Розділ 2. Договір найму (оренди) житла та його характеристика
Поняття та юридична характеристика договору найму (оренди) житла
За договором, найму (оренди) житла одна сторона - власник житла передає або зобов´язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму (оренди) житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:
§ договір найму (оренди) житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс.
§ договір найму (оренди) житла, що є об´єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму). Згідно ч. З ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;
§ договір найму (оренди) соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв´язку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості.
Основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності. Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності.
|
|
|
Сторони договору найму (оренди) житла
Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.
Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов´язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.
У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов´язки наймодавця . Наймодавцем за договором найму житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація.
Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов´язки за договором найму (оренди) житла є солідарними.
На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб.
|
|
|
У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України). Наймачем за договором найму житла, що є об´єктом права державної або комунальної власності.
Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов´язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними.
РОЗДІЛ 3. ЗМІНА І РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА
Розірвання договору найму (оренди) житла
Розірвання договору найму(оренди) житла - це припинення дії тієї правової підстави, з якої виникає право наймача на користування житлом.
|
|
|
Договір найму (оренди) житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
· Згідно з ч. 2 ст. 825 ЦК договір може бути розірваний судом у разі: не внесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;
· Руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
· Договір найму (оренди) частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.
· Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
|
|
|
Наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. По суті наймач має право розірвати договір в односторонньому порядку в будь-який час.
Письмове попередження наймодавця лише звільняє наймача від обов'язку відшкодувати збитки у вигляді плати за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою. Відмова від договору не звільняє наймача від виконання своїх обов'язків. Так, наприклад, він зобов'язаний повернути житло в належному стані, здійснити оплату за користування житлом і комунальними послугами за весь час дії договору.
Наймач одноособово має право відмовитись від договору найму (оренди) житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання. Непридатність житла може стати наслідком як стихії, так і неправомірних дій наймодавця або інших осіб. Неправомірні дії самого наймача або осіб, за яких він відповідає, можуть бути підставою для розірвання договору в судовому порядку на вимогу наймодавця. Також законодавець передбачив дві можливості розірвання договору найму (оренди) житла:
· за ініціативою наймача;
· за ініціативою наймодавця.
Розірвання договору найму (оренди) житла за ініціативою наймодавця можливе лише з підстав, передбачених законом. Таке правило встановлене і ЖК (ст. 108), і Законом «Про житловий фонд соціального призначення» (ст. 27), такої позиції дотримувалась і судова практика. Розірвання договору найму (оренди) житла за ініціативою наймодавця договір може бути розірваний у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.
У цьому випадку наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Ця підстава розірвання договору пов'язана з виникненням у наймодавця особистої потреби в житлі, яке передане в користування. Така потреба може виникнути,наприклад, у разі збільшення сім'ї внаслідок одруження або народження дітей,повернення членів сім'ї, розлучення і втрати права проживання в іншому помешканні тощо.
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 185; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!