстовой информации, а также плановый материал (карту) по землепользованию. Его утверждение главой администрации района являлось одновременно и моментом возникновения права общей долевой собственности на земельные доли у граждан. Перераспределение земель в настоящее время как способ образования земельного участка существенно отличается от перераспределения периода аграрной реформы XX вв. (в основном в период самой активной фазы в 1992 - 1993 гг.). В первом случае перераспределяются земельные участки, принадлежащие либо одному, либо нескольким собственникам. Во втором же случае перераспределению подлежали земли, которыми колхозы и совхозы пользовались, говоря современным языком, на праве постоянного (бессрочного) пользования; само перераспределение свелось к прекращению такого права и к передаче земельных участков новым собственникам - физическим лицам. Если в первом случае для случаев перераспределения земель подготавливается обычный межевой план, то во втором случае специальный документ - проект землеустройства. Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки Комментарий к статье 11.8 Под правами на земельные участки в контексте комментируемой статьи необходимо понимать как вещные - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и сервитуты, так и иные права - аренду и право безвозмездного срочного пользования. Образуемые земельные участки - это земельные участки, которые образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.3). Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ), из которого осуществлен выдел одного или нескольких земельных участков по правилам ст. 11.5 ЗК РФ. Измененным признается также земельный участок, предоставленный садоводческому, огородническому или ДНО граждан, раздел которого осуществлен по правилам п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ. Измененные земельные участки не прекращают свое существование в качестве объектов правовых отношений, сохраняются в измененных границах (п. 4 ст. 11.4, п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ), сохраняют свой кадастровый номер (для образованных земельных участков он является предыдущим). При этом не всегда сохраняется исходное местоположение таких земельных участков из-за изменения местоположения характерных (поворотных) точек границы и их количества, а также значения координат таких точек. Что касается обременений и ограничений, то положение о них в ЗК РФ впервые вводится именно в комментируемой статье, в связи с чем необходимо дать их определение. Под ограничениями прав на землю понимается совокупность пределов реализации прав на земельные участки, установленных законом, в связи с необходимостью обеспечения различных интересов в обществе, которые могут быть нарушены свободным использованием земли правообладателем <132>. В иерархии норм права первой следует указать ст. 55 Конституции РФ, которую воспроизводит подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 36 Конституции РФ, а также ст. 56 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. По смыслу положений подп. 1 и 2 п. 2 ст. 56 ЗК ограничение прав на землю направлено в первую очередь на особенности владения и пользования земельными участками, а из этих двух правомочий, если уместно говорить в данном случае о количественной стороне, законодатель чаще делает акцент на втором правомочии. Ограничение пользования чаще выражается в запрете размещения определенных объектов и запрете осуществления определенных видов деятельности, или же осуществление отдельных видов деятельности только с письменного разрешения федеральных органов, организаций - собственников линейных и точечных (газорегуляторные пункты, выходы трубопроводов на поверхность и др.) объектов. Подробный обзор ограничений см. в комментарии к ст. 56 ЗК РФ. -------------------------------- <132> Галиновская Е.А. Указ. соч. С. 134. Пункт 2 ст. 11.8 ЗК РФ устанавливает правило о сохранении (или точнее "переносе") двух видов вещных прав - права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, а также безвозмездного срочного пользования на образуемые (за исключением выдела) земельные участки. Судебные акты сформулировали по этому вопросу единообразную практику и в качестве примера можно привести позицию ФАС ЗСО по одному из дел. Так, арбитражный суд удовлетворил иск государственного научного учреждения в части о признании незаконными действий (бездействий) Территориального управления Росимущества, выразившихся в непринятии решений по заявленному отказу от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что при разделе земельного участка на несколько самостоятельных земельных участков вещные права, которыми обладали лица в отношении разделяемого земельного участка, сохраняются за этими лицами в отношении вновь образованных земельных участков. В связи с этим право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования заявителя в отношении разделенного земельного участка в полном объеме перешли к вновь образованным земельным участкам. Кроме того, суд указал, что отсутствие или наличие на земельном участке объектов недвижимости не поставлено действующим законодательством в качестве условия, при котором у уполномоченного органа могут возникнуть основания для отказа либо для бездействия в удовлетворении заявления об отказе от права (п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ) <133>. -------------------------------- <133> Постановление ФАС ЗСО от 09.07.2012 по делу N А46-3454/2010 // СПС "КонсультантПлюс". Согласно правилу п. 3 ст. 11.8 ЗК РФ в случаях, указанных в п. п. 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется. Это правило применительно к праву собственности в дополнительных пояснениях не нуждается. Что касается постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, то они не могут быть прекращены по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом. По смыслу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ продолжение договорных отношений - аренды - в случае образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Этот же порядок распространяется и на право безвозмездного срочного пользования земельным участком, который предоставляется в качестве служебного надела на основании решения организации. Причем такая организация не обязательно должна являться собственником земельного участка. От имени собственника вправе выступать только исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, если речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане или юридические лица, если такие земельные участки принадлежат им на праве собственности. Поэтому публичные юридические лица вносят соответствующее изменение в договор пользования на основании решения (индивидуального ненормативного акта), а организации - ФГУ (лесхозы) или ФГУП, бюджетные учреждения (государственные природные заповедники), организации, аффилированные с ОАО "РЖД" - на основании решения ненормативного характера или приказа. Физические и юридические лица соглашаются о внесении изменений в соответствующий договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Уже на стадии подготовки межевого плана (или проекта межевания, если образование происходит путем выдела земельного участка в счет земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения) кадастровый инженер отражает на плане земельного участка части образуемого земельного участка, в границах которых действует сервитут (то есть местоположение характерных точек границ сервитута). В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в ГКН вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам Комментарий к статье 11.9 Законодатель правилами комментируемой статьи ввел юридические (п. п. 1, 2, 4 и 5) и технические (п. п. 3 и 6) требования как к образуемым, так измененным земельным участкам. Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ). Причем важно иметь ввиду, что понятие "преобразуемый земельный участок" соответствует понятию "измененный земельный участок"; и то, и другое предполагает изменение уникальных характеристик земельного участка - размера и местоположения границ. Не менее важно учитывать то, что конечным пределом изменения (преобразования) земельного участка является сохранение такого количества характерных точек, которое позволяет образовать замкнутую геометрическую фигуру, то есть трех точек (н1, н2 и н3). Пункты 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ устанавливают правила о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков для двух различных случаев: когда определение указанных размеров регулируется градостроительными регламентами и когда последние не установлены или не распространяются на соответствующие правоотношения. Часть 4 ст. 41 ГрК РФ устанавливает, что в том случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляется разделение земельного участка на несколько земельных участков, размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. В соответствии с ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: 1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; 2) в границах территорий общего пользования; 3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; 4) предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ (ч. 5 ст. 36 ГрК РФ). Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Для земельных участков сельскохозяйственного назначения ст. 4 Закона N 101-ФЗ устанавливает свои собственные специальные требования к предельным размерам. Так, не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (абз. 2 п. 1 ст. 4). Требования п. 1 ст. 4 указанного Закона не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ (абз. 2 п. 1 ст. 4). Практически в каждом субъекте РФ (исключая города Москва и Санкт-Петербург, в границах которых по определению не может быть земель сельскохозяйственного назначения) установлены собственные требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам таких земельных участков. Существует два подхода к определению таких размеров. Первый отталкивается от размера среднерайонной земельной доли: при выделе земельного участка в счет земельной доли его площадь не может быть менее размера земельной доли, определенной на момент бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов в общую собственность в период проведения аграрной реформы, начиная с 27 декабря 1991 г. (Владимирская область <134>), или дифференцированной нормы бесплатной передачи земли, принятой на территории соответствующего муниципального образования при реорганизации сельскохозяйственных предприятий (Рязанская область <135>). Второй подход "привязывается" к какому-то иному критерию, который установила законодательная власть того или иного субъекта РФ. В Ивановской области, например, минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, находящегося в собственности физического или юридического лица, должен быть не менее установленного ст. 2 Закона Ивановской области "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель на территории Ивановской области" от 01.08.2002 N 59-ОЗ предельного минимального размера земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, то есть не менее двух га <136>. -------------------------------- <134> Абзац 1 п. 2 ст. 3 Закона Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области" // СПС "КонсультантПлюс". <135> Подпункт 1 п. 1 ст. 3 Закон Рязанской области от 6 октября 2003 г. N 64-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 24 сентября 2003 г. N 718-III РОД) // СПС "КонсультантПлюс".
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 102; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!