Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
Зачетная работа по Экономике недвижимости.
Определим рыночную стоимость недвижимости принадлежащей ЗАО «Дельта» Описание объекта оценки приставлено в табл. 1
Таблица 1
Описание объекта оценки
| Показатель | Объект |
| Наименование объекта | Склад |
| Тип объекта оценки | Отдельный материальный объект |
| Состав оцениваемого объекта | Земельный участок площадью 350 кв.м Здание - склад |
| Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.2011 | Данные не были предоставлены |
| Собственник объекта оценки | ЗАО «Дельта» |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости для учета объекта в составе активов предприятия |
| Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта | Не выявлена |
| Опасности, вызванные окружающей средой | Отсутствуют |
В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:
1) оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;
2)при проведении оценки отсутствуют скрытые факторы, влияющие на стоимость оцениваемого имущества;
3) объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;
4) оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком;
|
|
|
5) мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.
Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в табл. 2
Таблица 2
Описание земельного участка
| Параметр | Характеристика | |||
| Местоположение участка | г. Н-ск, Ленинский район; между ул. А и пр. В. ул. С и ул. Д | |||
| Кадастровый номер участка | 0123465 | |||
| Форма участка | Сложная | |||
| Площадь участка, м2 | 350 | |||
| Рельеф участка | Ровный | |||
| Водные ресурсы | Нет информации | |||
| Экологическое состояние | Удовлетворительное | |||
| Оцениваемые улучшения участка | Здания ЗАО «Дельта» | |||
| инв. номер | наименование | |||
| 116 | склад шиферный | |||
| Описание окружения (по вашему варианту) | Сo стороны пр. В, ул. А и ул. Д расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С — промышленные предприятия | |||
| Окружающий тип землепользования | Административная и жилая застройка
| |||
| Транспортная доступность | По ул. А и ул. С | |||
| Инженерные сети и коммуникации | Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение | |||
| Разрешенное использование | Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке | |||
| Имущественные права | Оценщику был представлен договор о передаче земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАО "Дельта" на основании постановления мэрии oт.... г. №... | |||
Описание здания склада приведено в табл. 3
Таблица 3
Общие сведения об улучшениях
| Параметр | Характеристика | ||||
| Зданий и сооружения, входящие в состав объекта оценки | инв. номер | наименование строения | общая площадь | ||
| 116 | склад | 350 | |||
| Текущее использование зданий | Обслуживающего назначения | ||||
| Собственник | ЗАО "Дельта" | ||||
| Адрес собственника | 630014, г. (Н-ск) | ||||
| Описание прав собственности | Согласно справке № 104-c от 12.10.2010 , выданной Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Н-ской области (далее КУГИ) следующее имущество, расположенное по адресу: г. Н-ск, ул. включено в уставный капитал ЗАО «Дельта» и является его собственностью
| ||||
| инв. номер | Наименование строения | ||||
| 116 | Склад | ||||
| Физические характеристики | Общая площадь складского помещения составляет 350 м2 при длине здания 22,1 м и ширине 15,84 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 м2. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспорта равен 2500 м3 | ||||
| Хронологический возраст | 30лет | ||||
Анализ рынка недвижимости Н-ска. Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости (Н-ска), однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже , чем в ряде других регионов.
В России и в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости: Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.
|
|
|
Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.
Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:
1) анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование — под административную или промышленную застройку.
2) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения наиболее эффективного использований необходимо провести анализ объекта в соответствии с ограничениями:
— максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения, зданий, использования помещения в качестве складского;
— финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;
— физическая осуществимость: планировки типовые, размер характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;
— соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений.
Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему объем выполненных работ на дату оценки, модно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения .
Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных участков в (Н-ске) развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта сумма для объекта оценки составляет 480 тыс. руб.
Определение стоимости недвижимости. В современной практике оценки используются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.
Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода. Стоимость объекта (Сзп) определяется по формуле: Сзп = Сз + Су. В общем случае она имеет следующий вид:
Сзп = Сз +ПИ + КИ + ПП – Ин,
где Сз – стоимость земельного участка (градостроительный сбор);
ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ – косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);
ПП – прибыль предпринимателя;
Ин – накопленный износ.
Прямые издержки на дату оценки составляют 920 000руб.
Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовем их предстроительными расходами (оплата мощности) .
В Н-ске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт – 3,174 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:
— общее количество тепла на объект — 0,05.гкал;
— расчетная мощность по электроэнергии — 20 кВт.
Тогда выкуп мощностей составит:
— по теплу - 43 115 руб. (0,05 * 862 300);
— по электроэнергии — 63 480 pуб. (20 * 3174)
Итого оплата мощности= 43115+63480=106 595 руб. (для всех вариантов постоянная величина).
Рассчитаем прибыль предпринимателя.
Отвод земельного участка, строительство на нем зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением документации - все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта аналогичного оцениваемому.
Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:
ПП=25%* (ПИ + Опл.Мощ.) = 25 % * (920 000 + 106 595) = 256 649 (руб.).
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приводится в таблице 4.
Таблица 4
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 2001; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!