За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 7 страница
Иначе складывается судьба земельного участка, из которого происходит выдел другого земельного участка в счет земельной доли: он сохраняется в измененных границах и с измененной площадью под своим кадастровым номером. В сведениях из ГКН о выделенном участке в качестве "предыдущего кадастрового номера" указывается номер измененного земельного участка. Тот или иной (иногда как единственно возможный) способ образования земельного участка как объекта гражданского оборота зависит либо от целей, которые ставят перед собой его участники, либо от его технических характеристик, либо от юридических свойств самого земельного участка. Соответственно, различается состав сведений и документов о преобразуемых земельных участках или о землях, содержание межевого плана, юридические основания для его подготовки (и заключение кадастрового инженера в составе межевого плана), кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные земельные участки. Например, юридические свойства земельного участка, находящегося в долевой собственности, предопределяют образование из него другого земельного участка только путем выдела в счет земельной доли. Кроме этого, не допускается выдел из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительно в виде выдела в счет земельной доли происходит образование земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности превышает 5 человек (абз. 1 п. 1 ст. 12, ст. ст. 13 и 13.1 Закона 101-ФЗ). Общий юридический принцип образования всех земельных участков установлен пунктом 3 ст. 11.2 ЗК РФ: целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким исключением, как нам представляется, является создание искусственного земельного участка, категория и вид разрешенного использования которого зависят исключительно от цели его образования. Технические характеристики земельного участка определяют и способ образования других земельных участков. Так, например, перераспределить можно только смежные земельные участки, поскольку следствием перераспределения является образования других смежных же участков. Также только в отношении смежных земельных участков возможны действия по их объединению. На примере конструкций "делимый земельный участок" и "неделимый земельный участок" наглядно проявляются свойства земельного участка как объекта землеустройства и как объекта гражданских прав, которые не всегда зеркально отражаются друг в друге. Иначе говоря, земельный участок может при определенных условиях являться "преобразуемым объектом недвижимости". Технически участок может быть и разделен, однако правовой режим категории земель и вида разрешенного использования устанавливают юридические пределы его делимости ("преобразуемости") и, как следствие, - невозможность постановки образованных земельных участков на кадастровый учет, а тем более их использование по целевому назначению. Земельный участок может прекратить свое существование. В этом случае, как и при разделе и объединении, проявляются одновременно его и технические, и юридические свойства. Пункт 1.1 ст. 11.2 ЗК РФ отсылает к Федеральному закону от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках", созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <115> (далее - Закон "Об искусственных земельных участках"). С принятием в российском законодательстве указанного Закона получило закрепление понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (ст. 3) <116>. Следует согласиться с теми учеными, которые считают, что "с технической точки зрения процесс создания искусственного земельного участка следует считать строительством" <117>. -------------------------------- <115> СЗ РФ. 2011. N 30 (Ч. 1). Ст. 4594. <116> Болтанова Е.С. Указ. соч. С. 68. <117> Кирилловых А.А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. N 18. С. 15. Статья 4 ГрК РФ закрепляет, что к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об искусственных земельных участках". После ввода сооружения (искусственного земельного участка) в эксплуатацию оно также признается земельным участком и на него распространяется правовой режим земельного участка. Двойное положение искусственного земельного участка законодатель подчеркивает, используя в ст. ст. 12, 15 Закона "Об искусственных земельных участках" два термина: "эксплуатация" искусственных земельных участков, которая осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, и их "использование", которое, так же как и оборот, осуществляется в соответствии с Законом "Об искусственных земельных участках", гражданским и земельным законодательством <118>. -------------------------------- <118> Болтанова Е.С. Указ. соч. С. 69. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает одно из условий возникновения земельных участков для случаев раздела, объединения или перераспределения - согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей, если речь идет о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности; согласие землепользователей (которым земельный участок принадлежит на праве безвозмездного срочного пользования), арендаторов и залогодержателей - если преобразуемые земельные участки принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Письменное согласие правообладателя (или правообладателей, если их несколько) включается в состав межевого плана. Игнорирование письменного несогласия с образованием земельного участка (например, с разделом, если против этого возражает арендатор) свидетельствует о наличии спора <119>. Если преобразуемый земельный участок принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ или органам местного самоуправления либо собственность на него не разграничена, то обжалованию подлежит распоряжение (решение) исполнительного органа о разделе, объединении и т.д. -------------------------------- <119> Решение АС Псковской области от 07.07.2010 по делу N А52-851/2010 // СПС "КонсультантПлюс". Продолжая разговор о необходимости получения от правообладателя согласия на образование земельного участка, нельзя не отметить, что в отдельных случаях федеральный законодатель устанавливает исключения из этого правила, которые не указаны в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, в том числе и в отношении земельных участков, которые принадлежат правообладателям на праве собственности. Так, например, ст. 10 Закона о введении в действие ЗК РФ устанавливает приоритет Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <120> (далее - Закон N 310-ФЗ) в регулировании вопросов изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с ч. 14 ст. 15 Закона N 310, если иное не предусмотрено частью 15.1 настоящей статьи, образование земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов допускается с письменного согласия: -------------------------------- <120> СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071. 1) собственника такого земельного участка; 2) землепользователя или землевладельца, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений. Согласно ч. 15.1 той же статьи образование земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов осуществляется без письменного согласия лиц, указанных в части 14 настоящей статьи, в случае, если на образуемом земельном участке, подлежащем изъятию, отсутствуют иные объекты недвижимого имущества, а образуемый земельный участок, не подлежащий изъятию, соответствует требованиям ст. 11.9 ЗК РФ. Суды учитывали приоритет специального федерального закона над нормой п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ и отказывали заявителям в удовлетворении их требований о признании недействительными распоряжений главы администрации (губернатора) Краснодарского края об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийских объектов федерального значения <121>. -------------------------------- <121> Постановление Пятнадцатого ААС от 07.05.2013 по делу N 15АП-4499/2013 // СПС "КонсультантПлюс". В пункте 5 комментируемой статьи схематично указаны основания образования земельных участков вследствие: соглашения сособственников в случае выдела земельного участка в счет земельной доли; соглашения сособственников или решение единственного собственника в случае раздела земельного участка; соглашения собственников в случае объединения двух и более смежных земельных участков; соглашения собственников в случае перераспределения двух и более смежных земельных участков. Для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения предусматривается либо соглашение участников долевой собственности в соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ, либо выдел в соответствии со ст. ст. 12, 13, 13.1, 14, 14.1 Закона N 101-ФЗ, то есть подготовка и утверждение проекта межевания на общем собрании участников долевой собственности, либо его согласование путем публикации извещения о необходимости такого согласования в средствах массовой информации по месту расположения исходного земельного участка. Решение общего собрания участников долевой собственности либо ненаправление ими возражений относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка (своего рода tacitus consensus populi, молчаливое согласие народа) и будут являться необходимым основанием для выдела земельного участка в счет своей земельной доли или долей. Пункт 7 ст. 11.2 ЗК РФ является частью института "развитие застроенной территории", в состав которого входят различные элементы, отражающие ту или иную стадию его реализации. Поэтому комментируемый пункт предваряет положения п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ и ст. 46.1 ГрК РФ. Правило п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ предусматривает только одну особенность образования земельных участков в границах застроенной территории - образование их лицом, с которым заключен договор о развитии территории. При этом, если мы не обратимся к положениям п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ и не ответим на вопрос, какими способами образуются такие земельные участки, то останется неясным значение положения п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ. В рамках института "развитие застроенной территории", после принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения договора о ее развитии, застройщик, его заключивший, во-первых, устанавливает за свой счет границы такого земельного участка и проводит его государственный кадастровый учет (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ). Во-вторых, что не регулируется ни ЗК РФ, ни ГрК РФ, но что вытекает из самого существа развития застроенной территории, застройщик вынужден по мере сдачи в эксплуатацию жилых и нежилых строений образовывать либо части существующего участка под ними, либо самостоятельные земельные участки, а впоследствии еще и земельные участки, которые по каким-то причинам не вошли ни в состав придомовой территории, ни в состав участков под вспомогательными объектами (объектами инфраструктуры). В последнем случае происходит образование (вторичное) земельных участков из "остатков" исходного (первичного) земельного участка. Решение об образовании таких земельных участков вправе принимать сам застройщик. Причем, в-третьих, их образование возможно путем объединения, раздела и даже (теоретически) перераспределения. Пункт 8 ст. 11.2 ЗК РФ предусматривает рассмотрение споров об образовании земельных участков в судебном порядке. Состав сторон спора и предмет иска (требования) зависят от статуса собственника, вида права на земельный участок и способа его образования. В тех случаях, когда одной из сторон являются публичные юридические лица, спор может осуществляться как в порядке искового производства, так и в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ или 24 АПК РФ. В последнем случае предмет требования сочетает и исковые требования, и оспаривание решения органа государственной власти и органа местного самоуправления. Исковое требование направлено на признание недействительными сделок по передаче третьим лицам в собственность образованных земельных участков. Оспаривание лицом, чьи права и свободы нарушены, акта публичного юридического лица направлено на признание незаконным решения об образовании земельного участка (очень часто о разделе, чем нарушаются права землепользователей, землевладельцев или арендаторов). В отношениях граждан и юридических лиц по поводу образования земельных участков следует особо указать на иски о выделе земельного участка в счет земельной доли (основание - п. 3 ст. 252 ГК РФ), либо на иски о признании незаконным выдела земельного участка в счет земельных долей, которые основываются либо на п. 3 ст. 252 ГК РФ, либо, если речь идет о категории земель сельскохозяйственного назначения и разрешаются споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, на ст. 13, п. 15 ст. 13.1, а также статьях 14 и 14.1 Закона N 101-ФЗ, если выдел осуществлен вопреки решению общего собрания об утверждении проекта межевания. Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Комментарий к статье 11.3 Комментируемая статья устанавливает основания образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По этой причине все пункты ст. 11.3 ЗК РФ так или иначе связаны с принятием решений об образовании земельных участков, его реквизитами, прилагаемыми к решению документами. Статья 11.3 ЗК РФ применяется с учетом положений ст. ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ (полномочия публичных субъектов в области земельных отношений). Пункт 1 ст. 11.3 ЗК РФ формулирует перечень исключений из правила: подп. 2 является частью правил, которые предусмотрены для случаев комплексного освоения земельных участков в ст. 30.2 ЗК РФ; правило подп. 3 является частью института "развитие застроенной территории" - п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ и глава 6 (ст. ст. 41 - 46.3) ГрК РФ; правило подп. 4, установленное для случаев перераспределения, - отсылка к ст. 11.7 ЗК РФ. Заявительный порядок образования земельных участков для случаев, которые предусмотрены подп. 1 п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ, обусловлен тем, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения относятся к вещным правам (правам на имущество). Причем ограниченным, что выражается в данном случае в отсутствии полномочия на распоряжение. К сущности постоянного (бессрочного) пользования следует отнести то, что оно не может быть прекращено истечением какого-либо срока, а также по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом <122>. Приведенное положение можно распространить и на право пожизненного наследуемого владения. По этой причине решение об образовании земельного участка путем раздела помимо воли субъектов ограниченного вещного права самым непосредственным образом нарушает их права и законные интересы. -------------------------------- <122> Галиновская Е.А. Применение земельного законодательства: проблемы и решения: Научно-практическое пособие. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. 2012. С. 108. Что же касается права на земельные участки, предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, то согласно п. п. 9 и 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, права на землю, не предусмотренные ст. ст. 15, 20 - 24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ИЖС на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Из приведенных выше норм видно, что право на земельные участки, предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, является, по сути, "отложенным" правом собственности (хотя со строго цивилистической точки зрения такое понятие может выглядеть некорректным), если прямо не указана принадлежность его на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому административный акт (решение исполнительных органов) об образовании таких земельных участков без согласия на то правообладателя (не основанный на его заявлении в соответствии с п. 2 ст. 11.3) нарушает его законные права и интересы. Вряд ли в практике применения п. п. 2.1, 3, 4 и 5 ст. 11.3 ЗК РФ могут возникнуть какие-либо сложности как для исполнительных органов, принимающих решения об образовании земельных участков, так и для правообладателей, обращающихся с такими заявлениями. Статья 11.4. Раздел земельного участка Комментарий к статье 11.4 Пункты 1, 4 - 6 комментируемой статьи рассматривают раздел земельного участка с кадастровой точки зрения, а п. п. 2 и 3 сосредоточены на юридическом аспекте раздела. Раздел земельного участка, возможно, самый распространенный способ образования новых земельных участков для категории "земли населенных пунктов" и земель сельскохозяйственного назначения. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ. В результате раздела исходного земельного участка может быть образован и многоконтурный земельный участок <123>. В ГКН для каждого из образованных земельных участков в качестве "предыдущего кадастрового номера" указывается номер "архивного" земельного участка.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 96; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!