Удостоверение договоров ипотеки 17 страница
Согласно абз. 3 п. 4 данного Положения продажа, дарение или иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. При продаже памятников истории и культуры государство имеет преимущественное право покупки. Сделки в отношении памятников, совершенные в нарушение этого порядка, признаются недействительными и влекут последствия в соответствии с законодательством.
При нотариальном удостоверении договоров об отчуждении объектов культурного наследия, как правило, приобретателю разъясняются правовые последствия оформляемой сделки и в договор включается содержание принимаемого им обязательства по сохранению объекта культурного наследия (обременение в отношении недвижимого имущества). Однако это производится лишь в тех случаях, когда на основании первичных документов возможно установить, что отчуждаемый объект относится к категории культурного наследия либо находится в доме, являющемся объектом культурного наследия. В практике имеют место многочисленные случаи, когда на основании первичных документов (справки бюро технической инвентаризации) подобного вывода сделать нельзя, поскольку информации в справке не содержится. Естественно, упомянутый пункт в договор не включается. Это, однако, не означает, что возникают основания для отказа в регистрации такого договора. Не следует забывать, что ограничения (обременения) права собственности на объект могут вытекать не только из договора.
|
|
|
Поскольку договор отчуждения жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации, то вышеуказанное обязательство приобретателя жилого помещения как объекта культурного наследия может быть дано в виде отдельного документа, оформляемого после подписания договора об отчуждении объекта. Более того, в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" новый собственник может принять на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо и культуры) народов Российской Федерации" новый собственник может принять государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия.
Каков порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества?
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (например, часть земельного участка, необходимая для подхода к жилому дому).
|
|
|
Федеральным законом от 16 апреля 2001г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ. В соответствии с этим ст. 273 ГК РФ распространила вышеуказанное правило не только на договоры Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ. В соответствии с этим права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не установлено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (например, право бессрочного пожизненного пользования). Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу: право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды; сервитуты. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
|
|
|
|
|
|
В настоящее время согласно ст. 35 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях.
В соответствии с названной статьей при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно указанному пункту граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами ЗК РФ.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (п. 4 ст. 35 ЗК РФ):
- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ (занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками, объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, ФСБ, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями и др.).
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Данные правила не распространяются на отчуждение помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах и административных зданиях, за исключением встроенопристроенных объектов.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
При отчуждении недвижимости может возникать вопрос, должен ли вместе со зданием (сооружением) отчуждаться весь земельный участок, принадлежащий на праве собственности, либо возможно отчуждение его части. Указанный вопрос вызван определенным расхождением между нормами ГК РФ и ЗК РФ. Так, ст. 552 и 273 ГК РФ предполагают возможность отчуждения части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ речь идет о целом земельном участке, принадлежащем собственнику здания (сооружения). Вместе с тем в предыдущих пунктах названной статьи содержится норма, допускающая возможность отчуждения части земельного участка, необходимой для использования отчуждаемого объекта недвижимости. Очевидно, в данном случае имеет место всего лишь некоторая неточность редакции п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
При определении размера части земельного участка, подлежащей отчуждению, следует руководствоваться п. 2 ст. 35 ЗК РФ: площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В случае отчуждения здания (сооружения) не с целым земельным участком, а только с частью этого участка, перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При отчуждении здания (сооружения), расположенного на земельном участке, на который собственник здания (сооружения) обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, отчуждение здания (сооружения) производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК РФ, сохраняется без ограничения каким-либо сроком, поэтому перед отчуждением недвижимости дополнительного оформления или государственной регистрации данного права не требуется. Несколько по иному решен вопрос в отношении юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Закона).
Следует иметь в виду, что после регистрации перехода прав на недвижимость покупатель уже не может оформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, так как в соответствии с п. 2 ст. 20 ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введения в действие ЗК РФ не предоставляются. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
Если земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание (сооружение), принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, объектом отчуждения он также являться не может. Согласно ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, невозможно, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Поскольку предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается, покупатель имеет право после регистрации прав на недвижимость приобрести земельный участок в собственность.
Если отчуждаемое здание (сооружение) расположено на арендованном земельном участке, возможно несколько вариантов оформления договора:
- передача продавцом недвижимости покупателю недвижимости своих прав и обязанностей по договору аренды. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
- передача продавцом недвижимости покупателю недвижимости арендуемого продавцом земельного участка в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ;
- расторжение договора аренды по соглашению между арендатором (продавцом недвижимости) и арендодателем. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Может ли быть передана по договору пожизненного содержания с иждивением не квартира в целом, а доля в праве общей собственности на нее?
Предметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Поскольку договор ренты предусматривает передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность, данный договор является одной из разновидностей отчуждения имущества. Объектом отчуждения по договору может быть любое имущество, хотя в практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество. Предметом отчуждения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество: в соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Норма упомянутой статьи содержит исчерпывающий перечень видов имущества, которые могут быть переданы под уплату ренты в виде пожизненного содержания с иждивением, и не подлежит расширительному толкованию. На основании этого не могут являться предметом договора ренты имущественные права, в частности, нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.
Согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Иногда в договорах не выполняются требования закона в части определения всего объема содержания, при этом употребляется формулировка: "в связи с невозможностью его определения". Каковы правовые последствия такого договора?
Для ответа на данный вопрос необходимо обратиться к теоретическим положениям о заключении договора, в частности, к такому понятию, как существенные и необходимые условия договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении вопроса о наличии договоренности сторон по всем существенным условиям необходимо исходить из того, что конкретные виды договорных обязательств обладают своей спецификой, поэтому следует прежде всего обратиться к специальным нормам, которые непосредственно относятся к обязательствам данного вида.
Существенные условия, согласование которых необходимо для заключения договора, по общему правилу не являются многочисленными и подразделяются в п. 1 статьи на три группы.
Во-первых, это условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные. Одно из таких условий, имеющее значение для всех договоров, названо в п. 1 статьи, - это предмет договора. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Во-вторых, это условия, названные в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида. Круг таких условий обычно вытекает из природы договора, определения в законе его предмета и основных обязанностей сторон. Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является стоимость всего объема содержания с иждивением. Данный вывод непреложно следует из п. 2 ст. 602 ГК РФ: в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом *(6). При определении общего объема содержания с иждивением должны учитываться не только фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п.
В третьих, это условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Такие существенные условия зависят от вида договора, намерений одного из его участников. Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением условия этой группы могут включать, например, дополнительные способы обеспечения (неустойка, залог, поручительство и т.п.), а также особенности исполнения обязательств, если одна из заключающих договор сторон считает их существенными.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 119; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!