Розірвання договору найму (оренди) житла
Світова фінансова криза зумовила загострення існуючої в державі проблеми щодо житлової потреби людини. На сьогодні значно зменшилася населення, у зв’язку з чим бракує реальної можливості придбання ним житла за рахунок власних коштів. Закон України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва передбачає низку організаційно-правових заходів, спрямованих на подолання кризових явищ у житловій сфері, в тому числі і шляхом отримання громадянами житла в довготривалу оренду з викупом Цей договір надання в користування житла й одночасно сплату платежів на його викуп. З урахуванням високої вартості житлових приміщень законодавець моделює договір оренди як довготривалий (до 30 років) договір, що дозволяє людині сплатити платежі на їх викуп. Отже, за сучасних умов договір оренди житла з викупом має стати однією з найпоширеніших підстав набуття права власності на житлове приміщення.
Правове-регулювання орендних відносин здійснюється перш за все нормами гл. 59Цивільного кодексу України (далі - ЦК) (статей 8101, 811,813 - 820, 823, частини 1 і 2ст. 825, статей 826, 123) [1;2003. - №№ 40-44. - Ст. 356],окремими положеннями Закону, Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 20 0 9 р.,№ 274 [2; 20 0 9. - № 23. -Ст. 754] (далі - Порядок) і Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня2009 р., № 252 [3] (далі - Примірний договір). На сьогодні регламентація відносин оренди житла з викупом не є предметом пильної уваги дослідників. У юридичній літературі бракує будь-якої наукової публікації, що стосувалась би цього договору. Докладний аналіз перелічених вище нормативних актів свідчить про необхідність перегляду й доробки їх окремих положень.
|
|
|
Завданням даної статті є дослідження правовідносин оренди житла з викупом з метою внесення пропозицій, спрямованих на вдосконалення цивільного законодавства із цього питання. Частина 1 ст. 8101 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди). Будь-який договір відокремлюється в самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового впорядкування. Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить у собі елементи різних за типом договірних моделей найму(оренди) і купівлі-продажу житла, стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на потребу особливого регулювання відносин оренди. Якщо до відносин користування орендованим житлом можна застосовувати окремі норми гл. 59 ЦК «Найм (оренда) житла», то відносини щодо його викупу вимагають детальної правової регламентації.
|
|
|
Слід чітко визначити:
1. порядок оплати вартості житла,який складається з початкового внеску за нього й подальших платежів на викуп;
2. правові наслідки дострокового розірвання договору, зокрема, порядок повернення вже сплачених за житло грошових коштів;
3. можливість спадкування права орендаря на викуп житла в разі його смерті тощо.
Оскільки розглядуваний договір спрямовано на набуття права власності на житло, особливі вимоги повинні пред’являтися до його форми: договір має бути посвідчений нотаріально. Більше того, укладення договору найму оренди житла мусить проходити таку обов’язкову стадію, як державна реєстрація. З метою захисту інтересів кожної зі сторін договору сплата вартості житла в повному обсязі засвідчується відповідним актом. Отже, поза всяким сумнівом, договір оренди житла з викупом доцільним розглядати як самостійний вид договору найму (оренди) житла. З огляду на це вбачається непослідовною позиція законодавця щодо відведення цьому договору оренди лише однієї спеціальної статті (ст. 8101), а не окремого параграфа.
Цим, вважаємо, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов’язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, вирізняється в окремий параграф даної глави. Така конструкція ЦК дозволить вирішити безліч питань як правотворчого, так і правозастосовного характеру.
|
|
|
Зокрема, вона надасть можливості розробити загальні положення щодо договорів з однаковим правовим регламентуванням (у даному випадку для договорів найму (оренди) житла та оренди житла з викупом). Це сприятиме не тільки економії правової регламентації, а й тому, що, за слушним зауваженням Ю.В. Романця, має більш вагоме значення, необхідній єдності регулювання [4, 22].
Крім того, виділення досліджуваного договору в окремий параграф забезпечить його правильну правозастосовну класифікацію, тобто дозволить правозастосовним органам (насамперед судовим) точно визначити, який це є договір,і застосувати до нього правові норми, призначені для регламентації саме цього договору.
У зв’язку з цим є доцільним поділ гл. 59 ЦК на 2 параграфи: 1 повинен містити загальні положення про найм (оренду) житла; 2 - включати правові норми, що регламентують відносини оренди житла з викупом.
|
|
|
Згідно з ч. 2 ст. 8101 ЦК за договором оренди житла з викупом одна сторона -підприємство орендодавець передає другій фізичній особі (особі орендареві) житло за плату на довготривалий (до 30 років)строк, після закінчення якого (або достроково), за умови повної сплати орендних платежів воно переходить у власність орендаря. У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає житло другій,а не зобов’язується передати.
Безумовно, така конструкція договору може існувати, лише якщо на момент його укладення житло вже є власністю підприємства орендодавця й може бути передано особі орендареві (наприклад, якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло знову реалізовано орендодавцем на житловому ринку).
Водночас ч. 3 ст. 8101 ЦК, по суті, закріплює й іншу конструкцію цього договору, відповідно до якої підприємство орендодавець набуває права власності на попередньо обране особою орендарем житло з метою подальшої передачі останнього в довготривалу оренду з викупом цією особою. У цьому разі передача житла на момент укладення договору неможлива, тому що воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним.
Ця модель договору може отримати найбільше поширення, оскільки, як правило, орендодавець лише набуватиме у власність обране орендарем житло. Таким чином, аналіз частини 2 і 3 ст. 8101 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так і консенсуальним, проте цілком очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.
Треба підкреслити, що це не є єдине зауваження щодо дефініції договору оренди житла з викупом. Як уже відзначалося, на момент його укладення можливі 2 варіанти обставин: (а) коли орендодавець уже є власником обраного орендарем житла і (б) якщо орендодавець лише буде придбавати житло, обране орендарем. У другому випадку орендні відносини опосередковуються 2-ма договорами - договором оренди з викупом, який укладається орендодавцем з орендарем, і договором купівлі-продажу, що укладається на підставі й на виконання договору оренди між орендодавцем і продавцем житла на ринку.
Виходячи із цього вважаємо, що така склад на конструкція договору оренди житла з викупом повинна знаходити відбиття і в його визначенні.
Отже пропонуємо вч. 2 ст. 8101 ЦК закріпити наступне визначення договору: за договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство орендодавець передає або зобов’язується передати другій стороні - фізичній особі орендареві для проживання житло, що належить орендодавцеві на праві власності, або житло, попередньо обране орендарем і спеціально придбане орендодавцем у продавця, на довготривалий (до30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Сторонами в досліджуваному договорі є підприємство орендодавець і фізична особа-орендар. Орендодавцем може бути лише юридична особа суб’єкт підприємницької діяльності, тому що він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла з метою подальшої передачі його в довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу).
Орендарем може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення договору оренди задовольняє свою житлову потребу. Як бачимо, законодавець обмежує суб’єктний склад учасників (сторін) цього договору порівняно з договором найму (оренди) житла. Безумовно, таке обмеження має відповідні правові наслідки. Так,за ч. 3 ст. 8101 ЦК орендодавець є власником житла, що надається в оренду, і він здійснює розпорядження ним до повного викупу орендарем. Зважаючи на це орендодавець може відчужувати житло шляхом укладення будь яких цивільно-правових правочинів, зокрема, купівлі-продажу, міни тощо.
У зв’язку з тим, що до нового власника житла переходять усі права й обов’язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов’язана з орендою останнього. Таким чином, правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом також є обмеженою. Спираючись на це, рекомендуємо в ч. 3 ст. 8101 ЦК зробити уточнення, що розпорядження житлом орендодавець здійснює відповідно до вимог закону.
Договір оренди житла з викупом припиняється за умови повної сплати орендарем орендних платежів у повному обсязі у визначений строк або достроково, після чого він набуває права власності на житло, а факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід’ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку).
На підставі останнього, який є документом, що засвідчує перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 8101 ЦК) та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря.
У цьому разі правові наслідки розірвання договору, зокрема, повернення сплачених коштів щодо вартості житла, настають відповідно до умов договору (п. 11 Порядку). Таким договором може бути розірваний і за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених ч. 2 ст. 825 ЦК:
(а) при невнесенні орендарем платежів на викуп житла у визначений строк і (б) якщо зруйновано або зіпсовано житло безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У такому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку). Складним залишається питання про розірвання договору оренди на вимогу орендаря.
Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на відмову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який за логікою має бути присвячено вже можливості орендаря відмовитися від договору оренди, але його припис тільки відсилає до положень Закону. Оскільки спеціального закон, що регулював би безпосередньо відносини оренди немає, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою про розірвання такого договору. При задоволенні вимог орендаря суд вирішує питання і стосовно правових наслідків розірвання останнього. Необхідно наголосити, що питання про дострокове розірвання договору найму оренди житла з викупом на вимогу орендаря потребує чіткого врегулювання в ЦК.
ВИСНОВКИ
У висновках на підставі здійсненого аналізу сучасного законодавства, враховуючи визначені істотні умови договору найму (оренди) житла, уточнюється поняття “цивільно-правовий договір найму (оренди) житла” як домовленості двох або більше сторін, спрямованої на встановлення цивільних прав і обов'язків стосовно користування помешканням (проживання в ньому) протягом певного строку за плату. Обґрунтовується, що типологічними ознаками договору найму (оренди) житла є: призначення (передача майна у тимчасове користування); каузальність (наявність підстави передачі однією особою житла іншій особі саме для проживання); консенсуальність; взаємність прав і обов'язків сторін; оплатність.
Зазначається, що норми актів житлового законодавства щодо реалізації права на житло можуть бути реалізовані як за допомогою договірних форм, так і шляхом використання актів управління. У першому випадку відносини підпадають під дію актів цивільного законодавства і підпорядковуються принципам останнього, у тому числі, у сфері визначення загальних та спеціальних підстав зміни договору найму (оренди) житла.
Зроблено висновок, що загальні положення про зміну цивільного договору застосовуються лише до приватного договору найму (оренди) житла. Спеціальні норми житлового законодавства застосовуються як до “соціального”, так і до приватного договору найму (оренди) житла, коли це не суперечить прямим вказівкам норм глави 59 ЦК України. На такій методологічній основі загальні та спеціальні (особливі) підстави зміни договору найму (оренди) житла визначено так: загальні підстави та порядок Його зміни визначаються з урахуванням тієї обставини, що, оскільки договір найму (оренди) житла є підставою виникнення зобов'язань, то до відповідних відносин застосовуються загальні положення про зміну зобов'язань.
Спеціальними підставами зміни договору найму (оренди) житла є обставини, передбачені як главою 59 ЦК України, так і житловим законодавством. Аналіз колізійних питань цивільного та житлового законодавства дозволив зробити висновок про необхідність узгодження положень першого та другого з метою вдосконалення регулювання окремих випадків зміни договору найму(оренди) житла.
На цій підставі запропоновано внести до ст. 816 ЦК України зміни щодо розрізнення існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом з наймачем: 1) членів сім'ї та 2) інших осіб. При цьому статус членів сім'ї наймача має визначатися нормами не лише загального цивільного законодавства, але й нормами сімейного та житлового законодавства, тоді як правове становище “інших осіб” встановлюється на засадах ч. 1 ст. 816 ЦК України. Воно має бути рівним з правовим становищем наймача та членів його сім'ї, за винятком питань правонаступництва при заміні наймача у договорі найму (оренди) житла, про що має бути зроблено застереження у ст. 824 ЦК України.
Крім того, оскільки у ЦК України має місце обмеження прав повнолітніх осіб, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, на зміну договору найму (оренди) житла і користування житлом протягом часу, який залишився до кінця строку договору, пропонується внесення змін до ч. 2 ст. 821 ЦК України і викладення її у такій редакції: “До договору найму (оренди) житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення ч. 1 ст. 816, положення ст. 818, ст.ст. 822-823 та ч. 1 ст. 824 цього Кодексу. Повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, що помер, мають право на укладення з ними договору найму (оренди) житла на проміжок часу, який залишився до кінця строку договору наймодавця з померлим наймачем”.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція України//Відомості Верховної Ради України.-1996.- № 30.Ст.141.
2. Цивільний кодекс України №435 - IV від 16.01.2003 року – ст.1301
3. Цивільно-процесуальний кодекс України № 1618 – IV від 18.03. 2004 року – ст.543.
4. Бондар В.Я. Договір найму житла. Автореф. дис... канд. юрид. наук. - К., 2001. - 18 с.
5. Бондар В.Я. Житловий кодекс України: сучасність і майбутнє // Держава і право: Збірник наук. праць. - 2009. - Вип. 9. - С. 256-260.
6. Договір найму (оренди) житла Л.М.Горбунова, С.В.Богачов, Д.С.Йора; М-во юстиції України.- К.:,
7. Житлове право України: Навч. посібник / За ред.. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заїки. - К.: Істина, 2003. - 208 с.
8. Житловий кодекс УРСР. Закон Української РСР від 30 червня 1983 р. // Відомості Верховної Ради УРСР.- 1983. -додаток до № 28. - Ст. 574.
9. Житлове право України: Навч. посіб. / За ред. B.C. Гопан-чука, Ю.О. Заіки. - К.: Істина, 2010. - 208 с
10. Конституція Української РСР. Прийнята 20 квітня 1978 р.- К., Політвидав України, 1978.
11. Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - 344 с
12. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: закони і законодавчі акти / Ю. Б. Бек, Й. Г. Богдан, Л. В. Григоровська та ін.; За ред. В. М. Коссака. - К. : Істина, 2004. - 975, с.
13. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України. За аг. Ред.. Є.О.
14. Цивільне право України: підручник: У 2 т. / За заг. ред. В. І. Борисової, І. В. Спасибо-Фатєєвої, В. Л. Яроцького; М-во освіти і науки України. К.: Юрінком Інтер, 2007 - Т. 2. - 2011. - 549, с.
15. Цивільне право України : Навч. Посібник. - К.: Знання, 2006. 583с.
16. Житлове прво України: Навч.посібник./ М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. К.: Юрінком Інтер, 2007.- 480 с.
17. Харитонов Є.О, Харитонова О.І..Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України-Київ,2009, С. 743
18. Харитонова, О.І. Харитонової, Н.Ю. Голубєвої. - 2-е вид. перероб та доп.- К. : Правова Єдність , 2009. - 744с.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 156; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!