МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ .ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 14 страница



повий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.

Стаття 3 Закону України «Про оренду землі» визначає орен­ду землі як «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки по­няття оренди земель: це виключно договірна форма викорис­тання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її части­ною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є плат­ним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда пе­редбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом орен­ди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з ме­тою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (на­приклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і до­даткові ознаки цього правового інституту. По-перше, орен­да — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендо­давцями земельних ділянок є держава, територіальні грома­ди, громадяни та юридичні особи України. У той же час згід­но зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іно­земні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відпо­відно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орен-

дар земель набуває право власності на одержану з орендова­них земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не по­винна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель,можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орен-додавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та ко­ристування іншій особі—орендареві за плату для здійснення пе­реважно підприємницької або іншої діяльності з привласнен­ням останнім одержаної продукції і доходів.

§ 2. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення

Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх ви­користання.

Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподар­ського призначення, необхідно встановити її специфічні озна­ки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Ос­новні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподар­ського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, три­валий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.

Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сіль­ськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.

Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарсько­го призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського при­значення для ведення товарного сільськогосподарського ви­робництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:

 

120

121

1) установчими документами юридичної особи має бути
передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення
товарного сільськогосподарського виробництва;

2) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію
або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження
права громадян на оренду земельних ділянок для ведення то­
варного сільськогосподарського виробництва здійснюється
за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної
районною державною адміністрацією (виконавчим органом
місцевого самоврядування) і затвердженої районною (місь­
кою) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих
створити селянське (фермерське) господарство.

Безпосереднє використання земель сільськогосподар­ського призначення орендарем передбачено як для грома­дян, так і для юридичних осіб.

У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володін­ня суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником ли­ше правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.

Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення— своєрідна договірна форма сільськогоспо­дарського землекористування, зміст якої становлять строко­ве, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначе­ним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.

Як відомо, закон пов'язує формування орендних земель­них відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря мож­на р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орен­дне землекористування. Причому як перше, так і друге мож­ливе не тільки на землях сільськогосподарського призначен­ня, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землеко­ристування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.

122

Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земель­ними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.

Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землеко­ристування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.

Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, — є концесія1.

Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визна­чаються Законами У країни «Про концесії» від 16 липня 1989 р.2, «Про концесії на будівництво та експлуатацію авто­мобільних доріг» від 14 грудня 1989 р.3, Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяль­ності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.

Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладен­ням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди4.

Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України «Про концесії», ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення кон­цесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір

1        Концесія — це надання з метою задоволення суспільних потреб
уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого само­
врядування на підставі концесійного договору на платній та строковій ос­
нові юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності)
прав на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом
концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприєм­
ницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення
(будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також май­
нової відповідальності й можливого підприємницького ризику.

2        Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 41. — Ст. 372.

3        Там само. — 2000. — № 3. — Ст. 21.

4        Карахаш 1.1. Право землекористування та його види. — Земельне
право України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного, 1.1. Каракаша — К.:
Істина. — 2003. — С. 107—109.

123

оренди останньої або акт про надання її у користування до­даються до концесійного договору. Разом з тим не виключа­ється можливість використання концесіонером земельної ді­лянки, яка перебуває у власності громадянина або юридич­ної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визна­чаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомо­більні дороги загального користування та ін.).

Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постано­вою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.)1. До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України — м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ—Ковель протяжністю 228 км та ін.

§ 3. Договір оренди земельної ділянки

Основним документом, який регулює відносини між орен­додавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди зе­мельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провід­ну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки— це юридично офор­млена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тим­часове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умо­ви раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділян­ки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер виз­начається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

1 Офіційний вісник України. — 2003. — № 17. — Ст. 765.

124

І

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекорис­тування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовле­но особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийня­то виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.

Згідно із Законом «Про оренду землі» (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індек­сація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перег­ляду); цільове призначення, умови використання і збережен­ня якості земельної ділянки; умови повернення земельної ді­лянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відріз­няються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право влас­ності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на по­вернення її по закінченні строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбаче­ні законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.

Договір оренди земельної ділянки — це угода, у якій сторо­ни визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укла­дення, передбаченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систе­му визначених законодавством заходів, додержання і вико­нання яких є обов'язковими для породження договором юри­дично значимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земель­ної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних за-

125

садах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; не­обхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або біль­ше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відпо­відні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладен­ня договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організацій­ний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ді­лянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним осо­бі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений тер­мін, розробляється проект відведення земельної ділянки, як­що вона передається в оренду зі зміною цільового призначен­ня або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань зе­мельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на ви­користання земельної ділянки та звірки плану земельної ді­лянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди зе­мельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земель­ної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти ро­ків. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає но­таріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передба­ченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвер­дження Порядку державної реєстрації договорів оренди зем­лі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, не-

126

рухомого майна та прав на них у складі державного земель­ного кадастру» від 17 лютого 2003 р.1 на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєс­трації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір орен­ди реєструється у Книзі записів державної реєстрації догово­рів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Дер­жавна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.

Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі

юридичні наслідки:

по-перше, договір набирає чинності після державної реєс­трації, оскільки його державна реєстрація є офіційним виз­нанням і підтвердженням державою факту виникнення пра­ва оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою пра­вові наслідки, передбачені статтями 211—212 ЗК України.

Певною специфікою характеризується укладення догово­ру оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону Укра­їни «Про оренду землі» встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай)2 у недержавному сільськогос­подарському підприємстві, можуть передавати в оренду від­повідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського

1                 Урядовий кур'єр. — 2003. — 20 лютого.

2                 Земельна частка (пай) — це оцінена у грошовому виразі та визначена
в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну влас­
ність сільськогосподарських угідь недержавного сільськогосподарського
підприємства, яка визначає рівновелику частку участі члена підприємства
в земельному пайовому фонді господарства і може бути у встановленому
чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у
самостійну земельну ділянку. Див.: Носйс В., Коваленко Т. Щодо правової
природи земельної частки (паю) / / Право України. — 2000. — № 3. — С. 53.

127

1

використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про орен­ду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як зе­мельна частка (пай) не передбачає.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) мож­лива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказуєть­ся (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвід­чує право володіти, користуватися і розпоряджатися земель­ною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього по­ложення, зазначивши у Перехідних положеннях, що серти­фікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалі­зації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.


Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 459; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!