Договор аренды: понятие, виды, особенности заключения и исполнения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Признаки договора:
§ передача не в собственность, а лишь во временное владение и\или пользование;
§ временный характер (в этом отличие от сервитута);
§ предмет – только непотребляемые индивидуально-определенные вещи;
§ возмездный договор (по этому признаку можно провести отграничение от ссуды).
Правовая природа договора:
§ консенсуальный
§ возмездный
§ двусторонний
*Виды договоров аренды, предусмотренные ГК (прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда) – это не классификация, т.к. нет единого критерия.
Элементы договора:
1. Стороны: арендодатель и арендатор.Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом, например, унитарные предприятия.
2. Предмет. Индивидуально-определенные непотребляемые вещи, не изъятые из оборота. Изъятие: жилые помещения, т.к. это регулируется договором найма жилого помещения (гл.35). Исключение из изъятия (п.2 ст. 671): юридическим лицам могут быть предоставлены жилые помещения на основании аренды, если они будут сдаваться гражданам. Аренда имущественных прав невозможна (ст.607).
|
|
|
3. Цена – арендная плата, несущественное условие. Важно, чтобы цена была эквивалентом праву владения и пользования по аренде (см. Информационное Письмо ВАС №66 – там при аренде нежилых помещений в качестве арендной платы была предусмотрена оплата коммунальных услуг, но ВАС указал, что это не считается арендной платой, так как не является эквивалентом).
Ч.2 ст. 614(возможные варианты арендной платы): Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
|
|
|
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
4. Срок – несущественное условие, т.к. п. 2 ст. 610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то неопределенный срок. При неопределенном сроке сторона вправе отказаться в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за месяц (если в аренде недвижимость, за 3 месяца).
Условия и форма договора:
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более одного года и если хотя бы одна из сторон является юр. лицом.
Если предметом договора является недвижимое имущество, то он подлежит гос. регистрации, если иное не указано в законе.
Порядок, условия, сроки арендной платы определяются условиями договора
Содержание договора. Права и обязанности сторон:
Арендодатель обязан:
§ Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
§ Сдать имущество в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.
§ Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
|
|
|
§ Производить за свой счет капитальный ремонт в установленный договором срок или в разумный срок, если иное не предусмотрено договором или законом.
§ Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество.
Арендодатель вправе:
§ Требовать уплаты арендной платы.
§ Требовать досрочного внесения платы (предоплаты) в установленный срок, но не более чем за 2 срока подряд.
§ Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с договором.
§ В случае если арендатор не вернул имущество при прекращении договора аренды или возвратил его несвоевременно, требовать арендной платы за время просрочки и возмещения убытков, не покрытых арендной платой, либо требовать неустойки и возмещения убытков, если это предусмотрено договором.
Арендатор обязан:
§ Своевременно платить арендную плату.
§ Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.
§ Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт.
|
|
|
§ Вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа.
§ Не распоряжаться арендованным имуществом без согласия арендодателя (т.е. сдавать в субаренду, безвозмездное пользование 3 лицам и т.д.).
Арендатор вправе:
§ Требовать предоставления имущества в соответствии с договором; в противном случае требовать досрочного расторжения договора и возмещения вызванных убытков.
§ Требовать предоставления имущества со всеми принадлежностями.
§ Требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него причинам условия пользования или состояние имущества ухудшились.
§ Сдавать с согласия арендодателя имущество в субаренду, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.
§ Требовать безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.
§ Взыскать стоимость ремонта, вызванного неотложной необходимостью.
§ Требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды, если не был уведомлен арендодателем о правах третьих лиц на арендуемое имущество.
§ Требовать компенсации стоимости улучшений имущества, сделанных с согласия арендодателя.
§ По истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
§ Пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
§ Приобрести право собственности на арендованное имущество по истечении срока аренды при выплате выкупной цены, если это предусмотрено договором.
§ В случае смерти арендатора его наследник приобретает его права и обязанности по договору аренды.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 409; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!