ПОХОЖАЯ ПРОБЛЕМА НА РЫНКЕ СЪЕМНОГО ЖИЛЬЯ
Суть этой трудности хорошо иллюстрирует похожая проблема, с какой можно столкнуться на рынке съемного жилья. Этот рынок и неформальный рынок брачных партнеров объединяет несколько общих черт. В обоих случаях обе стороны обмена располагают неполной информацией. Точно так же, как требуется время и труд, для того чтобы знакомиться с людьми и узнавать их, требуется время и труд, чтобы выяснить, какое имеется жилье и что оно собой представляет. Хозяевам нужно время пообщаться с жильцами, чтобы понять, насколько они ответственны и какую арендную плату будут платить.
Поскольку время и другие ресурсы дефицитны, как правило, нецелесообразно смотреть каждую пустую квартиру и встречаться с каждым потенциальным жильцом. Посмотрев лишь небольшую выборку, люди, ищущие квартиру, могут составить себе представление, какие имеются квартиры и по каким ценам. Точно так же хозяева могут получить представление об основных типажах имеющихся арендаторов, не встречаясь с каждым из них.
Опираясь на свои оценки релевантных типов, хозяева и жильцы могут разумно выбрать пороговые значения, на которых заканчиваются их поиски. Как только появляется достаточно хороший жилец или квартира, нецелесообразно продолжать поиски. Пороговое значение, которое в данном случае определяет «хорошее», естественно, зависит от обстоятельств. Те, у кого много свободного времени, вполне возможно, захотят искать квартиру дольше остальных. Точно так же хозяева, сдающие полностью обставленную квартиру со множеством хрупких вещей, захотят получше узнать потенциальных арендаторов.
|
|
|
Каковы бы ни были обстоятельства каждого отдельного соискателя, как только ему попадается пороговый уровень качества, ему рациональнее остановиться. Это верно даже несмотря на то, что в случае жильца наверняка где-нибудь найдется квартира еще лучше, и даже несмотря на то, что в случае хозяина где-нибудь наверняка существует жилец, одновременно и более ответственный, и готовый больше заплатить.
Союз между жильцом и хозяином не заканчивается, когда они нашли друг друга. Стандартная практика включает в себя дополнительный шаг: подписание договора об аренде, формальный контракт, фиксирующий арендную плату и другие условия на определенное время. Откуда такое обязательство? Если бы обе стороны были убеждены, что нашли лучший из возможных вариантов, договор об аренде не понадобился бы. У жильца не было бы стимула съезжать, а у хозяина — выселять его. Проблема в том, что ни одна из сторон не имеет такой уверенности. Согласившись въехать, жилец может найти гораздо более выгодный вариант, а если он его примет, то хозяину придется заново начинать затратные поиски. Жилец сталкивается с похожим риском.
|
|
|
Для жильцов под угрозой оказываются не только затраты на поиск. Очень часто жилец может захотеть приспособить жилье к своему вкусу. Стоимость краски, занавесок и другой отделки для него вполне окупится, если он сможет остаться в квартире на длительный срок. Но он не будет готов вносить эти усовершенствования без защиты, которую дает договор аренды.
И хозяин, и жилец понимают, что они получили бы менее выгодную сделку, если бы каждый по-прежнему без ограничений преследовал свою выгоду. Жилец был бы не готов заплатить такую арендную плату без гарантий, которые дает договор об аренде, а хозяин не согласился бы принять меньшую сумму. Таким образом, у них обоих есть очевидный материальный стимул ограничивать свои варианты. Они сталкиваются с проблемой обязательства знакомого рода. Хозяин готов отказаться от возможности выставить за порог своего жильца, как только появится жилец получше. Точно так же жилец готов отказаться от возможности съехать в тот момент, когда появится квартира получше. Неограниченный рациональный выбор приведет к худшему результату для них обоих. Договор об аренде — не самый лучший способ решить проблему обязательства, но он работает достаточно хорошо.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 319; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!