ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Заключение договора купли–продажи недвижимости
Первое необходимое условие для возникновения договора – существование субъектов, желающих и способных выразить волеизъявление к вступлению в обязательственные отношения. Основанием заключения договора служит согласие и инициатива сторон.
Как правило, заключение договора предшествуют переговоры, которые не обязывают их участников. В любой момент они вправе прервать переговоры по собственному желанию. Если стороны не условятся иначе, то каждая сторона оплачивает собственные издержки на подготовку к заключению договора, а общие расходы в связи с заключением договора – в равных долях[14].
Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договора в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК).
Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры – это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (ст. 425 ГК): «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной – совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.
|
|
|
Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки – это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделки в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор купли – продажи, то возникшее обстоятельство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограниченно. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить только расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании первой сделки. Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается регистрационной надписью: в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, номером регистрации сделки (например, 40-01/13-11/2001-333), подписью регистратора и печатью[15].
|
|
|
При регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости указанных в договоре. Например, если договор представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Поэтому на наш взгляд, целесообразней в плане экономии денежных средств, которые необходимо платить за регистрацию сделки (физические лица 200-300 руб., юридические 3000 – 3500 руб. – одно регистрационное действие), включать в один договор несколько объектов недвижимости. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок – сделка одна, но у одного лица возникнет два права – на дом и на земельный участок.
Предположим, что договор купли – продажи недвижимости подписан и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, договор купли – продажи квартиры, это обязательство продавца передать квартиру, а покупателя – принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обещать – не значит выполнить, продавец может и не передать квартиру, а покупатель и не оплатить денежную сумму, указанную в договоре.
|
|
|
Поэтому в учреждениях юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом применяется следующая практика: при сдаче документов на регистрацию продавец и покупатель указывают в проекте договора «Расчет произведен полностью до подписания договора» и при подписании договора и передаточного акта покупатель оплачивает продавцу указанную в договоре сумму. Если покупатель опасается уплачивать продавцу сумму и затем ждать 31 календарный день, то он может указать в договоре следующий пункт «Оплата будет произведена следующим образом 15 % при подписании договора, остальную сумму равными долями каждый первый день месяца». При таком расчете возникает залог в силу закона ст. 487 ГК. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности в пункте обременения (ограничения) будет указано, что залог возник в силу закона. Теперь без письменного согласия продавца или подтверждения оплаты по договору покупатель никаким образом не сможет произвести отчуждение квартиры[16].
|
|
|
Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для регистрации права приобретателя которая производится по правилам установленным действующим законодательством. Зарегистрированный договор – это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает: 1) cвидетельство о государственной регистрации права на основании договора купли – продажи; 2) экземпляр договора купли – продажи со штампом, в котором указывается, что произведена регистрация договора купли – продажи. Как правило, при сделках с жилыми помещениями заключение и исполнение договора купли – продажи (передача недвижимости и выплата денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании[17].
Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1. ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе отменить или установить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие переход права), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).
Право, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и не прекратившее на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию правообладателя с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Заключенные и должным образом оформленные до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Государственная регистрация сделки в настоящее время – это необходимое условие ее заключения, момент заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления до вступления в силу закона государственной регистрации?
Например, в 1996 г. заключен договор купли – продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (нельзя до конца жизни оставаться продавцом или покупателем). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную раннее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.
Может возникнуть и другая ситуация, если договор был заключен в после вступления в силу Закона о государственной регистрации и нотариально удостоверен в 1998 г., но стороны договора или не были извещены и просто на просто решили не зарегистрировать договор в регистрационном центре. Затем покупатель через определенное время решил продать свое недвижимое имущество приобретенное по выше указанному договору от 1998 г., который не зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством и на данный момент не имеет юридической силы. Но чтобы произвести отчуждение покупателю нужно зарегистрировать договор от 1998 г. Регистрация носит заявительный характер и при приеме документов на регистрацию первичного договора купли – продажи от 1998 г. необходимо заявление от продавца на регистрацию своего права и перехода права к покупателю, но он скоропостижно умер. В приеме документов лицу будет отказано даже, если он предоставит нотариальное заявление на переход права. В такой ситуации право собственности за покупателем по договору от 1998 г. может быть установлено только по решению суда, что на практике и происходит[18].
В соответствии со ст. 556 ГК неотъемлемой составляющей договора купли – продажи недвижимого имущества является передаточный акт. Только с момента подписания его сторонами договора осуществляется передача недвижимого имущества от продавца к покупателю.
Таким образом, государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество предписывается ч. 1 ст. 131 ГК. Необходимость в специальном законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выраженная ГК, обусловлена изменениями, произошедшими в нашей стране в последние годы и закреплена в Конституции, прежде всего, в отношении прав собственности на недвижимое имущество и землю в том числе.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 387; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!