Договор аренды зданий и сооружений 57 страница
- договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения); - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК); - договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др. Статья 611. Предоставление имущества арендатору Комментарий к статье 611 1. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом договора аренды, арендатору. Данная обязанность включает: - обязанность передать имущество в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; - обязанность передать с основным имуществом и его принадлежности; - обязанность передать необходимые для использования имущества документы; - обязанность передать имущество, принадлежности и необходимые для использования документы в установленный срок. 2. В комментируемой статье оговорены последствия нарушения обязанностей арендодателя, связанных с передачей имущества арендатору. Нарушение арендодателем обязанности передать имущество в надлежащем состоянии и последствия такого нарушения установлены ст. 612 ГК РФ (см. соответствующий комментарий). 3. Последствия нарушения обязанности передать с имуществом принадлежности и необходимые документы определены в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи. Под принадлежностью, согласно ст. 135 ГК РФ, понимается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида имущества. Так, например, для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о годности к полетам, аттестат о годности к эксплуатации и др. Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления. Требование о предоставлении необходимых документов и принадлежностей должно быть заявлено в разумный срок в пределах действия договора аренды, до возврата имущества арендодателю. Если арендатор не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил комментируемой статьи и не платить арендную плату (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2010 г. по делу N А57-3862/2009). В правоприменительной практике ставился вопрос: вправе ли арендодатель требовать от арендатора арендную плату, если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности? Если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества в целом. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендную плату. Такой вывод сделан в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Учитывая взаимный характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей (ст. 328 ГК). Если же фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, что подтверждается Определением ВАС РФ от 7 июня 2010 г. N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009 <1>. -------------------------------- <1> СПС "КонсультантПлюс". В том случае, если арендатору не переданы принадлежности или необходимые документы, но при этом невозможность использования объекта договора аренды или невозможность достижения при его использовании желаемого результата вызваны ненадлежащей эксплуатацией объекта самим арендатором, то неисполнение обязанностей арендодателем не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для его расторжения (Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175). 4. Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема- передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иные доказательства передачи имущества не требуются. Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так, Постановлением ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве доказательств использования арендатором имущества были использованы акт приемки услуг по договору аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику. В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то что акт приема-передачи был подписан. Так, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта договора (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы: - согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях; - арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В силу ст. 328 ГК РФ непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества Комментарий к статье 612 1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК). Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению. Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению. Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи. Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей. 2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения. 3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества. Право арендодателя произвести замену имущества, предоставленного с недостатками, на другое аналогичное имущество может быть реализовано незамедлительно, т.е. в минимальный срок, объективно необходимый для устранения данных недостатков товара, с учетом обычно применяемого способа их устранения (см. подп. "а" п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" <1>). -------------------------------- <1> Российская газета. 26.11.1994. N 230. 4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований: - недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды; - недостатки были заранее известны арендатору; - недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; - недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду. Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми. Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества. Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества. В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12). 5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требования арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились <1>. -------------------------------- <1> Консультация эксперта Минфина России, 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС "КонсультантПлюс". Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Комментарий к статье 613 1. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество включают: - права залогодержателя по договору залога; - права из сервитута. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обращение взыскания на предмет залога, что влечет переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, например, в результате продажи имущества с торгов, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Согласно п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). В качестве аналога вышеназванным обременениям, несмотря на различия в характере вещных и интеллектуальных прав, можно рассматривать право доступа автора к сданному собственником в аренду оригиналу произведения изобразительного искусства. Согласно ст. 1292 ГК РФ автор вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять право на воспроизведение своего произведения (право доступа). Очевидно, что реализация этого права возможна лишь с согласия арендатора, которому оригинал передан во владение. 2. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях. В случае если объект договора аренды является предметом залога, арендатор вправе за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия должника - арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в соответствии со ст. 313 ГК РФ. Нарушение арендодателем обязанности по предоставлению информации об обременениях дает арендатору право требовать: - уменьшения арендной платы (целесообразно, чтобы возможные варианты снижения арендной платы были предусмотрены в договоре) либо - расторжения договора и возмещения убытков. Сокрытие от арендатора информации об обременении арендуемого имущества не может квалифицироваться как его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со ст. 179 ГК РФ. В данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо предусмотрены в комментируемой статье, и они не влияют на юридическую силу договора аренды <1>. -------------------------------- <1> Определение ВАС РФ от 19 мая 2009 г. N ВАС-6255/09 по делу N А56-48775/2007. Статья 614. Арендная плата Комментарий к статье 614 1. Арендная плата - это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование) имущество. Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 173; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!