Договор аренды зданий и сооружений 52 страница
Для плательщика ренты очень важным является момент наступления платежа. В случае просрочки платежа для плательщика наступает ответственность, предусмотренная ст. 588 ГК РФ. Именно поэтому для определения срока наступления платежа (в случае неустановления этого срока сторонами в договоре) следует руководствоваться правилами п. 2 ст. 192 ГК РФ. Этот пункт определяет, что к сроку, исчисляемому кварталами, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. Пункт 3 ст. 192 ГК РФ устанавливает, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Следовательно, можно с уверенностью утверждать, что ренту плательщику надлежит уплатить в первый день после окончания календарного квартала <1>. -------------------------------- <1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 682, 683. 2. В установлении сроков выплаты ренты поквартально прослеживается четкая линия законодателя на сохранение в регулировании договора постоянной ренты его особенности - некоммерческого характера ренты. Ежеквартальный срок выплаты (если стороны не установят иное в договоре) показывает то, что эти выплаты не служат для их получателя доходом от коммерческой деятельности и не используются для покрытия им свои бытовых потребностей. Именно поэтому законодатель и установил такой довольно длительный период выплаты ренты. Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты Комментарий к статье 592 1. Пункт 2 ст. 583 ГК РФ предоставляет сторонам договора возможность установить обязанность по выплате постоянной ренты на неограниченный срок. Это означает, что постоянная рента может выплачиваться бесконечно долго и в принципе не ограничена временными рамками. Однако договор постоянной ренты может быть прекращен как по общим основаниям, предусмотренным положениями гл. 26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, предусмотренным правилами гл. 33 ГК РФ. Сторонам договора при использовании общих правил гл. 26 ГК РФ следует учитывать специфику договора постоянной ренты и помнить, что не все основания прекращения обязательств могут способствовать прекращению рентного обязательства. Так, по мнению ученых - авторов комментария к ГК РФ, рентное обязательство, вытекающее из договора постоянной ренты, не может быть прекращено по правилам ст. 408 ГК РФ, т.е. прекращено исполнением обязательства <1>. В то же время, комментируя положения настоящей статьи, они предоставляют получателю ренты возможность прекратить обязательства по выплате постоянной ренты прощением долга (ст. 415 ГК) <2>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006 (комментарий к ст. 592) // СПС "КонсультантПлюс. <2> Там же. Другие исследователи обращают внимание на то, что невозможно прекращение рентного обязательства путем получения отступного или новации первоначального обязательства, так как в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный) (автор - А.Н. Танага). М.: Юстицинформ, 2006 // СПС "КонсультантПлюс". Существуют еще обременения, которые не позволяют прекратить рентные обязательства, возникшие на базе передачи в ренту недвижимого имущества. Так, прекращение рентного обязательства по таким основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможно. Это связано с сущностью рентных отношений - рента обременяет имущество, переданное в ренту <1>. -------------------------------- <1> См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов (§ 3 гл. 34 (автор - В.С. Ем). Т. II: Обязательственное право. С. 310. 2. Комментируемая статья посвящена специальному основанию прекращения рентного обязательства - выкупу ренты. Пункт 1 комментируемой статьи предоставляет плательщику ренты право прекратить рентное обязательство, выкупив постоянную ренту. Выкуп ренты означает, что вместо рентных платежей, установленных в договоре, плательщик выплачивает получателю оговоренную в договоре денежную сумму (выкупную цену). Ряд исследователей признают выкуп ренты по инициативе плательщика ренты односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК) <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный) (автор - А.Н. Танага) // СПС "КонсультантПлюс". Плательщик наделен правом на расторжение договора путем выплаты постоянной ренты в любом случае. Кроме того, включение в договор условия об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно в соответствии с п. 3 комментируемой статьи. В этих положениях ряд исследователей видят приоритетную защиту прав плательщика постоянной ренты, что в целом несвойственно данному виду ренты <1>. -------------------------------- <1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 619. 3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает порядок, при котором отказ плательщика ренты будет действителен. Этот порядок предполагает требования по сроку уведомления получателя ренты: отказ должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, который стороны договора могут предусмотреть в договоре, и такой отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме. Можно предположить, что трехмесячный срок корреспондирует с квартальным сроком выплаты рентных платежей, установленным правилами ст. 591 ГК РФ. Стороны могут предусмотреть и более длительный срок, за который рентный плательщик уведомляет рентного получателя о своем отказе от выплаты ренты и ее выкупе. Здесь, по нашему мнению, присутствует особый интерес получателя. Получатель ренты может в большей степени быть заинтересован в постоянных рентных платежах, а не в получении единовременной суммы постоянной ренты. Тем более что в договоре (как было сказано в комментарии к ст. 590 ГК) стороны могут предусмотреть индексацию рентных платежей. Сумма же постоянной ренты, как правило, определяется фиксированно. Однако стороны могут предусмотреть иной порядок прекращения рентного обязательства. Плательщик ренты должен соблюсти правила о письменном уведомлении получателя ренты о своем отказе. Предполагается, что для подтверждения своего уведомления плательщик может использовать механизм отправки уведомления заказной корреспонденцией с уведомлением о получении. Это можно будет использовать при возникновении спора о дате извещения получателя ренты об отказе плательщика от выплаты ренты. 4. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило о том, что обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Это правило означает, что сами стороны договора вправе установить иной порядок, когда будет прекращено рентное обязательство. Вопрос об "ином порядке выкупа" является дискуссионным в нашей науке. Ряд авторов предполагают, что стороны могут предусмотреть, что рентное обязательство может быть прекращено выплатой части оговоренной суммы с последующей доплатой оставшейся. В случае нарушения плательщиком своего обязательства по выплате оставшейся суммы должны наступить, по нашему мнению, последствия ненадлежащего исполнения обязательства и применяться нормы ГК РФ об ответственности за ненадлежащее исполнение стороной договора обязательства, если стороны сами не предусмотрели в договоре ответственность за такое ненадлежащее исполнение <1>. -------------------------------- <1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 619. Позиция других авторов основана на том, что "законодатель употребил термин "иной порядок выкупа", а не "иные сроки выкупа", "иной момент прекращения обязательств", это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него распространяться не будут" <1>. -------------------------------- <1> См.: Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный) (автор - А.Н. Танага) // СПС "КонсультантПлюс". На наш взгляд, последнее утверждение весьма спорно и в п. 2 комментируемой статьи речь идет именно об изменении размера и сроков выплаты всей суммы ренты: стороны вправе предусмотреть выплату выкупной суммы по частям и в разные временные сроки. Это положение более полно соответствует сущности договора постоянной ренты и защите прав обеих сторон договора. 5. Пункт 3 комментируемой статьи содержит факультативную норму о том, что в интересах получателя постоянной ренты стороны договора при его заключении могут предусмотреть ограничения права плательщика ренты на ее выкуп при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Эта норма безусловно защищает интересы менее социально защищенной стороны договора - получателя ренты. Но норма эта является даже не диспозитивной, а факультативной, т.е. правила эти станут обязательными для сторон договора лишь при включении соответствующих положений в текст договора постоянной ренты. Чем вызвана именно такая возможность защиты интересов получателя ренты, можно только догадываться, но существует точка зрения, согласно которой хотя договор постоянной ренты и не носит коммерческий характер, некоторые особенности, характерные для коммерческих отношений, оказываются присущими и данному договору. Это находит свое выражение и в том, что законодательство в равной мере относится к контрагентам, не считая получателя постоянной ренты более слабой, нуждающейся в защите стороной <1>. Однако, как мы видели выше, судебная практика признает в ряде случаев получателя ренты "социально уязвимой стороной в договоре" <2>. По нашему мнению, эти две позиции имеют право на жизнь: М.И. Брагинский и В.В. Витрянский определяют равное отношение закона к контрагентам именно в правовом положении сторон договора, а судебные инстанции исходят из предпринимательского статуса плательщика ренты и статуса гражданина и некоммерческой организации как непрофессиональных предпринимателей. -------------------------------- <1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 619. <2> Определение ВАС РФ от 13 октября 2009 г. N ВАС-12996/09 (СПС "КонсультантПлюс": Решения высших судов). Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты Комментарий к статье 593 1. Комментируемая статья предоставляет определенную защиту интересов получателя постоянной ренты в случаях, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства (условия договора постоянной ренты), и в случаях, когда плательщик ренты совершил действия, которые не являются нарушением договора, но будут препятствовать выплате плательщиком ренты рентных платежей в соответствии с условиями договора. В отличие от плательщика ренты получатель вправе требовать выкупа плательщиком ренты в случаях, указанных в комментируемой статье. Возможно, это напрямую связано с тем, что для получателя ренты выкуп не является доходом, который покрывает его бытовые или личные расходы, и, следовательно, право на требование принудительного выкупа ренты плательщиком не может и не должно служить предпринимательским целям. Плательщик, который в основном использует имущество в предпринимательских целях, может в определенный момент посчитать более экономически выгодной выплату разовой выкупной цены, чем постоянные рентные платежи. В этом могут, в частности, выражаться особенности коммерческого характера договора постоянной ренты, который в целом носит некоммерческий характер. 2. Если абз. 1 комментируемой статьи является диспозитивным и стороны договора могут изменить его (увеличить или уменьшить срок просрочки выплаты, а в особых случаях даже отказаться от этого пункта как основания для принудительного выкупа постоянной ренты плательщиком), то остальные пункты являются императивными и стороны не вправе отказаться от них или изменить их содержание. Кроме того, закон позволяет сторонам договора (прежде всего в интересах получателя ренты) определить случаи, когда возникнут основания для принудительного выкупа постоянной ренты в интересах ее получателя. 3. Получатель вправе требовать принудительного выкупа в случаях, когда плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК). В ст. 587 ГК РФ установлен ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательств по выплате ренты. Положения этой статьи являются императивной нормой; в случае нарушения плательщиком положений ст. 587 ГК РФ получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты, так как обеспечение рентных платежей было дополнительной гарантией выполнения плательщиком своих обязательств, а в случае нарушения таких обязательств получатель может столкнуться с периодическим или постоянным нарушением договора со стороны плательщика. 4. Следующее основание не имеет прямого отношения к нарушению плательщиком условий договора, а связано с фактическим финансовым состоянием последнего. Речь идет о случаях, когда плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться в сроки и в размере, установленные договором. Признание плательщика неплатежеспособным возможно в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в ст. 2 которого дается понятие неплатежеспособности: прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанности по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное. Следует сразу указать, что неплатежеспособность не тождественна банкротству плательщика ренты. Банкротство (а точнее, его признаки) определяется в ст. 3 вышеназванного Закона. В любом случае если получателю ренты станет известен факт наличия у плательщика ренты признаков банкротства, то он вправе потребовать принудительного выкупа ренты в целях обеспечения своих интересов. Какие критерии будут использованы при определении критериев и фактов, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться в соответствии с условиями договора? Можно предположить, что получателю следует обратиться к положениям Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" <1>. Пункт 2 ст. 3 данного Закона определяет, что основными целями законодательства РФ о бухгалтерском учете в том числе являются составление и предоставление сопоставимой и достоверной информации об имущественном положении организаций и их доходах и расходах, необходимой пользователям бухгалтерской отчетности. Используя формы бухгалтерской отчетности, получатель ренты может в постоянном режиме отслеживать негативные последствия и результаты хозяйственной деятельности. Он вправе самостоятельно оценивать эти результаты, однако, по нашему мнению, очевидность влияния полученных показателей на возможность плательщика ренты выполнять свои обязательства в полном объеме ему придется доказывать в ходе судебного разбирательства. И не факт, что суд встанет на его сторону. Думается, что судебная практика должна будет выработать свои рекомендации и свою позицию по данному вопросу. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1996. N 48. Ст. 5369. 5. Последним императивно-определенным основанием для принудительного выкупа плательщиком постоянной ренты является факт поступления недвижимого имущества, переданного под выплату постоянной ренты, в общую собственность или разделения между несколькими лицами. Речь идет именно о недвижимом имуществе. При анализе этого основания следует исходить из общего правила, согласно которому любое изменение положения (как фактического, так и экономического) на стороне плательщика не должно уменьшать уверенность получателя в том, что условия договора постоянной ренты будут выполняться в течение всего срока действия договора в полном объеме. В данном случае речь идет о факте, когда на стороне плательщика ренты возникает множественность лиц. Такое дробление безусловно ухудшает положение получателя ренты. И хотя в силу п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, несет субсидиарную ответственность перед кредитором (получателем ренты), это может затруднить получение ренты в полном объеме. В силу множественности лиц, между которыми недвижимое имущество разделено, наступает долевая обязанность по уплате ренты, определенной в договоре. Получатель может получать ренту не полностью и не в определенные договором сроки. Это безусловно, по нашему мнению, может и должно служить фактом, когда получатель вправе требовать принудительного выкупа ренты. Получение выкупной суммы гарантирует ему "утрату" проблем, которые возникли или могут возникнуть в случае наступления факта, определенного вышеназванным пунктом. 6. Стороны могут предусмотреть в договоре случаи, когда получатель может требовать от плательщика ренты ее принудительного выкупа. Какие это могут быть случаи? Следует вспомнить, что при выборе рентного должника (плательщика ренты) рентный кредитор (получатель ренты) кроме юридических критериев (ст. 589 ГК) определяет способность контрагента выполнить свои обязательства и обеспечить выплату ренты. Такая способность является способностью фактического порядка и может меняться в период действия договора. Стороны могут предусмотреть критерии и дополнительные обеспечения исполнения рентных платежей, например, режим обеспечения, касающийся недвижимого имущества, распространить и на движимое имущество. Главное - перечисленные критерии должны обеспечить надлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязательств в полном объеме, а в случае изменения экономического состояния плательщика - обеспечить получение рентным кредитором выкупной суммы, определенной договором. Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты Комментарий к статье 594 1. Комментируемая статья закрепляет правила определения выкупной цены, которая выплачивается при прекращении рентного обязательства путем выкупа ренты. Пункт 1 содержит общее правило определения сторонами договора выкупной цены - она устанавливается в момент заключения сторонами договора постоянной ренты. Предполагается, что стороны должны определить выкупную цену в виде твердой суммы. Однако закон не запрещает сторонам предусмотреть методику расчета выкупной цены в зависимости от ряда существенных условий договора, а именно: 1) стоимость имущества, передаваемого в обеспечение выплаты ренты; 2) платность или бесплатность переданного имущества; 3) ограничения, предусмотренные договором; 4) другие условия договора. Закон предоставляет сторонам полную свободу в определении выкупной цены и, по нашему мнению, методики ее расчета. Означает ли это, что стороны в договоре могут не определять выкупную цену, а определить лишь порядок ее расчета? Предлагаем ответить на этот вопрос положительно. Ведь если впоследствии будет признано, что стороны не определили выкупную цену, то начнут действовать правила гл. 30 ГК РФ, которые предусматривают, что стороны в договоре могут определить порядок изменения цены в договоре после его заключения. Если же будет признано, что стороны не определили выкупную цену в момент заключения договора, то им следует руководствоваться правилами п. п. 2 и 3 комментируемой статьи.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 157; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!