Раздел 6. Содержание и ремонт общего имущества
Часть 1. Общие вопросы
Как определяется объем обязательств управляющей организации?
Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.
Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.
Управляющие организации — собственники.
Управляющая организация обязана предоставлять собственникам только те работы, услуги, за которые собственники платят. Этого мнения придерживаются управляющие организации в различных ситуациях: собственники на общем собрании утвердили тариф, который, как считает организация, не покрывает фактические расходы; собственники не предусмотрели в тарифе выполнение каких-либо работ или услуг; из-за аварийных ситуаций понадобились работы или услуги, которые не предусмотрены договором управления.
Важно помнить следующее: управляющая организация должна выполнять те работы и услуги, которые предусмотрены законом, даже если собственники за них не платят (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 ). Управляющая организация не может ссылаться на долг за содержание жилья и отказываться от выполнения обязательных работ. Какие работы и услуги обязательны? Полный перечень приведен в Постановлении Правительства от 03.04.2013 № 290 .
|
|
|
Это подтверждают суд (см. например Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД ). Суд указал, что если управляющая организация сама не конкретизировала работы и услуги по договору управления, которые будет выполнять, то все работы, кроме капитальных, являются текущими и выполняются за счет управляющей организации (см. также Решение ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10—1401 ).
Управляющая организация — подрядчики, ресурсоснабжающие организации.
Управляющая организация может заключить договор с подрядчиком, если необходимо проведение каких-то работ, а штатных специалистов или техники нет. Да, возможность привлечения подрядчика вызывает сомнения с точки зрения закона, но на практике это распространенная ситуация. Итак, управляющая организация привлекла подрядчиков, они выполнили работы, пришло время платить. И тут выясняется, что у организации нет денег, потому что у собственников квартир большой долг. Как быть?
Или другая аналогичная ситуация, но только с водоканалом, энергосбытом, теплоснабжающей организацией (все это — ресурсоснабжающие организации или РСО), у которых управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг. Если собственники не платят управляющей организации, то должна ли управляющая организация платить подрядчикам и РСО?
|
|
|
В судебной практике сложилась позиция: нет, не должна. Управляющая организация, как полагают суды, самостоятельного экономического интереса в работах подрядчиком или услугах РСО не имеет, поэтому не несет ответственность, если нечем платить по вине собственников. Такой вывод по аналогии следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 , Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2380/10 .
Средства за ЖКУ являются целевыми?
Собственники квартир каждый месяц платят за жилищно-коммунальные услуги. Эти деньги собираются на счете управляющей организации или ТСЖ. И очень часто возникает вопрос: кому принадлежат эти деньги. Вопрос не такой банальный, как может показаться.
Типичная ситуация: управляющая организация (ТСЖ) задолжала подрядчикам или ресурсоснабжающей организации, которые обратились в суд. По решению суда истцы взыскивают долг за счет тех средств, которые находятся на счете управляющей организации (ТСЖ). Как следствие, со счета организации можно списать огромную сумму, фактически оставив многоквартирный дом без содержания. Как быть в этой ситуации?
|
|
|
К сожалению, в законодательстве этот вопрос не решен однозначно. Если бы закон предусматривал, что средства, накопленные на счетах управляющей организации или ТСЖ, остаются средствами собственников квартир, то взыскать их по долгам нельзя. Однако закон этого не утверждает, как и не утверждает обратного: средства платежей за жилищно-коммунальные услуги принадлежат управляющей организации (ТСЖ).
В судебной практике сложились такие позиции.
В отношении ТСЖ из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 307-ЭС15—13032 по делу № А42—5404/2012 следует, что взыскание невозможно. Объясняется это тем, что денежные средства носят целевой характер и не являются собственностью ТСЖ. Если обратить взыскание на целевые средства, то незаконно пострадают добросовестные собственники помещений в доме.
Иначе решается вопрос в отношении управляющих организаций. Суды иногда делают вывод, что средства, поступающие от собственников, являются собственностью организаций (Постановление 17 ААС от 04.06.2013 № 17АП-5918/2012 ). Следовательно, взыскание возможно (обратную позицию см. в Определении ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13 ).
Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 347; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!