Государственная регистрация договоров купли–продажи отдельных видов недвижимого имущества
Министерство образования и науки Калужской области
Частное профессиональное образовательное учреждение
«Обнинский Гуманитарный Колледж»
Курсовая работа
по дисциплине «Гражданское право»
на тему: «Договор купли-продажи недвижимости»
Выполнил(а): студент(ка) 2-го курса
направления «Право и организация
социального обеспечения»
Кабаева Кристина Андреевна
Проверил:
научный руководитель
к.ю.н. Зенкин Олег Иванович
Оценка ___________________
Подпись _________________
г. Обнинск, 2018 г.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение…………………………………………………………….……………….3
Глава 1. Сущность и значение института купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимости………..…..5
1.2. Государственная регистрация договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества……………………………………………………..……11
Глава 2. Особенности заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости
2.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости ……………………...20
2.2. Расторжение договора купли-продажи недвижимости …………………….25
Заключение…………………………………………………………...……………30
Список использованных источников ………………...………………………..32
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность и значимость курсовой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
|
|
|
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК)[1] предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в ст. 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.
Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Объектом курсового исследования являются правоотношения, связанные с реализацией договора купли-продажи недвижимости.
|
|
|
Предметом работы явились нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие указанные отношения, научная и периодическая литература, а также материалы судебной и правоприменительной практики.
Целью работыявляется обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.
Для достижения цели, в работе поставлены следующие задачи:
- анализ понятия и сущности недвижимого имущества;
- исследование элементов договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотрение некоторых видов сделок с жилым недвижимым имуществом;
- характеристика порядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;
- определение современных правовых проблем регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретической основой проделанной работы являются труды таких известных ученых, как: Балабанов И.Т., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ковшарова Ю.Г., Романов О.С., Сергеев А.П., Шабалин В.Г., и др.
Методологической основой исследования явились общие и частные методы познания объективной истины. В процессе работы использовались диалектический, системно-структурный, историко-правовой, сравнительный, статистический и социологический методы анализа исследуемой проблематики.
|
|
|
Структура курсовой работы. Поставленная цель и задачи определили структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка использованных источников.
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ИНСТИТУТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимости
Договор купли–продажи недвижимости является разновидностью гражданско–правового договора, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Общие правила о купли – продажи (параграф 1 гл. 30 ГК) применяются и к продаже недвижимости, если специальными нормами о продаже недвижимости (параграф 7 глава 30 ГК) не установлены особые правила.
Договор купли-продажи недвижимости – это гражданско–правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК). Правила о продаже недвижимости предусмотренные параграфам 7 глава 30 ГК, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (ст.ст. 556 – 559 ГК).
|
|
|
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические так и физические лица. В качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
В качестве продавца при продаже недвижимости, являющегося объектом федеральной государственной собственности выступает учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов РФ – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Каких – либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, о приватизации). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов и покупателей недвижимости.
Примером такого правила является п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК)[2], согласно которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга (кроме тех случаев, если имущество было получено супругом до вступления в брак, получено по наследству, дарению, договору приватизации, решению суда и другим безвозмездным сделкам; после расторжения брака согласие супруга требуется в течении трех лет).
В соответствие со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нужно, по нашему мнению обратить внимание, что с введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимость обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости отпала, что, впрочем, не запрещает сторонам такого договора придать ему нотариальную форму.
При продаже недвижимости государственной регистрации подлежит не соответствующий договор, а переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК) в связи с этим договор продажи недвижимости считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество от продавца к покупателю в установленном порядке[3].
Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами это положение трактуется следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, так как, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему, как собственнику правомочия распоряжения. Любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться не действительной. До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочия на защиту права собственности. Продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
Договор продажи недвижимости порождает обязательства сторон зарегистрировать переход права собственности. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации[4].
К значимым условиям договора продажи недвижимости относится условие о предмете продажи и цене продаваемого объекта. Определение предмета продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, как: местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь, кадастровый номер земельного участка; при продаже зданий, сооружений и не жилых помещений местоположение, наименование, назначение, общую полезную площадь, этажность и другие параметры. При отсутствии данных о предмете договор считается не законченным в соответствии со статьей 554 ГК.
К числу документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание, относится: план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания. На каждое здание и сооружение предоставляются технические паспорта и карточки учета строений и сооружений расположенных на конкретном участке с их планами с указанием целевого назначения, процента износа исчислением площадей, материалов и так далее.
Определенность договора имеет свою специфику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения, речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК.
В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находится в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения сособственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется по соглашению сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены коммерческим организациям – оценщикам.
Установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость. Во–первых, при продаже здания сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст. 552 ГК), то цена на недвижимость цену соответствующей части земельного участка. Если земельный участок находится у продавца в постоянном бессрочном пользовании то для того, чтобы покупатель приобрел право пользования этим земельном участком ему, необходимо приобрести находящееся недвижимое имущество на этом участке и зарегистрировать за собой это право собственности в установленном законом порядке. Затем ему нужно обратиться в администрацию муниципального образования для того, чтобы она вынесла новое постановление о предоставление новому собственнику здания данного участка в постоянное бессрочное пользование или аренду.
Во–вторых, если цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, то общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК)[5].
Цена договора определяется в рублях, однако допустимо так же определение цены договора в рублевом эквиваленте определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует, как думается, путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) и нормативной цены земельного участка.
Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для цели налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки БТИ и комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее не согласование сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным (ст. 555 ГК).
Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание иного документа (акта приема-передачи и т.д.); б) вручение имущества покупателю. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия[6].
В соответствии с п. 2 ст. 463 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора. Установлено, «что если продавец передает покупателю недвижимость, несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежащей исполнившим договор» (ст. 557 ГК). В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков[7].
О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст. 557 ГК, где имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
Таким образом, законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет)». При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл.30 ГК.
Государственная регистрация договоров купли–продажи отдельных видов недвижимого имущества
Договоры купли–продажи земельных участков и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации и считается заключенной с момента ее регистрации в соответствие со ст. 164 ГК и п. 3 ст. 433 ГК. Регистрация договоров купли – продажи и перехода права собственности на их основании осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационный центр осуществляет следующие регистрационные действия, связанные со сделками купли – продажи земельных участков:
1) регистрация договора купли–продажи – внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, постановка штампа о государственной регистрации на четырех экземплярах договора купли – продажи (один экземпляр договора отдается покупателю, один продавцу, один остается в архиве регистрационного центра, один в 15-дневный срок передается в налоговую инспекцию);
2) регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю – внесение записи в ЕГРП, изъятие свидетельства о государственной регистрации прав продавца, выдача свидетельства о государственной регистрации собственности покупателю с постановкой штампа о государственной регистрации сделки на договоре.
Для регистрации договора заявление подается любой из сторон, если есть нотариальное удостоверение. Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается обеими сторонами. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора как продавца, так и покупателя. Не допускается представление на регистрацию договоров одной из сторон по доверенности другой стороны на представление ее интересов при государственной регистрации и получение зарегистрированных экземпляров договора. Для регистрации перехода права собственности заявления подаются одновременно: покупателем – на регистрацию права собственности и выдачу свидетельства; продавцом – на регистрацию перехода права (отчуждения земельного участка). Подача заявления покупателем на регистрацию перехода права от имени продавца, хотя бы и по доверенности, в том числе нотариальной, не допускается.
Документы, которые представляет на регистрацию договора купли – продажи земельного участка: для физических лиц – документ удостоверяющий личность, для юридических – свидетельство о регистрации юридического лица и учредительные документы со всеми действующими изменениями, дополнениями; документы продавца устанавливающие и подтверждающие за ним право собственности (свидетельство о государственной регистрации, договор купли–продажи, постановление о выделение земельного участка в собственность и т.д.); документ, подтверждающий отсутствие арестов и запрещений на земельный участок (справка Комитета по земельным ресурсам и землеустройству или справка из администрации – районной, городской, с/с); справка государственной налоговой инспекции об отсутствии задолжности по земельному налогу в случаях, установленных органами государственной власти и местного самоуправления (при отчуждении недвижимого имущества полученного в собственность в результате договора дарения или наследства, справка из налоговой инспекции требуется обязательно)[8].
К договору купли-продажи земельного участка прилагаются: план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, с указанием сервитутов, если имеются постановления об их установлении; акт о нормативной цене земельного участка; согласие залогодержателя на сделку, если предмет договора обременен залогом.
Договор купли – продажи земельного участка может быть оформлен как простой письменной форме, так и нотариально.
Особенности регистрации договора купли - продажи и дополнительные требования к нему: земельный участок находится в общей долевой собственности – требуется отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве другими собственниками (ст. 250 ГК); участок находится в общей совместной собственности – требуется согласие единогласное общих совместных собственников (ст. 253 ГК), согласие одного из супругов (ст. 35 СК); участок обременен правами получателя ренты – требуется согласие получателя ренты на отчуждение участка (ст. 604 ГК), сохранение прав получателя ренты после отчуждения имущества (ст. 586 ГК); участок находится в залоге – требуется согласие залогодержателя (ст. 353 ГК), сохранение залога при переходе права (ст. 346 ГК); заложенный участок продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора – требуется объявление публичных торгов несостоявшимися (ст. 350 ГК); изъятие и приобретение земельного участка для государственных и общественных нужд – в договоре указывается сумма возмещения в полном объеме всех убытков, включая упущенную выгоду[9].
Земельный участок под приватизированным предприятием при предоставлении его для расширения и дополнительного строительства этих предприятий, а также гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности – проведение конкурса, аукциона, отсутствие обременений, постановление главы администрации, решение комитета, решение о наделении продавца полномочиями на совершение сделки, договор должен быть заключен от имени государства Комитетом по управлению имуществом.
Договор купли–продажи жилых помещений и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации. Договор купли–продажи не жилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Регистрационный центр осуществляет следующие регистрационные действия, связанные со сделками купли – продажи недвижимого имущества: 1) регистрация сделки купли-продажи – внесение записи в ЕГРП; 2) регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на основании договора – внесение записи в ЕГРП, изъятие свидетельства о государственной регистрации права продавца, выдача свидетельства покупателю. Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается в Регистрационную палату лично обеими сторонами или их представителями, если же договор нотариально удостоверен заявление о государственной регистрации подается лично одной из сторон или ее представителем.
В деле правоустанавливающих документов по объекту, являющимся предметом сделки должны находится следующие документы, описывающие объект сделки: 1) Технический паспорт БТИ на здание, сооружение, жилой дом, дачу, садовый домик, квартиру или выкопировка поэтажного плана с экспликацией на часть дома, квартиру, часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет, технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно стоящие на земельном участке объекты обозначаются разными литерами; 2) справка об инвентаризационной оценке объекта[10].
При наличии следующих особенностей к договорам купли – продажи предъявляются дополнительные требования и представляются на государственную регистрацию дополнительные документы:
1) предметом договора является квартира – требуется копия финансово – лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно–эксплуатационной организации с приложением печати данной организации;
2) предметом договора является жилой дом – требуется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией;
3) собственниками, сособственниками отчуждаемого имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) или не дееспособные граждане – от их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами (ст.ст. 28, 29 ГК), требуется письменное согласие на отчуждение, органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК);
4) собственниками, сособственниками отчуждаемого имущества являются несовершеннолетние от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане - договор подписывается ими самостоятельно (ст.ст. 26, 30 ГК), необходимо письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК), письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК);
5) в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника – требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК);
6) объект договора находится в общей долевой собственности – требуется письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве другими долевыми собственниками (ст. 250 ГК) или письменное согласие на отчуждение доли (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
7) объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов – требуется письменное согласие общих совместных собственников (ст. 253 ГК), нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК);
8) если объект недвижимости приобретает один из супругов – требуется нотариально удостоверенное согласие на приобретение другого супруга;
9) объект передан в доверительное управление – требуется указание «Д.У.» после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст. 1012 ГК);
10) объект обременен правами получателя ренты – требуется письменное получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК), сохранение прав получателя ренты после отчуждения имущества (ст. 586 ГК);
11) объект находится в залоге – требуется согласие залогодержателя (ст. 353 ГК), сохранение залога при переходе права (ст. 346 ГК);
12) заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора – требуется объявление публичных торгов (ст. 350 ГК);
13) продавец организация, не имеющая права собственности на имущество – требуется письменное согласие собственника или полномочного органа на отчуждение имущества с указанием объекта, цены и покупателя;
14) продажа жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями – требуется согласие соответствующего Комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК);
15) продажа федерального имущества – продавцом может являются только Российский фонд федерального имущества или назначенный им представитель (ст. 10 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», документы подтверждающие полномочия представителя;
16) продажа государственного имущества субъекта Федерации – продавцом может являться только соответствующий Фонд имущества, комитет или иное юридическое лицо, наделенное органом исполнительной власти субъекта Федерации полномочиями по продаже государственного имущества (ст. 11 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», документы подтверждающие полномочия представителя;
17) продажа муниципального имущества – продавца назначают органы местного самоуправления (ст. 11 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», документы подтверждающие полномочия представителя;
18) приобретение имущества государственным или муниципальным предприятием – регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения;
19) крупная сделка, заключаемая акционерным обществом: от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятие решения о совершении сделки; свыше 50 % от балансовой стоимости активов - требуется решение Совета директоров, решение общего собрания акционеров (ст.ст. 78, 79 ФЗ «Об акционерных обществах»[11];
20) продажа имущества акционерным обществом, имеющим в государственной свыше 25% акций – требуется согласие Комитета по управлению имуществом;
21) цена договора превышает 100.000 минимальных зарплат – требуется согласие территориального управления по антимонопольной политике;
22) продажа недвижимого имущества с публичных торгов при обращении взыскания на имущество должника – копия акта о состоявшихся торгах;
23) продажа военного имущества – продавцом может являться только специализированное государственное хозрасчетное предприятие при Министерстве обороны РФ;
24) Продажа недвижимого имущества в кредит, с рассрочкой платежа – после регистрации перехода права к покупателю у продавца в силу закона возникает право залога на проданное имущество (ст. 488 ГК)[12].
Под предприятием понимается единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс является объектом права, но не субъектом права, то есть предприятие, признается имуществом, но не юридическим лицом[13].
Предприятие как имущественный комплекс может находится в собственности, хозяйственном ведении граждан – предпринимателей и юридических лиц, собственности РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований.
Договоры купли–продажи предприятия подлежат обязательной регистрации в ЕГРП и считается заключенным с момента регистрации (ст. 560 ГК). Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, осуществляется по местонахождению этих объектов на основании регистрации перехода права на предприятие в целом. Регистрация договора купли – продажи предприятия и на его основании перехода права собственности на предприятие в целом и на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, осуществляется только после государственной регистрации прав продавца на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявление о регистрации договора купли – продажи предприятия подается в регистрационный центр обеими сторонами.
Таким образом, совершенно очевидно, что подъем экономики невозможен без эффективного, широкого вовлечения в гражданский оборот недвижимого имущества и развития современного рынка недвижимости. Такой рынок требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих права собственности на недвижимое имущество. Наряду со стремлением собственников получить от государства и общества в целом признание их прав на недвижимое имущество и защиту этих прав создание и развитие систем регистрации прав и сделок поддерживаются также фискальными интересами государства. Ведь регистрация права позволяет также установить и плательщика налога на недвижимость.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 503; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!