Удостоверение договоров ипотеки 22 страница
До отмены Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР предметом отчуждения могло являться только имущество, свободное от задолженностей по налогообложению. При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен был истребовать соответствующую справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам. Данное требование в настоящее время в законодательстве отсутствует, однако нотариус должен разъяснять сторонам, что по их желанию они могут получить указанную справку и на ее основании отразить в договоре факт отсутствия задолженности по отчуждаемому имуществу. По желанию сторон договором также может быть определено, что обязательство по уплате имеющейся задолженности по налогообложению принимает на себя приобретатель недвижимого имущества. Аналогично стороны договора могут решить вопрос о ликвидации задолженности по оплате коммунальных услуг.
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку наложение запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.
|
|
|
В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество и необходимости представления договора в органы государственной регистрации недвижимости. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
У нотариусов иногда возникают затруднения в определении, что именно является объектом регистрации при отчуждении недвижимости. В соответствии с действующим законодательством при условии, что право собственности продавца было зарегистрировано ранее, регистрации подлежат:
1) при заключении договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком:
- договор купли-продажи;
- переход права собственности на жилой дом к покупателю;
- переход права собственности на земельный участок к покупателю;
|
|
|
2) при заключении договора дарения любой недвижимости вместе с земельным участком:
- договор дарения;
- переход права собственности на недвижимость к одаряемому;
- переход права собственности на земельный участок к одаряемому;
3) при заключении договора ренты, при котором под уплату ренты передано любое недвижимое имущество вместе с земельным участком:
- договор ренты;
- переход права собственности на недвижимость к плательщику ренты;
- переход права собственности на земельный участок к плательщику ренты;
4) при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости вместе с земельным участком:
- переход права собственности на жилой дом к покупателю;
- переход права собственности на земельный участок к покупателю.
В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК РФ под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает в себя обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем - "обещание дарения").
|
|
|
Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что если после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.
|
|
|
При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками.
Ограничено ли законодательством место нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом?
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Хотя перечень указанных видов имущества, место нотариального удостоверения сделок с которым ограничено, установлен Основами как исчерпывающий, однако очевидно, что применять соответствующую аналогию необходимо и в отношении не названных в нем видов недвижимого имущества, в частности, комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений производственного, технического и иного назначения и т.п.
Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости, независимо от их социальной и хозяйственной значимости, целевого использования, а также от стоимости каждого из них.
Во всех ли случаях существует необходимость составления участниками договора об отчуждении недвижимости передаточного акта, и каковы основные правила его составления?
Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК РФ. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.
Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.
Обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в достаточно произвольной форме. Как правило, в нем должна быть указана дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.
Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При удостоверении договора купли-продажи стороны договора могут более детально определить момент передачи недвижимого имущества. В таком случае это обстоятельство должно быть особо отражено в договоре, например: "передача проданной квартиры должна быть произведена не позднее одного месяца со дня подписания сторонами договора купли-продажи".
Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 ГК РФ. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но и включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: "Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем производится по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен".
Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора купли-продажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора. В практике работы нотариусов нередки случаи, когда к моменту подписания сторонами договора он уже фактически исполнен не только покупателем (продавцу уплачены деньги), но и продавцом (квартира продавцом освобождена, покупателю переданы ключи от нее, а возможно, покупатель уже и поселился в приобретаемой им квартире). Представляется, что в подобных ситуациях факт исполнения договора может быть отражен непосредственно в самом договоре, и необходимости в составлении передаточного акта в этом случае не имеется. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: "К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется".
Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку согласно ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
В соответствии со ст. 585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.
В абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ содержится правило, допускающее договоренность сторон считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Об этом обстоятельстве стороны должны указать в договоре особо, например: "Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче".
Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.
Таким образом, при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, приобретенного собственником после 1 марта 1996 г. (т.е. после введения в действие второй части ГК РФ) на основании договоров купли-продажи, мены, договоров ренты с передачей имущества за плату, нотариус должен наряду с другими документами истребовать от собственника передаточный акт или другой документ о передаче отчуждаемого имущества, поскольку отсутствие его может свидетельствовать о том, что договор реально не исполнен.
Если расчет по договору между его сторонами производится с условием уплаты суммы после его подписания (например, имущество продается с рассрочкой уплаты суммы договора), могут ли участники договора установить, что деньги до выполнения каких-либо условий договора будут находиться на депозитном счете нотариуса?
В соответствии со ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги.
Депозит в нотариальной практике - это передача на хранение денег или ценных бумаг, подлежащих по наступлении определенных условий возврату внесшему их лицу или передаче по его указанию другому лицу.
Согласно ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
- отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
- недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
- очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
- уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.
Перечень оснований для передачи денег и ценных бумаг в депозит, установленный настоящей статьей, является исчерпывающим. Однако ст. 327 ГК РФ определяет таким образом лишь круг ситуаций, в которых речь идет исключительно о праве должника. Во всех названных в ней случаях должник, стремящийся к добросовестному исполнению обязательства, лишен такой возможности в силу недобросовестного поведения кредитора, неадекватного его поведения, отсутствия кредитора в месте исполнения обязательства и т.п.
Представляется, что в иных случаях, в частности, когда стороны договора установили возможность либо необходимость исполнения обязательства путем внесения денег в депозит нотариуса, нотариус обязан принять деньги, причитающиеся кредитору в счет исполнения обязательства.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.
Необходимо ли органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в обязательном порядке регистрировать право общей совместной собственности супругов в случае, если стороной сделки является один из них, либо нужно регистрировать только право собственности лица, указанного в договоре?
Ответ на данный вопрос содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2002 г. (по гражданским делам), утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 17 июля 2002 г.
Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию (ст. 35 СК РФ).
Так как действующее законодательство предоставляет супругам право самим решать вопросы совместной собственности, а также право совершения сделок с ней, то в случае, когда в договоре указан в качестве собственника только один супруг, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, должны зарегистрировать право собственности за лицом, указанным в договоре.
В случае несогласия другой супруг имеет право обратиться в суд с требованием о признании за ним права совместной собственности на приобретенное имущество.
Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации?
Данный вопрос являлся предметом обсуждения Высшего Арбитражного Суда РФ. Обстоятельства дела таковы.
Индивидуальный предприниматель на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, так как основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").
Подлежит ли государственной регистрации соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества?
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!