Особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Форма сделок и государственная регистрация
Как гласит Гражданский кодекс Российской Федерации, Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки граждан и юридических лиц с принадлежащими им жилыми и нежилыми помещениями (купля-продажа, аренда, мена, дарение и другие) никогда еще не получали такого размаха, как в настоящее время.
Наибольшей популярностью пользуются купля-продажа, аренда, мена и дарение (для физических лиц) – более подробнее о каждом виде сделки в соответствующих разделах.
Купля-продажа жилых/нежилых помещений.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
|
|
|
Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, если между сторонами уже решены вопросы, связанные с объектом купли-продажи и его ценой, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:
1) Договор купли-продажи и передаточный акт в кол-ве 3-х экз. (для стороны покупателя, продавца и регистрирующего органа) – все три экз. сдаются в регистрирующий орган, два из них возвращаются с печатями регистрирующего органа;
|
|
|
2) Свидетельство или иной правоустанавливающий документ на объект сделки – жилое/нежилое помещение;
3) Документы-основания, на основании которых объект сделки был приобретен Продавцом;
4) Кадастровый паспорт, экспликация;
5) Справка о стоимости квартиры, если договор будет нотариально заверяться;
6) Нотариальное согласие супруга/супруги обеих сторон по сделке на совершение сделки купли-продажи;
7) Также для жилого помещения предоставляется выписка из домовой книги + финансово-лицевой счет (подойдет также единый жилищный документ) – указанные документы действительны не более 30 дней;
8) Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
В случаях, если в соответствии с условиями договора купли-продажи регистрация перехода права ставится в зависимость от совершения действий по передаче имущества, документ, подтверждающий исполнение указанных действий, может быть представлен сторонами на регистрацию.
Если стороны договора или одна из сторон — юридическое лицо, предоставляется пакет учредительных и уставных документов в нотариальных копиях (св-ва ОГРН, ИНН, Устав/Учред. договор, приказы о назначении генерального директора), выписка из ЕГРЮЛ (действительна не более 1 мес.) и решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки.
|
|
|
Кроме того, анализируя выводы судебной практики, можно сделать вывод, что многие сделки купли-продажи признаются судом недействительными, поскольку сторона продавца (физическое лицо) находилось не в своем уме и не могло понимать значение своих действий.
Указанный способ применяется мошенниками, поскольку, если вернуть квартиру обратно реально, то возвратить уплаченные ранее денежные средства не представляется возможным в силу их отсутствия.
Для «цементирования» сделки и исключения возможности её расторгнуть в дальнейшем по указанным мотивам, от физических лиц, участвующих в сделке, необходимо предоставить справки от лечащего терапевта, нарколога и психиатра для убеждения, что человек находится в полном здравии, в своем уме и ясной памяти. При наличии указанных справок, шансы отменить произведенную сделку в судебном порядке существенно понижаются.
Регистрация договора купли-продажи осуществляется территориальным органом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
|
|
|
Таким образом, на регистрацию договора купли-продажи обращаются продавец и покупатель, либо их законные представители, при этом предоставляя вместе с 3 экземплярами договора купли-продажи также пакет необходимых документов, включающий в себя: документы, подтверждающие право собственности продавца (свидетельство, договор), документы БТИ (кадастровый паспорт, экспликация), нотариальное согласие супруга на сделку, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 240; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!