Определение рыночной стоимости объекта затратным методом
Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.
Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.
2. Определение величины накопленного износа строений.
3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
Расчет восстановительной стоимости объекта.
Для оценки стоимости строительства может использоваться один из следующих методов:
|
|
|
1) Метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.
Для этого можно в любой строительной организации узнать цену строительства 1 кв. м (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта. При этом ссылка на источник информации о стоимости 1 кв. м (1 куб. м) обязательна.
Можно также использовать значение восстановительной стоимости строительства 1 кв.м (1 куб. м) в предыдущие годы, применив соответствующие коэффициенты пересчета.
При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта с использованием нормативно-сметной документации, разработанной в прошлые годы (по состоянию на 2000 год).
Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в “Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС). Указанные справочники составлены в ценах базового 2000 года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводимых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.
|
|
|
В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:
Св = С2000 * И
где:
СВ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах, существующих на дату оценки;
С2000 — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 01.01.2000г.;
И — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 2000г. в условия, существующие на дату оценки.
Индексы пересчета стоимости СМР из цен 2000 года на дату оценки публикуются региональным центром по ценообразованию в строительстве ежеквартально.
Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) каким-либо из методов рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта.
Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.
|
|
|
2. Метод разбивки на компоненты.
Наиболее точное значение стоимости получается в результате пересчета или составления заново сметы расходов на строительство объекта. При этом стоимость материалов и строительно-монтажных работ может приниматься по их текущей стоимости на дату оценки или путем применения соответствующих коэффициентов пересчета.
Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения (таблица 1).
|
|
|
Суммы затрат на строительство определяются, как правило, в ценах базового периода (1984 или 1991 года ) на основании сметных документов.
Таблица 1
Расчет стоимости строительства по конструктивным элементам
| Наименование работ и затрат | Единица измерения СМР | Объем работ в ед. изм. | Стоимость СМР на ед. изм., руб. | Общая стоимость, тыс. руб. |
| Подготовка участка | ||||
| Фундамент | ||||
| Стены | ||||
| Каркасы | ||||
| Лестницы и площадки | ||||
| Перекрытия | ||||
| Кровля | ||||
| Перегородки | ||||
| Полы | ||||
| Окна | ||||
| Двери | ||||
| Отделка | ||||
| Водопр.-канализац. система | ||||
| Сантехприборы | ||||
| Система электроснабжения | ||||
| Электроарматура | ||||
| Теплоснабжение, вентиляция | ||||
| Лифты | ||||
| Благоустройство территории | ||||
| Внешние инженерные сети | ||||
| И т.д. | ||||
| Итого: | ||||
| Коэффициент, учитывающий особые условия строительства: | ||||
| Итого стоимость строительства |
Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с использованием соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т.д. Так как индексы удорожания работ и материалов разные, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.
3. Ресурсный метод.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме может быть получена путем обследования объекта или данных проектной документации.
Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.
Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 2.
Таблица 2
Расчет стоимости строительных материалов
| Наименование строительных материалов | Единица измерения | Количество | Стоимость единицы, тыс. руб. | Стоимость общая, тыс. руб. |
| Цемент | т | |||
| Песок | м3 | |||
| Щебень | м3 | |||
| Кирпич | тыс. шт. | |||
| Панели стеновые | м3 | |||
| Сталь арматурная | т | |||
| Сталь прокат | т | |||
| Кровельные материалы | м2 | |||
| Трубы стальные | т | |||
| Пенобетон | м3 | |||
| Раствор | м3 | |||
| Стекло | м3 | |||
| и т.д. | ||||
| Итого затраты на основные материалы | ||||
| Прочие материалы ( в % от основных ) | ||||
| Всего |
Расчет восстановительной стоимости представлен в таблице 3.
Таблица 3
Расчет восстановительной стоимости объекта
| Вид затрат | Коэффициент | Стоимость, тыс. руб. | |
| Строительные материалы | |||
| Заработная плата основных рабочих (з/п)) | |||
| Эксплуатация машин и механизмов | |||
| Итого прямые затраты | |||
| Накладные расходы | |||
| Прибыль подрядчика (плановые накопления) | |||
| Итого стоимость строительно-монтажных работ | |||
| Прочие затраты: | |||
| Зимнее удорожание | |||
| Налог на пользователей а/дорог (от объема СМР) | |||
| Итого прочих | |||
| Итого стоимость СМР с прочими | |||
| Итого | |||
| Непредвиденные расходы | |||
| Восстановительная стоимость объекта, тыс. руб. |
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 449; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!