ТЕМА 3. ОЦЕНКА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 6Следующая ⇒

Сущность метода оценки стоимости по затратам. Область применения метода. Последовательность определения стоимости на основе затрат. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства. Полная стоимость замещения. Полная стоимость воспроизводства. Определение состава и величины затрат на строительство объекта. Методы определения восстановительной и замещающей стоимости на основе укрупненных поэлементных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПБС – ВР). Оценка износа как утраты полезности. Неустранимый и устранимый физический износ. Оценка накопленного износа (табл. 1). Экономическое устаревание. Эффективный возраст. Метод срока жизни. Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости и стоимости строительства с помощью сборников «КО-Инвест».

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного нового. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить значения стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке имущества.

Суть подхода по затратам заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.

Согласно затратному подходу, стоимость имущества определяется, как сумма восстановительной стоимости за вычетом износа.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом имущества на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы оценки при данном подходе (методе УПВС):

- расчет стоимости приобретения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки;

- определение величины физического и морального износов объекта;

- уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В мировой оценочной практике имеется достаточно большое количество методов определения рыночной стоимости имущества по затратам.

Рассмотрим два из них, наиболее применимых в российской оценочной практике.

Метод УПВС

Обобщенную формулу расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) на дату оценки по методу УП на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) можно представить в следующем виде:

С^пвс_о = УПВС₆₉ Пki V К_69-84 К_84-91 К_91-О,

где С^пвс_о–полнаявосстановительная стоимость объекта без учета износа на дату оценки;

УПВС₆₉–удельноезначение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимостианалога в ценах 1969г.;

К_69-84– коэффициентпересчета цен из уровня 1969г. в базисный уровень цен 1984г. (постановление от 11.05.1983 г. N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним");

К_84-91– коэффициентпересчета цен из уровня 1984г. в базисный уровень цен 1991г. (Письмо от 6.09.1990г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

V– строительныйобъем здания или другая укрупненная характеристика объекта;

К_91-О– индексудорожания КО-ИНВЕСТ для данного региона на дату оценки;

Пki– общаяпоправка (по сборнику УПВС).

Физический износ (ФИ) является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания. Так, тип износа может быть как восстановимым, так и невосстановимым.

Таблица1

Описание конструктивных элементовздания и расчет их износа

Наименование конструктивных элементов	Описание элементов (конструктивный тип, материал, отделка)	Техническое состояние	Удельный вес по сб. УПВС №; табл.	Ценностный коэффициент	Удельный вес после применения ценностного коэффициента	Физический износ, %, ВСН53 – 86(р)	Средневзвешенный физический износ, %
1	2	3	4	5	6	7	8
Фундаменты
Стены наружные и перегородки
Кровля
Покрытие, перекрытия
Полы
Проемы
Отделочные работы
Инженерные системы
Прочие работы
Итого					Sб		Sа

Общий износ здания в целом составляет: физический И_ф= Sа / Sб 100 = с %; функциональный И_м = и %; совокупный И_о = с+ и(100 –с) / 100.

Процент ФИ зданий и сооружений (ЗиС) определялся на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р) Госгражданстрой) с учетом конструктивных особенностей оцениваемого объекта, возраста ЗиС и их фактического технического состояния.

Срок службы ЗиС зависит от долговечности составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Формула расчета процента суммарного накопленного физического износа объекта в целом имеет следующий вид:

И_ф = å_i (Y_i И_i),

гдеИ_ф– суммарныйпроцент физического износа всего оцениваемого объекта строительства;

Y_i– удельныйвес (доля) i-го конструктивного элемента в стоимости всего объекта в процентах;

И_i– процентфизического износа i-го конструктивного элемента ЗиС, %.

Функциональный (моральный) износ. Моральный износ (МИ) является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, например, моральным устареванием использованных материалов и конструкций, изменениями СНиПа такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и неустранимыми. Как правило, функциональный износ вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций ЗиС.

Остаточная стоимость замещения как восстановительная стоимость ЗиС с учетом износа определяется по следующей формуле:

С^вс_О = С^пвс_О (1 - И_О/100),

где, И_О–совокупный (алгебраический) процент физического и морального износа оцениваемого объекта в целом.

Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью рассматриваемого метода приведены в табл.2.

Таблица 2

Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 511; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!