В соответствии со ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной)
Письменная форма (простая или нотариальная) предусмотрена для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом или соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не рассматривается в качестве выражения воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов по общему правилу не считается нарушением требований к форме сделки. Такие реквизиты рассматриваются как дополнительные требования, поэтому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в соглашении, законе или ином правовом акте.
Гражданский кодекс РФ учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте или соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В п. 3 ст.160 ГК РФ указываются основания подписания сделки не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно.
|
|
|
Главным последствием нарушения требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение эксперта). Запрет на использование свидетельских показаний распространяется на случаи оспаривания самого факта совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.
Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание, сделки, направленной на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества). Несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность. Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения.
|
|
|
Также стоит отметить, что в соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации[6].
Общие требования к сделкам с недвижимостью
Теоретические положения, касающиеся общих требований предъявляемых к сделкам с недвижимостью, анализировались в работах таких авторов как Соболева В.Ю.[7], Смирнова К.В.[8], Кириллова Е.А.[9], но в данном учебнике мы не будем пускаться в теоретические дебаты по данной теме, а изложим позицию законодателя.
При заключении сделок с недвижимостью необходимо знать общие требования, предъявляемые законом ко всем видам сделок с недвижимостью. Только так можно выбрать оптимальный вариант сделки для каждого реального случая.
Каждая сделка - это юридический факт, влекущий за собой необходимый участникам правовой результат.
Данному вопросу в Гражданском кодексе РФ посвящена глава 9.
При заключении сделки с недвижимостью необходимо учитывать общие положения, в соответствии с которыми сделка является действительной:
|
|
|
1) условия сделки должны соответствовать внутренней воле ее участников, то есть после заключения сделки должен быть достигнут результат, к которому они стремились;
2) участники сделки должны четко осознавать свои действия и иметь достаточно полномочий для их совершения;
3) все положения заключаемой сделки должны соответствовать действующему законодательству;
4) оформление сделки также должно соответствовать требованиям закона.
Несоблюдение данных требований несёт в себе риск признания сделки недействительной (оспоримой либо ничтожной). В соответствии с законом большинство сделок с недвижимостью подлежит государственной регистрации, хотя есть и исключения, например, договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок до одного года.
Таким образом, при совершении сделок с недвижимостью необходимо знать тонкости процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество возникающих на основе заключения различных видов сделок. Но стоит отметить, что каждый вид сделок имеет множество особенностей и нюансов, присущих именно ему. Не стоит забывать и о том, что общие положения для каждого вида сделки законодательно корректируются в зависимости от конкретной сделки, статуса её участников и особенностей правового статуса самого объекта недвижимости.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 366; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!