Понятие договора аренды и его существенные условия
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).
Предметом договора является аренда здания или сооружения.
Объект - само здание или сооружение.
Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).
Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).
Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.
Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).
Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.
При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.
|
|
|
Форма и государственная регистрация договора аренды
В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК РФ, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом "суммой" договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.
Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует из ст. 161 ГК РФ. Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.
|
|
|
Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен ст. 26 Закона о государственной регистрации. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется ст. 16 Закона о государственной регистрации. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).
Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое «право аренды», хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (п. 6 Обзора практики по регистрации прав на недвижимость).
|
|
|
Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом.
Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества. Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме и только к ней, предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Какие документы необходимы при регистрации договора аренды:
1. Заявление одной из сторон договора о государственной регистрации договора аренды. Если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом, удостоверившим данный договор, или его работником. Бланк заявления можно скачать на сайте Росреестра, получить в офисе Россреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.
|
|
|
Если с заявлением обращается представитель стороны сделки, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность или доверенность в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, выдавшего доверенность, и заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, удостоверившего такую доверенность, либо доверенность в форме электронного образа нотариально удостоверенной доверенности, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса (в случае представления заявления и необходимых для государственной регистрации прав документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов). Если с заявлением обращается законный представитель стороны сделки - физического лица, необходимо представить документ, подтверждающий его полномочия: для родителей - свидетельство о рождении правообладателя, для иных законных представителей - документ, выданный уполномоченным органом.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 286; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!