Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?
Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.
В ст. 162 ЖК РФ четко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.
Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.
Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.
Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.
В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170 , которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации — это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.
|
|
|
Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14 .
Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60—8210/2014 ). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.
Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?
Вот один из самых спорных вопросов, связанных с новостройками: кто должен ремонтировать общедомовое имущество? Застройщик или управляющая организация?
|
|
|
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик предоставляет гарантию на инженерные сети и другое общее имущество дома. В то же время после ввода дома в эксплуатацию для него выбирается управляющая организация (ч. 13 ст. 162 ЖК РФ ), которая также обязана следить за состоянием общедомового имущества, например тех же инженерных сетей.
Если возникает гарантийный случай, то собственники квартир обращаются в управляющую организацию, полагая, что именно она должна устранять недостатки общего имущества дома. В свой черед управляющая отказывает в проведении работ, ссылаясь на гарантию застройщика и отправляя собственника именно к нему. Кто прав?
В данном случае важно учитывать, что обязанности перед собственником квартиры возникают как у застройщика, так и у управляющей организации. Да, эти лица состоят в разных правоотношениях с собственником, но предмет этих обязательств совпадает — общедомовое имущество.
Именно поэтому суды считают, что в рассматриваемых ситуациях обязанность по устранению недостатков, приведению общего имущества многоквартирного дома к нормативным требованиям возлагается на управляющую организацию (решение АС Нижегородской области от 03.09.2014 по делу № А43—3252/2014 ). Бездействие застройщика не снимает обязательств управляющей организации.
|
|
|
На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?
Этот вопрос не такой банальный, как может показаться. На практике часто встречаются такие ситуации: тариф на содержание общего имущества утвержден общим собранием дома; у управляющей организации возникает потребность провести какие-то дополнительные работы; собственники отказывают утверждать новый тариф, заявляя, что уже утвержденный тариф должен действовать в течение года. Дело часто доходит до суда. Но что говорит об этой проблеме закон?
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ тариф утверждается на срок не менее чем один год. При этом в п. 9 Примерных условий договора управления, утв. Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр , уточняется, что тариф устанавливается на календарный год.
Что понимается под календарным годом? По закону календарным годом считается период с 1 января по 31 декабря (ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 № 107-ФЗ ).
Итак: тариф на содержание общего имущества должен: 1) быть утвержден общим собранием дома, 2) сроком на один календарный год, который 3) равен периоду с 1 января по 31 декабря. Из этого делают вывод: если тариф утвержден, то в течение календарного года изменить его нельзя.
|
|
|
Острота проблемы в том, что управляющая организация лишена возможности самостоятельно менять размер тарифа. Да, в некоторых случаях изменение тарифа организацией предусмотрено самим договором управления. Однако подобное условие часто оспаривается в суде.
Проблем бы не возникало, если бы собственники квартир правильно понимали закон. Приказ Минстроя установил, во-первых, рекомендации, а не обязательные нормы по условиям договора управления. Во-вторых, позиция Минстроя не может противоречить закону, а если и противоречит, то применять надо закон.
В законе речь идет не о календарном годе, а о годе обычном, то есть просто о совокупности 12 месяцев. Тариф на содержание утверждается на 12 месяцев, но не обязательно на период с 1 января по 31 декабря. Поэтому тариф можно изменять в течение того года, на который он утвержден.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 386; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!