Досрочное расторжение договора по требованию сторон
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Помимо вышеуказанных оснований, расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие - самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС №66).
|
|
|
"Перекрывают" ли ст. 619 - 620 ГК РФ действие общих положений ст. 450 ГК РФ о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 - 620 ГК РФ показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). В отношении арендатора ст. 619 ГК РФ, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
|
|
|
Арендатор, так же как и арендодатель, имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если для этого есть основания, установленные законом или договором.
Аренда предприятий. Содержание договора
Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
|
|
|
Сторонами договора являются предприниматели.
Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.
Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.
|
|
|
Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).
Особенности договора аренды предприятия:
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.
Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.
Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:
1 договора аренды по передаче непотребляемых вещей;
2 договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);
3 договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
4 договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).
Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Содержание договора составляют права и обязанности сторон.
Арендодатель обязан:
1 предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);
2 возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).
Арендатор обязан:
1 в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);
2 вносить арендную плату в соответствии с договором;
3 после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 277; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!