Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 616 ГК РФ
1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом >>>
2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" >>>
3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта >>>
4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту >>>
5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта >>>
6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости >>>
7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт >>>
8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт >>>
9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора >>>
10. Расходы арендатора на содержание недвижимости >>>
11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии >>>
Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном далее Постановлении суд указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества (помещения), если использование данного имущества арендатором во время капитального ремонта препятствует его проведению.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007
"...До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил обязать ответчика восстановить вход в торговый зал...
ООО "Северный берег" обратилось со встречным иском к предпринимателю Назаровой О.С. о досрочном расторжении договора аренды от 06.03.07, а также об обязании Назаровой О.С. освободить арендуемые помещения в здании по адресу: г. Архангельск, Никольский пр., д. 64.
ООО "Северный берег" неоднократно обращалось к предпринимателю (письма от 24.07.07, от 09.08.07) с уведомлением о досрочном расторжении договора в связи с проведением капитального ремонта, а также освобождении помещения.
|
|
|
В августе 2007 года во исполнение предписания от 24.04.07 ООО "Северный берег" установило ограждение; при этом проход к помещениям первого этажа не был обустроен.
Предприниматель Назарова О.С., ссылаясь на то, что действия по установке ограждения (забора) без обустройства прохода в складское помещение лишают ее возможности завозить и разгружать товар, нарушают ее права и препятствуют ее предпринимательской деятельности, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Северный берег" в обоснование встречного требования сослалось на нарушение предпринимателем условий договора аренды, а также невозможность продолжать капитальный ремонт здания.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении первоначального требования, исходил из того, что действия предпринимателя выходят за пределы осуществления права арендного пользования. Частично удовлетворяя встречный иск, суд указал на то, что нахождение предпринимателя и ее имущества в здании препятствует проведению ремонта, а также опасно для жизни и здоровья людей.
|
|
|
В силу пункта 1 статей 611, 616 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Таким образом, действия собственника здания (ООО "Северный берег") по проведению капитального ремонта здания являются правомерными. Кроме того, арендодатель заблаговременно предупредил предпринимателя Назарову О.С. о проведении ремонта арендуемого ею помещения.
Вывод арбитражных судов о необходимости выселить предпринимателя Назарову О.С. на период проведения ремонтных работ обоснован..."
2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"
Статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Статья 623 ГК РФ устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.
|
|
|
На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.
2.1. Вывод из судебной практики: Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 N Ф04-1905/2007(33008-А75-39) по делу N А75-5875/2006
"...Пунктом 2.4.3 договора стороны согласовали следующее условие: арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт арендуемого помещения. Затраты арендатора на ремонт по согласованию с арендодателем могут быть частично либо полностью возмещены ответчиком.
Принимая во внимание буквальное толкование изложенного пункта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отдельному согласованию подлежали как производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком)..."
Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2007 N КГ-А41/12497-07 по делу N А41-К1-3239/07
"...В этой связи вывод суда о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет сбережения собственных денежных средств в размере стоимости произведенных истцом ремонтных работ путем приобретения неотделимых улучшений имущества, правомерен.
Суд обоснованно признал имуществом вследствие неосновательного пользования ответчиком стоимость капитального ремонта нежилого помещения в сумме 968 480 руб. за исключением арендной платы в течение 8 месяцев с мая по декабрь 2004 года, то есть сумму исковых требований в размере 840 420 руб..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04
"...При передаче здания Академии в арендное пользование стороны составили и подписали приложение к передаточному акту от 22.04.2003, в котором отразили недостатки передаваемого в аренду имущества на момент заключения договора.
В приложении к акту стороны указали, что все перечисленные выше неисправности требуют проведения капитального ремонта за счет арендодателя. В то же время стороны определили, что в случае финансирования этих работ арендатором понесенные расходы могут быть отнесены на арендную плату или возмещены арендодателем по фактическим расходам.
Таким образом, арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец выполнил в арендуемом здании следующие виды работ: работы по ремонту системы отопления и ремонту кровли, проектные работы и работы по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды, а также работы по ремонту пристройки и замены фундамента. Все эти виды работ осуществлялись с ведома арендодателя.
Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.
Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...Исакова Н.А. обратилась в арбитражный суд к Комитету с иском о зачете 210474 руб., затраченных на капитальный ремонт помещения, арендованного по договору от 01.01.2005, в счет арендной платы по названному договору, ссылаясь на то, что силами подрядной организации - общества с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (далее - ООО "Интерстрой") и с согласия арендодателя она выполнила ремонт кровли арендуемого магазина, сметная стоимость которого составила 210474 руб.
В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска..."
2.2. Вывод из судебной практики: Если арендатором произведен капитальный ремонт с увеличением площади имущества, в составе которого находится и его арендуемое имущество, то у него не возникает права собственности на пристроенные помещения, поскольку это является не созданием новой вещи, а реконструкцией.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2009 N Ф04-185/2009(19574-А67-50) по делу N А67-1611/2008
"...Между управлением имущественных отношений ЗАТО Северск, балансодержателем - муниципальным учреждением "Северская горкиносеть" (арендодатели) и ООО "Русь" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 158 квадратных метров кинотеатра "Россия" от 17.11.2003 N 683, от 15.11.2004 N 480, которыми не предусмотрена передача в собственность арендатора арендуемого имущества.
В период с 01.01.2004 по 31.12.2004 на основании постановления главы администрации ЗАТО Северск от 19.03.2004 N 920, распоряжения главы администрации ЗАТО Северск от 24.05.2004 N 853 ООО "Русь" произведен капитальный ремонт фасада, крыльца, фойе первого этажа кинотеатра "Россия" с расширением площадей.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к обоснованным выводам о том, что спорное имущество является неотделимым и отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на него.
Доводы кассационной жалобы о создании новой вещи истцом несостоятельны, поскольку в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных актов, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 401; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!