Характеристика спроса и предложения
Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.
Коммерческая привлекательность объекта оценки
Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (трамваев 2, 12, 6, 15 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
2) выгодное местоположение;
3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
4) удобные подъездные пути;
5) наличие складских помещений.
Описание основных параметров здания.
Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.
Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.
| Год постройки здания | 1990 |
| Площадь общая, м2 | 274 м2 |
| Объем общий, м3 | 901 м3 |
| Количество этажей | 1 |
Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 15 х 20 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.
Строительные характеристики объекта оценки:
|
|
|
| Фундаменты | Бутовые с кирпичным цоколем |
| Стены наружные | Кирпичные |
| Перегородки | Кирпичные |
| Перекрытия | Железобетонные плиты |
| Покрытие кровли | Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков. |
| Полы | Плиточные |
| Проёмы оконные | Двойные, глухие |
| Проёмы дверные | Деревянные простые |
| Внутренняя отделка | Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка |
| Наружная отделка | Окраска кремнеорганическими составами |
| Инженерное обеспечение | Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон,. |
Описание технического состояния основных элементов здания
· Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
· Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
|
|
|
· Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
· Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.
· Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
· Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
· Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.
· Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.
|
|
|
Определение стоимости объекта.
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
- затратный метод:
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- доходный метод.
Оценка стоимости объекта затратным методом:
Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.
Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.
Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 5.
|
|
|
Таблица 5
| № п/п | Материалы | Ед.изм. | Количество | Цена единицы, руб | Общая сумма, руб |
| 1 | Фундаментный блок ФВС-3 | куб.м | 150 | 494,42 | 74163 |
| 2 | Щебень | куб.м | 25 | 55 | 1375 |
| 3 | Рубероид | кв.м | 900 | 6,7 | 6030 |
| 4 | Бетон | куб.м | 30 | 430,5 | 12915 |
| 5 | Кирпич красный | шт. | 35000 | 1,3 | 45500 |
| 6 | Кирпич облицовочный | шт. | 25000 | 2 | 50000 |
| 7 | Раствор цементный | куб.м | 45 | 450 | 20250 |
| 8 | Перемычки | куб.м | 3,3 | 1500 | 4950 |
| 9 | Оконные блоки ОР 12-12 | кв.м | 16 | 650 | 10400 |
| 10 | Оконные блоки ОР 12-9 | кв.м | 3 | 620 | 1860 |
| 11 | Стекло | кв.м | 90 | 25 | 2250 |
| 12 | Скобяные изделия | шт. | 100 | 10 | 1000 |
| 13 | Дверной блок ДГ 21-9 | кв.м | 26 | 270 | 7020 |
| 14 | Дверной блок ДГ 21-7 | кв.м | 11 | 290 | 3190 |
| 15 | Битум | т. | 1,2 | 2500 | 3000 |
| 16 | Скобяные изделия для дверей | шт. | 100 | 25 | 2500 |
| 17 | Плиты перекрытия ПК 63-12 | куб.м | 75 | 1050 | 78750 |
| 18 | Балки 50-100 | куб.м | 0,7 | 1100 | 770 |
| 19 | Доска 0,02 | куб.м | 4,5 | 1750 | 7875 |
| 20 | Брус для перекрытия 0,05-0,05 | куб.м | 0,9 | 980 | 882 |
| 21 | Швеллер | м/т | 35 | 6700 | 234500 |
| 22 | Утеплитель | куб.м | 38 | 380 | 14440 |
| 23 | Доска половая | куб.м | 5 | 1300 | 6500 |
| 24 | Гвозди строительные | кг | 120 | 12 | 1440 |
| 25 | Лаги-брус 50-100 | куб.м | 3,8 | 990 | 3762 |
| 26 | Раствор известковый | куб.м | 12 | 400 | 4800 |
| 27 | Стропила 50-200 | куб.м | 6,5 | 990 | 6435 |
| 28 | Бревна-стойки 150 | куб.м | 1,5 | 310 | 465 |
| 29 | Обрешетка | куб.м | 9 | 750 | 6750 |
| 30 | Профлист | кв.м | 250 | 150 | 37500 |
| 31 | Кирпич огнеупорный | шт. | 8000 | 2,1 | 16800 |
| 32 | Доска 90 мм | куб.м | 3 | 720 | 2160 |
| 33 | Линолеум | кв.м | 200 | 55 | 11000 |
| 34 | Плинтус | м | 250 | 25 | 6250 |
| 35 | Умывальник | шт. | 1 | 380 | 380 |
| 36 | Мойка | шт. | 2 | 600 | 1200 |
| 37 | Унитаз компакт | шт. | 2 | 650 | 1300 |
| 38 | Труба водопроводная | М | 45 | 35 | 1575 |
| 39 | Труба 3/4 дюйма | м | 10 | 25 | 250 |
| 40 | Труба 50мм | м | 10 | 140 | 1400 |
| 41 | Радиатор отопления | шт. | 35 | 650 | 22750 |
| 42 | Комплект проводки электрооборудования | шт. | 1 | 6800 | 6800 |
| 43 | Монтаж санитарно-технического оборудования | шт. | 1 | 6500 | 6500 |
| 44 | Стоимость всех СМР по объекту | 1 | 570000 | 570000 | |
| ИТОГО: | 1299637 |
Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1299637 рублей, или округленно – 1300000 рублей.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 367; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!