Расторжение договора купли–продажи недвижимости
Поскольку в дореформенное время земля и большая часть зданий и сооружений находилась в государственной собственности, гражданский оборот недвижимого имущества был существенно ограничен. Ведущее место занимали не вопросы правового статуса имущества, а проблемы его учета, инвентаризации, которые зачастую относили к государственной регистрации. Однако в силу этого учет государственной собственности, в действительности разделенный между ведомствами, носил узкий, объектный и территориальный характер, что исключало потребность в единой государственной системе регистрации права и в единой государственной системе учета, инвентаризации недвижимого имущества. Более того само понятие недвижимого имущества фактически исчезло из юридического оборота.[19]
До введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы по регистрации таких прав развивались в регионах спонтанно, без должного взаимодействия и единства. Со временем эти процессы привели бы к серьезным расхождениям в процедурах и содержании регистрации прав и сделок в различных регионах, что в свою очередь привело бы к ограничению оборота недвижимости, к торможению развития рынка недвижимости, к затруднениям в формировании единого экономического пространства.
ГК предусмотрено два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: при существовании нарушения договора одной из сторон; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договорам.
|
|
|
Одностороннего отказа от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннего изменения условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК), за исключением случаев предусмотренных законом или договором. В случае, если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона. Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении, расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для решения спора о расторжении и изменение договора в суде установлено обязательное урегулирование спора. В случае если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора[20].
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Правила, установленные вышеназванной нормой, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в ЕГРП и сделок с ним[21].
|
|
|
При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, например квартира, по договору купли-продажи уже передана покупателю и зарегистрирован переход права собственности покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случае, прямо предусмотренных законом или договором.
Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в ЕГРП записей о расторжение договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащем образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.
|
|
|
В равной степени это относится и к любому договору купли – продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю.
В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки согласно записям ЕГРП принадлежит стороне, являющийся провоотчуждателем по сделке, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора, соглашение о его расторжении договора подлежит регистрации учреждением юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимостью зарегистрировавшим расторгаемый договор[22].
Зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в ЕГРП. В случае, если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то заключение сторонами соглашения о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки, и регистрации права за прежнем правообладателем. Для того, чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены правоотчуждателю, необходимым является наличие условия о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности в договоре или в соглашении о расторжении договора.
|
|
|
Все выше сказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую подавая иск о расторжении договора сторона, например продавец недвижимого имущества не заявляет исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества являющегося предметом расторгаемого договора, не решается[23].
Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и наличие решения суда о расторжении договора не может являться основанием для прекращения уже возникшего права покупателя. В этом случае для того, чтобы получить имущество обратно, продавец вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопрос о расторжении договора.
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы. Наиболее логичным итогом, завершающим рассмотрение различных аспектов заключения договора купли – продажи недвижимости, будут практические рекомендации, которыми, по нашему мнению следует руководствоваться субъектам, вступающим в договорные отношения. Соблюдение этих рекомендаций обеспечит наиболее полное отражение индивидуальных интересов сторон, позволит снизить риск договорных отношений, а также повысить эффективность конкретного договора. Сущность этих рекомендаций заключается в определенных действиях, которые целесообразно совершить на различных стадиях договорных отношений. В зависимости от этапа договорной работы все рекомендации как нам представляется, можно разделить на три группы:
– совершение рекомендуемых действий, связанных с проверкой партнера, его недвижимого имущества и обобщения всех данных, необходимых для принятия решения о возможности и целесообразности заключения договора купли–продажи недвижимости с конкретными лицами;
– на этапе заключения договора необходимо, все условия которые были согласованы с другой стороной, включить в текст договора;
– на этапе исполнения договора – рекомендации по порядку совершения действий, направленных на исполнение договорных обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключение работы необходимо cформулировать вывод о том, что категория недвижимого имущества постепенно трансформируется, появляются новые объекты недвижимого имущества например такие линейные объекты (газо–, нефтепроводы, ЛЭП), железные и автомобильные дороги и, существует огромное многообразие сделок с недвижимым имуществом, но самым распространенной сделкой, связанной с отчуждением недвижимого имущества, является договор купли – продажи.
В этой связи необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
- законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо, на наш взгляд, закрепить систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:
- законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов. Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.);
- обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям ЕГРП, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя;
- определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости;
- необходимо сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Таким образом, стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 258; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!