Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В связи с тем что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, а в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, на практике возникают споры относительно того, как должен быть квалифицирован перенаем по договору аренды, совершенный в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.
9.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет незаключенность договора перенайма.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2009 N Ф09-7623/09-С1 по делу N А71-3773/2009-А28
"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.
Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества считается заключенным только с момента дачи согласия арендодателем на замену стороны в арендных правоотношениях, без получения такого согласия договор будет считаться незаключенным..."
|
|
|
10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.
В п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указано, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье. На практике возникает вопрос: необходимо ли проведение конкурса или аукциона для заключения договора перенайма государственного имущества по п. 2 ст. 615 ГК РФ?
|
|
|
10.1. Вывод из судебной практики: Заключение договора перенайма государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009
"...Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право аренды нежилого помещения в городе Абакане по улице Комарова, 4, между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и ООО "Гамма" подписан договор аренды от 05.09.2006 N 158 данного помещения площадью 236.4 кв.м на срок с 01.09.2006 по 31.08.2016 (пункт 1.4) для использования под спортивный зал (пункт 1.1).
Комиссия в составе мэра г. Абакана, его заместителя и председателя Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана 06.11.2008 рассмотрела заявку ООО "Гамма" о передаче прав по договору аренды пристроенного нежилого помещения по улице Комарова, 4 в городе Абакане ООО "ВЛАСТА" на условиях перенайма под спортивный зал и приняла решение о разрешении перенайма на условиях подпунктов 2.4.2.1, 2.4.2.2 дополнительного соглашения от 08.07.2008 к договору аренды от 05.09.2006 N 158.
|
|
|
Распоряжением мэра города Абакана от 10.11.2008 N 556р "О разрешении перенайма нежилого помещения" разрешен перенайм пристроенного нежилого помещения, литер В, расположенного по улице Комарова, 4 в городе Абакане, общей площадью 253 кв.м от общества с ограниченной ответственностью "Гамма" обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАСТА", в пункте 2 распоряжения предписано Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана заключить со сторонами соглашение о перенайме.
10.11.2008 ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" заключили соглашение о перенайме, в котором указали, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Гамма" передает ООО "ВЛАСТА" как перенанимателю все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана от 05.09.2006 N 158 в отношении названного нежилого помещения, а ООО "ВЛАСТА" обязуется выплатить в бюджет города Абакана единовременный платеж в размере, установленном нормативными актами г. Абакана, и принимает на себя все обязательства арендатора по договору аренды от 05.09.2006 N 158, возникшие до подписания соглашения, но не исполненные арендатором. Данное соглашение о перенайме 11.11.2008 согласовано председателем Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана. На основании соглашения ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" составили акт приема-передачи нежилого помещения от 10.11.2008.
|
|
|
Решением антимонопольного органа от 16.02.2009 по делу N 2-А-09 Администрация признана нарушившей статью 17.1 Закона о защите конкуренции действиями по передаче вышеуказанного муниципального имущества в аренду (перенайм) ООО "ВЛАСТА" без проведения торгов в форме аукциона или конкурса. Антимонопольный орган посчитал, что эти действия являются предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Полагая, что указанное решение является незаконным и ограничивает права арендаторов муниципального имущества, Администрация обратилась в суд с указанным заявлением.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в примененной судами редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
Таким образом, Закон (в указанной редакции) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов.
Из буквального содержания указанной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
В связи с этим правомерными являются доводы антимонопольного органа о том, что администрация не имела права давать согласие на перенаем помещения без проведения конкурса или аукциона, поскольку статья 17.1 Закона действовала на момент принятия администрацией решения о разрешении перенайма и заключения соглашения о перенайме и правоотношения, возникшие в связи с принятием данного решения, подлежали регулированию названной нормой..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 277; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!