Договор аренды зданий и сооружений 61 страница
-------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 12. Ст. 1383. <2> Собрание законодательства РФ. 1999. N 18. Ст. 2207. <3> Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 1001. <4> Россия является участницей этой Конвенции, см.: Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 16-ФЗ "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге". 2. К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством. 2.1. Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 ЗК). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка. Существенные условия, которые должны быть согласованы при заключении договора аренды земельного участка национального парка, перечислены в п. 4 Специальных правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47 <1>. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 6. Ст. 758. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК), но договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК). Размер арендной платы является существенным условием договора (ст. 65 ЗК). Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 <1>. Для договоров аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии со ст. 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" <2>, Методика расчета арендной платы утверждена Приказами Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. N 95 <3> и от 14 июля 2006 г. N 190 <4>. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2009. N 30. Ст. 3821. <2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3127. <3> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 25. <4> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 35. Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком путем передачи участка в субаренду или передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК) <1>. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК). Помимо оснований, установленных общими нормами ГК РФ, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 46 ЗК). -------------------------------- <1> См. также: п. п. 15 - 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. 2.2. По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 ЛК). Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит <1>. -------------------------------- <1> См., например: Положение о предоставлении в аренду без проведения аукциона лесного участка, в том числе расположенного в резервных лесах, для выполнения изыскательских работ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. N 161 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 9. Ст. 1125. Лесной кодекс РФ формально не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка. Однако, учитывая жесткую привязку ряда условий договора аренды лесных участков к продиктованным целевым назначением лесных участков требованиям лесного законодательства и специальных документов (лесохозяйственных регламентов и проектов освоения лесов), следует признать, что существенные условия договора аренды лесного участка не исчерпываются условием о предмете аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Поэтому помимо сведений о самом лесном участке к существенным условиям договора относятся: срок договора, виды использования лесов, размер, условия и сроки внесения арендной платы, объемы рубок лесных насаждений и изъятия других лесных ресурсов (п. 7 Правил подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. N 324 <1>). Кроме того, в договоре аренды лесного участка, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, должны быть указаны условия, перечисленные в п. 8 указанных Правил. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 23. Ст. 2793. 2.3. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться по договору водопользования для забора водных ресурсов, использования акватории и для производства электроэнергии (п. 1 ст. 11 Водного кодекса). По договору водопользования исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления обязуется предоставить водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. Водные объекты, подавляющее большинство которых не является обособленными и находится исключительно в федеральной государственной собственности, ограничены в обороте и не относятся к недвижимости, сделки с которой подлежат регистрации в ЕГРП. Вместе с тем договор водопользования регистрируется в Государственном водном реестре и признается заключенным с момента такой регистрации. Существенные условия договора водопользования перечислены в п. 1 ст. 13 Водного кодекса РФ. Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более 20 лет. Предоставление водного объекта в пользование осуществляется на основании специального решения, порядок подготовки которого утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2006 г. N 844 <1>. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 295. 3. Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено. В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <1>). -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519. Аренда железнодорожных и подкрановых железнодорожных путей ОАО "РЖД", за исключением главных железнодорожных путей общего пользования, осуществляется в соответствии со специальным Положением, утвержденным Приказом ОАО "РЖД" от 10 июля 2008 г. N 91 <1>. Примерная форма договора аренды железнодорожного пути утверждена распоряжением ОАО "РЖД" от 28 августа 2008 г. N 1819-р <2>. Такие договоры аренды заключаются на торгах, если иное не предусмотрено решением президента ОАО "РЖД". Объектом аренды выступает необходимый для оказания услуг железнодорожного транспорта железнодорожный путь со всеми сопутствующими эксплуатационными сооружениями (трубами, мостами и т.д.). Размер арендной платы за пользование железнодорожным путем определяется с учетом отчета независимого оценщика о величине рыночной арендной платы, включая амортизационные отчисления, налог на имущество и плату за землю. Одна из особенностей указанного договора состоит в том, что для достижения его целей достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение <3>. -------------------------------- <1> Документ опубликован не был, см. его текст в СПС "КонсультантПлюс". <2> Экономика железных дорог. 2008. N 12. <3> В соответствии со ст. 76 Воздушного кодекса РФ предусмотрена аренда каналов связи для обеспечения полетов воздушных судов и другой деятельности по использованию воздушного пространства. Однако указанная позиция законодателя далеко не бесспорна, поскольку, во-первых, действующее законодательство о связи не предусматривает такого договора, а во-вторых, канал связи не соответствует требованиям к предмету договора аренды, в виде которого могут выступать только индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ст. 607 ГК). § 2. Прокат Статья 626. Договор проката Комментарий к статье 626 1. В комментируемой статье дано определение и закреплены шесть основных особенностей договора проката как одной из разновидностей договора аренды, четыре из которых сформулированы в п. 1. Во-первых, как и в любом договоре аренды, сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор. Арендодателем обязательно выступает субъект предпринимательской деятельности - индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, обычно коммерческая организация. При этом указанное лицо прокатом занимается профессионально. Для него сдача имущества в аренду есть постоянная предпринимательская деятельность, отвечающая признакам такой деятельности, обозначенным в ст. 2 ГК РФ. Иными словами, в рамках данной предпринимательской деятельности предприниматель систематически в качестве арендодателя заключает и исполняет возмездные договоры - договоры проката. В действующем законодательстве содержится специальное указание на то, когда арендодателем по договору проката может выступить лицо, относящееся по статусу к некоммерческой организации. Речь идет о садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, которое согласно ст. 11 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> вправе создавать фонд проката средств производства, применяемых при возведении и ремонте жилых строений, жилых домов, хозяйственных строений и сооружений, благоустройстве и обработке садовых, огородных и дачных земельных участков. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 16. Ст. 1801. Другой стороной договора проката (арендатором) выступает любое физическое или юридическое лицо с соблюдением общих правил о право- и дееспособности. Тем не менее с учетом содержащихся в комментируемой статье предписаний о предмете договора проката (см. ниже) можно сделать вывод, что арендатор по названному договору по общему правилу - это гражданин-потребитель. Соответственно, на основе определения термина "потребитель" согласно преамбуле Федерального закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <1> (далее - Закон о защите прав потребителей) арендатором в таком случае является гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий вещь напрокат или использующий ее исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности <2>. В то же время п. 1 ст. 626 ГК РФ не исключает ситуацию, когда в роли арендатора по договору проката будет выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. -------------------------------- <1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766; Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 140. <2> С формальных позиций это определение арендатора-потребителя в отношениях по прокату носит несколько условный характер, поскольку в праве, как будет показано в п. 4 комментария к ст. 626 ГК РФ, область проката пока еще четко не признана сферой оказания услуг. Поэтому получается, что действия гражданина в правоотношениях по прокату осуществляются не по поводу, как того требует преамбула Закона о защите прав потребителей, товаров, работ и услуг, а в отношении другого объекта - движимого имущества, получаемого во временное владение или пользование. Во-вторых, комментируемая статья закрепляет два нормативных требования к предмету договора проката. Первое императивное требование: таким предметом является движимое имущество. Причем данный вид имущества определяется в качестве предмета рассматриваемого договора как исключительный. В этом смысле важны два аспекта. Первый аспект: предметом договора проката могут быть лишь вещи, но не имущество в широком смысле (в дополнение к вещам - имущественные права и обязанности). Не относятся к предмету договора проката и иные объекты гражданских прав (ст. 128 ГК), не являющиеся собственно вещами. Второй аспект отмеченной исключительности выражен в том, что имущество, составляющее указанный предмет, может быть лишь движимым. Поэтому все те вещи, которые не относятся к недвижимости (движимые вещи), могут быть отнесены к предмету договора проката. Здесь важно и еще одно условие: в отношении отмеченного предмета должны быть соблюдены общие правила об оборотоспособности (ст. 129 ГК). К предмету договора проката могут быть отнесены (открытый перечень <1>): стиральные машины; пианино; ряд изделий медицинского назначения (костыли, грелки резиновые и проч.), которые часто сдаются в прокат аптеками; одежда для свадьбы - обычно сдается в прокат специализированными магазинами; учреждениями и другими организациями культуры и искусства могут сдаваться в прокат <2> аудио-, видеоносители из фондов указанных учреждений, звукотехническое оборудование, музыкальные инструменты, сценические постановочные средства, костюмы, обувь, театральный реквизит, бутафория, постижерские принадлежности, культинвентарь, животные, экспонаты, книги и т.д. -------------------------------- <1> Перечень таких вещей можно обнаружить и в Общероссийском классификаторе услуг населению ОК 002-93, утвержденном Постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 г. N 163 // СПС "Гарант". <2> Приведенный перечень имущества, сдаваемого в прокат, содержится в подп. 20 п. 2 ст. 149 НК РФ. Нужно заметить, что все это имущество в прокат могут сдавать и другие лица, отвечающие нормативным требованиям к арендодателю в отношениях по прокату. Среди всей массы оборотоспособных движимых вещей особо выделяются по своему правовому режиму транспортные средства, по поводу которых на практике зачастую возникают правоотношения по прокату (в основном речь идет о прокате автомототранспорта). Поскольку среди разновидностей аренды в ГК РФ специально установлен договор аренды транспортных средств, то соответственно возникает довольно непростой вопрос о соотношении этих двух видов аренды <1>. Какими же нормами следует руководствоваться при прокате транспортных средств, в частности автомобилей? Представляется, что при наличии всех прочих признаков договора проката и при условии его потребительской цели в случае с прокатом автомобилей и иных транспортных средств предпочтение должно быть отдано нормам ГК РФ о прокате. -------------------------------- <1> Такой характер данного вопроса подтверждается содержанием нашей специальной юридической литературы, где предприняты различные попытки ответа на него. Так, иногда, например, говорится, что это могут быть лишь легковые автомобили. См.: Гражданское право. В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 3: Обязательственное право. § 2. Гл. 45; СПС "Гарант". В другом случае данная проблематика затрагивается применительно к автомобилям вообще. См.: Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. 2000. N 6; СПС "Гарант". Второе требование к предмету договора проката носит уже диспозитивный характер и связано с целевым назначением имущества. В силу этого требования движимое имущество, передаваемое арендатору по договору проката, по общему правилу предназначается для использования в потребительских целях. Думается, что, как и в указанном выше случае с определением арендатора по договору проката, толкование названных целей может быть дано на основе легального представления о категории "потребитель" - это удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Таким образом, по договору проката арендатору по общему правилу передается имущество потребительского назначения, при помощи которого удовлетворяются потребности, непосредственно не связанные с предпринимательством. Однако иное может быть предусмотрено договором проката либо вытекать из существа обязательства, т.е. его содержания.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 172; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!