Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
| Параметр | Величина, руб. |
| Градостроительный сбор (стоимость зем.участка) | 480 000 |
| Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС | 920 000 |
| Оплата за мощности | 106 595 |
| Прибыль инвестора | 256 649 |
| Полная восстановительная стоимость на дату оценки | 1 763 244 |
Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 763 244 руб.
Определим накопленный износ: в общем случае износ определяется по формуле:
И = 1 - (1 - Ифиз) + (1 - Ифун) + (1 - Ивнеш).
Различают три типа износа:
1) физический износ (Ифиз);
2) функциональный износ (Ифун);
3) внешний износ (Ивнеш).
Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция. Для расчета физического износа объекта, классификация признаков износа была взята во ВСН 53-86 (р. «Правила оценки физического износа жилых зданий". Удельные вес укрупненных конструкций элементов взят из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Расчет физического износа склада
| Элемент здания | Удельный вес элемента, % | Количество участков с разным износом, шт. | Физический износ, % | Средневзвешенное значение физического износа, % |
| Фундаменты | 10 | 1 | 20 | 2 |
| Стены и перегородки | 21 | 1 | 21 | 4,41 |
| Покрытия | 24 | 1 | 26 | 6,24 |
| Полы | 9 | 2 | 29 | 2,61 |
| Кровля | 4 | 1 | 42 | 1,68 |
| Проемы | 8 | 1 | 40 | 3,2 |
| Отделка внутренняя | 4 | 1 | 45 | 1,8 |
| Разные работы | 2 | 1 | 23 | 0,46 |
| Санитарно-технические устройства | 12 | 1 | 40 | 4,8 |
| Электроосвещение | 6 | 1 | 35 | 2,1 |
| Итого | 100 | - | - | 29,3 |
Средневзвешенное значение физ.износа =
|
|
|
(уд.вес элемента*физ.износ) : 100.
Коэффициент перехода от физ.износа к его стоимостному значению = 1,5.
Итого физ.износ здания составит :
( 1283244*29,3*1,5 ):100=563 986 руб.
Функциональный износ: Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.
Внешний износ: Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.
Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 563 986 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:
480 000 + 1 283 244 – 563 986 = 1 199 258 ( руб.)
Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки составила 1 199 258 руб.
Расчет стоимости объекта посредством сравнительного подхода.
Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов (таблица 6).
|
|
|
Таблица 6
Данные о сопоставимых продажах складских помещений
| Данные по объекту оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог N4 |
| Цена продажи, приведенная во времени руб. | 880 000 | 940 000 | 910 000 | 900 000 |
| Условия финансирования | Сoбcтвенные средства | Сoбcтвенные средства | Сoбcтвенные средства | Сoбcтвенные средства |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена руб. | 880 000 | 940 000 | 910 000 | 900 000 |
| Условия продажи (чистота сделки) | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке | Продажа на открытом рынке |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена руб. | 880 000 | 940 000 | 910 000 | 900 000 |
| Местоположение | Район «А» | Район «А» | Район «А» | Район «В» |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,10 |
| Скорректированная цена тыс. руб. | 880 000 | 940 000 | 910 000 | 990000 |
| Состояние объекта | Хорошее | Плохое | Удовл. | Отличное |
| Корректировка | 1,00 | 0,70 | 0,90 | 1,10 |
| Скорректированная цена руб. | 880 000 | 658000 | 819000 | 1089000 |
| Наличие парковки | Есть | Нет | Нет | Есть |
| Корректировка | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена руб. | 880 000 | 658000 | 819000 | 1089000 |
| Отклонение от целевого использования | Нет | Есть | Нет | Нет |
| Корректировка | 1,00 | 1,1 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена руб. | 880 000 | 723800 | 819000 | 1089000 |
| Вес % | 25 | 25 | 20 | 30 |
| Вес в стоимостном измерении руб. | 220000 | 180950 | 163800 | 326700 |
|
|
|
Итого стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 891450 руб.
Оценка объекта недвижимости доходному подходу.
Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
ПВД = А * S * n ,
где А - ставка аренды
S - площадь объекта аренды по варианту в м2
n – срок аренды.
ПВД= 5500*350*1,8=3 465 000 руб.
Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.
К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих капитальных ремонтно-восстановительных работ, На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 29690 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.
|
|
|
Действительный валовой доход меньше потенциального с учетом неплатежей, недозагрузки и риска:
ДВД= ПВД*( 1-Коэф.риска)= 3 465 000*(1-0,03)=3 361 050 руб.
Чистый операционный доход меньше действительного валового дохода на величину операционных расходов: постоянных, переменных и на замещение: ЧОД=ДВД-ОР
Прямая капитализация – оценка недвижимости при стабильных условиях доходности. Текущая стоимость недвижимости определяется делением чистого операционного дохода на ставку капитализации (которая характеризует прибыльность инвестиций в объекты недвижимости.) Мы принимаем значение, равное 22,78%. Оно рассчитано оценщиками по Московской области на 2011 год.
Таблица 7
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 629; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!