ТЕМА 3. ОЦЕНКА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Сущность метода оценки стоимости по затратам. Область применения метода. Последовательность определения стоимости на основе затрат. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства. Полная стоимость замещения. Полная стоимость воспроизводства. Определение состава и величины затрат на строительство объекта. Методы определения восстановительной и замещающей стоимости на основе укрупненных поэлементных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и базисной стоимости по видам работ (УПБС – ВР). Оценка износа как утраты полезности. Неустранимый и устранимый физический износ. Оценка накопленного износа (табл. 1). Экономическое устаревание. Эффективный возраст. Метод срока жизни. Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости и стоимости строительства с помощью сборников «КО-Инвест».
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного нового. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить значения стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке имущества.
Суть подхода по затратам заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.
|
|
Согласно затратному подходу, стоимость имущества определяется, как сумма восстановительной стоимости за вычетом износа.
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом имущества на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Основные этапы оценки при данном подходе (методе УПВС):
- расчет стоимости приобретения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки;
- определение величины физического и морального износов объекта;
- уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
В мировой оценочной практике имеется достаточно большое количество методов определения рыночной стоимости имущества по затратам.
Рассмотрим два из них, наиболее применимых в российской оценочной практике.
Метод УПВС
Обобщенную формулу расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) на дату оценки по методу УП на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) можно представить в следующем виде:
Спвсо = УПВС69 Пki V К69-84 К84-91 К91-О,
где Спвсо–полнаявосстановительная стоимость объекта без учета износа на дату оценки;
|
|
УПВС69–удельноезначение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимостианалога в ценах 1969г.;
К69-84– коэффициентпересчета цен из уровня 1969г. в базисный уровень цен 1984г. (постановление от 11.05.1983 г. N 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним");
К84-91– коэффициентпересчета цен из уровня 1984г. в базисный уровень цен 1991г. (Письмо от 6.09.1990г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
V– строительныйобъем здания или другая укрупненная характеристика объекта;
К91-О– индексудорожания КО-ИНВЕСТ для данного региона на дату оценки;
Пki– общаяпоправка (по сборнику УПВС).
Физический износ (ФИ) является результатом нормального износа в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины или конструктивных дефектов здания. Так, тип износа может быть как восстановимым, так и невосстановимым.
Таблица1
Описание конструктивных элементовздания и расчет их износа
Наименование конструктивных элементов | Описание элементов (конструктивный тип, материал, отделка) | Техническое состояние | Удельный вес по сб. УПВС №; табл. | Ценностный коэффициент | Удельный вес после применения ценностного коэффициента | Физический износ, %, ВСН53 – 86(р) | Средневзвешенный физический износ, % |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
Фундаменты | |||||||
Стены наружные и перегородки | |||||||
Кровля | |||||||
Покрытие, перекрытия | |||||||
Полы | |||||||
Проемы | |||||||
Отделочные работы | |||||||
Инженерные системы | |||||||
Прочие работы | |||||||
Итого | Sб | Sа |
|
|
Общий износ здания в целом составляет: физический Иф = Sа / Sб 100 = с %; функциональный Им = и %; совокупный Ио = с+ и(100 –с) / 100.
Процент ФИ зданий и сооружений (ЗиС) определялся на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86(р) Госгражданстрой) с учетом конструктивных особенностей оцениваемого объекта, возраста ЗиС и их фактического технического состояния.
|
|
Срок службы ЗиС зависит от долговечности составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.
Формула расчета процента суммарного накопленного физического износа объекта в целом имеет следующий вид:
Иф = åi (Yi Иi),
гдеИф– суммарныйпроцент физического износа всего оцениваемого объекта строительства;
Yi– удельныйвес (доля) i-го конструктивного элемента в стоимости всего объекта в процентах;
Иi– процентфизического износа i-го конструктивного элемента ЗиС, %.
Функциональный (моральный) износ. Моральный износ (МИ) является потерей стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, например, моральным устареванием использованных материалов и конструкций, изменениями СНиПа такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и неустранимыми. Как правило, функциональный износ вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций ЗиС.
Остаточная стоимость замещения как восстановительная стоимость ЗиС с учетом износа определяется по следующей формуле:
СвсО = СпвсО (1 - ИО/100),
где, ИО–совокупный (алгебраический) процент физического и морального износа оцениваемого объекта в целом.
Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью рассматриваемого метода приведены в табл.2.
Таблица 2
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 511; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!