Характеристика спроса и предложения



Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

 

Коммерческая привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (трамваев 2, 12, 6, 15 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) объект имеет высокий уровень технического обеспечения;

2) выгодное местоположение;

3) объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;

4) удобные подъездные пути;

5) наличие складских помещений.

 

 

Описание основных параметров здания.

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Год постройки здания 1990
Площадь общая, м2 274 м2
Объем общий, м3 901 м3
Количество этажей 1

 

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 15 х 20 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Строительные характеристики объекта оценки:

 

Фундаменты Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные Кирпичные
Перегородки Кирпичные
Перекрытия Железобетонные плиты
Покрытие кровли Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.
Полы Плиточные
Проёмы оконные Двойные, глухие
Проёмы дверные Деревянные простые
Внутренняя отделка Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка
Наружная отделка Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон,.

 

Описание технического состояния основных элементов здания

· Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

· Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

· Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

· Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

· Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

· Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.

· Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.

· Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.

Определение стоимости объекта.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

 

Оценка стоимости объекта затратным методом:

 

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 5.

 

Таблица 5

№ п/п Материалы Ед.изм. Количество Цена единицы, руб Общая сумма, руб
1 Фундаментный блок ФВС-3 куб.м 150 494,42 74163
2 Щебень куб.м 25 55 1375
3 Рубероид кв.м 900 6,7 6030
4 Бетон куб.м 30 430,5 12915
5 Кирпич красный шт. 35000 1,3 45500
6 Кирпич облицовочный шт. 25000 2 50000
7 Раствор цементный куб.м 45 450 20250
8 Перемычки куб.м 3,3 1500 4950
9 Оконные блоки ОР 12-12 кв.м 16 650 10400
10 Оконные блоки ОР 12-9 кв.м 3 620 1860
11 Стекло кв.м 90 25 2250
12 Скобяные изделия шт. 100 10 1000
13 Дверной блок ДГ 21-9 кв.м 26 270 7020
14 Дверной блок ДГ 21-7 кв.м 11 290 3190
15 Битум т. 1,2 2500 3000
16 Скобяные изделия для дверей шт. 100 25 2500
17 Плиты перекрытия ПК 63-12 куб.м 75 1050 78750
18 Балки 50-100 куб.м 0,7 1100 770
19 Доска 0,02 куб.м 4,5 1750 7875
20 Брус для перекрытия 0,05-0,05 куб.м 0,9 980 882
21 Швеллер м/т 35 6700 234500
22 Утеплитель куб.м 38 380 14440
23 Доска половая куб.м 5 1300 6500
24 Гвозди строительные кг 120 12 1440
25 Лаги-брус 50-100 куб.м 3,8 990 3762
26 Раствор известковый куб.м 12 400 4800
27 Стропила 50-200 куб.м 6,5 990 6435
28 Бревна-стойки 150 куб.м 1,5 310 465
29 Обрешетка куб.м 9 750 6750
30 Профлист кв.м 250 150 37500
31 Кирпич огнеупорный шт. 8000 2,1 16800
32 Доска 90 мм куб.м 3 720 2160
33 Линолеум кв.м 200 55 11000
34 Плинтус м 250 25 6250
35 Умывальник шт. 1 380 380
36 Мойка шт. 2 600 1200
37 Унитаз компакт шт. 2 650 1300
38 Труба водопроводная М 45 35 1575
39 Труба 3/4 дюйма м 10 25 250
40 Труба 50мм м 10 140 1400
41 Радиатор отопления шт. 35 650 22750
42 Комплект проводки электрооборудования шт. 1 6800 6800
43 Монтаж санитарно-технического оборудования шт. 1 6500 6500
44 Стоимость всех СМР по объекту   1 570000 570000
  ИТОГО:       1299637

 

Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1299637 рублей, или округленно – 1300000 рублей.

 


Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 367; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!