Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 614 ГК РФ
1. Виды арендной платы и способы ее определения >>>
2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы >>>
3. Изменение сумм арендной платы >>>
4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей >>>
5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы >>>
6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме >>>
7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы >>>
8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков >>>
9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества >>>
10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору >>>
11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды >>>
12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды >>>
13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество >>>
Виды арендной платы и способы ее определения
Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
"...Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
|
|
|
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета..."
Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06
"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
|
|
|
При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.
Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения..."
Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2
"...Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
|
|
|
Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).
Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был..."
1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором. Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 по делу N А21-7574/04-С2
"...Согласно пункту 5.1 договора арендная плата в течение всего срока действия договора не взимается в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 20.04.99 N 41.
Подпунктами а), б), в), г) пункта 7.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ввести в строй баню и пекарню до 31.12.2000, рыбоперерабатывающий цех - до 31.12.2001, завершив проектные работы по всем объектам до 01.11.99; за счет собственных средств спроектировать, построить очистные сооружения модульного типа мощностью не менее 200 куб. м/сутки.
В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае невыполнения до 31.12.2001 подпунктов а) - г) пункта 7.1 арендатор обязан внести на счет бюджета округа сумму, равную арендной плате, рассчитанной в соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными на территории Балтийского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 13.11.97 N 88.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив их, суд установил, что проектная документация ни к указанному в договоре от 02.06.99 сроку, ни позднее не была разработана, объекты производства в строй не введены, цель, для которой строения передавались в аренду, не достигнута. Таким образом, неисполнение отделением фонда "Монолит" предусмотренных договором аренды от 02.06.99 обязательств подтверждается материалами дела. Администрация неоднократно обращалась к арендатору с предложениями перечислить арендную плату в связи с невыполнением условий безвозмездного пользования строениями, а также подписать соглашение о расторжении договора.
При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 431, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование нежилым зданием, расторжения договора аренды данного имущества и выселения отделения фонда "Монолит" из спорного здания. При этом суд дал правильное толкование условиям договора от 02.06.99, определяющим обязательства сторон, в том числе сроки исполнения, и устанавливающим последствия неисполнения арендатором своих обязательств..."
1.3. Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А78-4350/2008
"...Арбитражным судом установлено, что на основании договоров субаренды нежилого помещения от 01.01.2005 и аренды нежилого помещения от 01.01.2006 арендная плата за арендуемые помещения была установлена в виде возложения на предпринимателя затрат по капитальному, текущему и косметическому ремонту арендованного имущества за счет собственных средств.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условия договоров об арендной плате в виде затрат на ремонт арендованного имущества полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия указанных договоров и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений. Оснований для выделения двух групп самостоятельных отношений - арендных и отношений по выполнению работ и оказанию услуг - у налоговой инспекции не имелось.
Арендодатель Пучков Д.Г. не предъявлял предпринимателю Ермакову А.В. каких-либо требований о дополнительных суммах арендной платы, следовательно, арендодатель считал, что расходы предпринимателя на ремонт соответствуют размеру арендной платы..."
Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119
"...Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.
Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.
Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется..."
1.4. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может являться заменой арендной платы, установленной в договоре, или формой арендной платы.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009
"...Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.
Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 - 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.
По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.
Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.
Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения..."
Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендой платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды..."
1.5. Вывод из судебной практики: Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21
"...Управление направило в адрес Предпринимателя уведомление от 29.09.2006 N 4093, в котором сообщило, что, согласно отчету об оценке от 23.08.2006 N 485, годовой размер арендной платы по договору составляет 583 317 рублей 46 копеек, ежемесячный - 48 609 рублей 79 копеек.
Предприниматель письмами от 10.10.2006, 09.11.2006 и 07.12.2006 сообщил арендодателю, что при заключении договора аренды размер арендной платы не был согласован, а отчет об оценке не может устанавливать арендную плату, поскольку составлен после подписания договора и не подписан сторонами, и просил расторгнуть договор аренды.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что, по условиям пункта 3.2 договора от 30.03.2006 N 87, арендатор выплачивает арендную плату согласно приложению N 3 к договору, однако на момент заключения данного договора указанное приложение не существовало и сторонами не было подписано. Впоследствии после изготовления отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485 стороны также не достигли согласия о применении указанной в нем цены. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 30.03.2006 N 87 не содержит условия о размере арендной платы и в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Довод заявителя о том, что в пункте 3.2 договора аренды стороны установили механизм определения размера арендной платы, исчисляемый на основании отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485, отклоняется, так как на момент заключения договора аренды от 30.03.2006 размер арендной платы, рассчитанной с применением установленного договором механизма исчисления арендной платы, не был определен..."
1.6. Вывод из судебной практики: В договоре аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, вступающим в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование всем арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 N Ф09-4078/09-С6 по делу N А50-16044/2008
"...Изменяя решение суда первой инстанции и принимая п. 4.2 договора аренды в редакции, предложенной департаментом: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора", апелляционный суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.
Выводы судов сделаны без учета следующего.
Учитывая возникший спор и принимая во внимание положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в случае заключения договора с предполагаемым участием нескольких лиц на стороне арендатора, которые вступают в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.
Кроме того, судом первой инстанции не проверен расчет доли арендной платы, выполненный обществом "Базис-А", а апелляционным судом оставлены без внимания доводы данного общества о необходимости указания в договоре аренды суммы арендной платы, приходящейся на его долю..."
1.7. Вывод из судебной практики: Если по договору арендная плата рассчитывается в зависимости от того, каким образом используется арендованный земельный участок, размер арендной платы определяется в отношении всего участка по одному коэффициенту функционального использования, даже если входящие в состав участка площади функционально используются по-разному.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2009 N Ф09-6023/09-С6 по делу N А47-9237/2008-2ГК
"...По условиям договора аренды от 03.03.2005 размер арендной платы определяется в соответствии с прилагаемым к указанному договору порядком расчета, в котором содержится ссылка на постановление Оренбургского городского Совета от 26.06.1998 N 101 "О методике расчета арендной платы за землю на территории г. Оренбурга".
...При этом администрация исходила из кадастровой стоимости земельного участка, равной в 2006 - 2007 гг. - 2634 руб. 37 коп. за 1 кв. м, в 2008 г. - 947 751 руб. 75 коп. (постановление Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п) и коэффициента деятельности арендатора (функциональное использование земельного участка) - 37%.
Довод заявителя о том, что арендная плата должна рассчитываться дифференцированно за 90 кв. м, где непосредственно расположено сооружение - пункт страхования автотранспортных средств, по ставке 37%, и за 135 кв. м, как земельный участок, предоставленный в аренду для целей благоустройства территорий, необходимой для функционального обслуживания объектов, по ставке 1,5%, подлежит отклонению. Из п. 1.1 договора аренды земельного участка от 03.03.2005 следует, что ответчику в пользование передавался единый земельный участок площадью 225 кв. м для установки пункта страхования автотранспортных средств. Деление земельного участка площадью 225 кв. м на отдельные земельные участки площадью 90 кв. м и 135 кв. м не производилось и из материалов дела не усматривается..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 949; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!