ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА
Стороны и предмет договора имущественного найма
К элементам договора имущественного найма относятся:
· стороны
· предмет
· форма
· содержание.
Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.[20]
Только в некоторых видах договора имущественного найма и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 Гражданского Кодекса РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
|
|
|
Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.
В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества, движимого, и недвижимого, лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете.[21]
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
|
|
|
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 Гражданского Кодекса РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.
Предметом договора выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды.
К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.
|
|
|
Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые.[22] К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, земельные участки, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.
В частности, в качестве предмета договора имущественного найма могут выступать:
- земельные участки и другие обособленные природные объекты, например, участки леса или водные объекты;
- здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- оборудование;
- транспортные средства и иное движимое имущество.
Предметом договора имущественного найма являются:
- действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним;
|
|
|
- действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока имущественного найма возвращается арендодателю.
Таким образом, для признания договора имущественного найма заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом имущественного найма.
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта имущественного найма. Следовательно, предметом договора имущественного найма может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 Гражданского Кодекса РФ. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним на праве оперативного управления имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.[23]
В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, заниматься предпринимательством, имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.
При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Цена договора, арендная плата, как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 514; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!