Реконструированный отчет о доходах от аренды объекта
| Потенциальный валовый доход (PGI), руб. | |
| Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб. | |
| Среднегодовые потери арендной платы от не занятости, руб. | |
| Действительный валовой доход, руб. | |
| Операционные расходы, руб. | |
| Чистый операционный доход (NOI), руб. |
Расчет общего коэффициента капитализации. Для расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации оценщикам требуется найти коэффициент капитализации. Методы расчета коэффициента капитализации выбирают в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Основными из них являются:
- информация о доходах и ценах сделок на основе представительной выборки по сопоставимым объектам;
- источники и условия финансирования сделок;
- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
В рассматриваемом случае объект приобретен без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость недвижимости уменьшается во времени вследствие увеличения накопленного износа.
В этих условиях наиболее целесообразно применитьметод расчета общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости. Используя этот метод, учитывают как доход на инвестиции, так и компенсацию за счет уменьшения стоимости недвижимости за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи, в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:
|
|
|
R0 = ye - А * SFF(i; N),
где R0– ставка (коэффициент) капитализации;
ye– ставка дисконта;
А– долевое изменение стоимости оцениваемого имущества;
A * –членуравнения, корректирующий изменение стоимости или норма возврата;
SFF(i; N) – факторфонда возмещения капитала по без рисковой ставке i в течение N лет.
Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала.
Для расчета коэффициента капитализации по формуле Эллвуда необходимо рассчитать ставку дисконта и величину изменения стоимости оцениваемого имущества за прогнозный период.
Расчет ставки дисконта.Методикарасчета ставки дисконта зависит от того, к какому денежному потоку он будет применяться. Для дисконтирования денежного потока на собственный капитал используют ставку дисконта, равную требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для без долгового денежного потока - ставку дисконта, равную сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала, то есть средневзвешенные затраты на капитал. Расчет ставки дисконта на собственный капитал может быть произведен одним из следующих способов:
|
|
|
- рыночный метод;
- метод, основанный на модели оценки капитальных активов;
- метод, основанный на модели арбитражного ценообразования;
- кумулятивный метод.
Оценщики произвели расчет ставки дисконта кумулятивным методом, который основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений в оцениваемый объект.
В качестве безрисковой ставки используется средняя доходность облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом за период с июня 2010 г. по март 2011 года и сроком погашения 4-5 лет, равная7,21% годовых в валюте. Выбор облигаций федерального займа объясняется сопоставимостью срока их погашения с возможным сроком эксплуатации оцениваемого здания.
|
|
|
Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.
Составляющие риска и отвечающие им премии в оценке бизнеса за:
- имущественные риски;
- низкую ликвидность имущества;
- инвестиционный менеджмент.
В табл. 9 приведен расчет ставки дисконта кумулятивным методом.
Таблица9
Расчет ставки дисконта кумулятивным методом
| Премии | Ставка, % | Примечания |
| Безрисковая ставка | 7,21 | Средняя доходность облигаций федерального займа, подлежащих погашению в 2015-2016 гг. |
| Компенсация за имущественные риски | 3 | Часть рисков обычно застрахована |
| Компенсация за низкую ликвидность | 1,05 | Ликвидность рынка жилых зданий невысокая |
| Компенсация за управление инвестициями | 1 | Управление заключается в однократном поиске арендатора и дальнейшем отслеживании платежей по контракту |
| Ставка дисконта | 12,26 |
По расчетам оценщиков стоимость жилого дома за прогнозируемый период уменьшится приблизительно на 5% (А = х%) в основном за счет накопленного износа.
В условиях нестабильности рынка недвижимости в России период прогноза был принят равным 4 года (N = 4).
|
|
|
Расчет коэффициента капитализации. Итак, для определения коэффициента капитализации используют формулу Эллвуда при условии, что оцениваемый объект инвестируется без привлечения заемного капитала:
Rо = ye - А SFF(i; N).
Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта:
Rо= 12,26% + х% * SFF(12,26%; 4) = хх,хх%.
Оценка стоимости объекта. Оценкустоимости производим по следующей формуле:
V = NOI / R0,
| где V | – | будущая стоимость жилого дома; |
| NOI | – | чистый операционный доход. |
Подставив найденные значения в формулу оценки стоимости объекта, получимстоимость имущества, рассчитанную доходным подходом: хххххххруб. 00 коп.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 343; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!