Естественные (природные) объекты
• -земельный участок
• -лес
• -многолетние насаждения
• - обособленные водные объекты
• - участки недр
(СЛАЙД 2) 2. Искусственные объекты (постройки):
• а) жилая недвижимость
• малоэтажный дом (до трех этажей)
• многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей)
• дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей)
• высотный дом (свыше 20 этажей)
• Кондоминиум, секция (подъезд)
• этаж в подъезде, квартира, комната
• дачный дом
(СЛАЙД 3) б) коммерческая недвижимость
• Офисы
• Рестораны
• магазины
• гостиницы
• гаражи для аренды
• склады
• здания и сооружения
• предприятия как имущественный комплекс
(СЛАЙД 4) в) общественные (специальные) здания и сооружения
• – лечебно-оздоровительные
• (поликлиники, спортивные комплексы и т. д.);
• – учебно-воспитательные
• (школы, училища, техникумы, институты и т. д.);
• – культурно-просветительские
• (музеи, парки культуры, театры, цирки, и т. д.);
• – специальные здания и сооружения
• административные (суд, прокуратура),
• памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
(СЛАЙД 5) г) инженерные сооружения
• мелиоративные сооружения
• Дренаж
• комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.
• Незаконченные объекты строительства
(СЛАЙД 6)Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля.
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).
|
|
|
(СЛАЙД 7) Земля как объект недвижимости
• Делимые земельные участки
• можно разделить на части
• образовать самостоятельные земельные участки
• с разрешением целевого использования
• В соответствии с законодательством не допускается раздел:
• городских земель
• земель фермерских хозяйств и пр.
Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
(СЛАЙД 8) Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий:
• 1. Земли сельскохозяйственного назначения
• имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
• – для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища и другие угодья);
• – для личного подсобного хозяйства;
• – для коллективного садоводства и огородничества;
• – для подсобных сельскохозяйственных производств;
• – для опытных и научных станций
(СЛАЙД 9) Земли сельскохозяйственного назначения
• Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации
|
|
|
• Особо ценные земли не подлежат приватизации.
(СЛАЙД 10) 2. Земли городов и населенных пунктов
• На этих землях размещаются:
• жилые дома
• социально-культурные учреждения
• улицы, парки, площади
• природоохранные сооружения
• промышленные, оборонные объекты и т.д.
• обеспечивают 86 % поступлений в консолидированный бюджет
(СЛАЙД 11) 3. Земли специального назначения
• Земли:
• Промышленности
• транспорта
• связи
• телевидения
• информатики
• космического обеспечения
• Энергетики
• обороны и иного назначения.
• Имеют особый режим использования.
(СЛАЙД 12) 4. Земли особо охраняемых территорий
• Заповедники
• зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз;
• памятники природы, истории и культуры;
• минеральные воды и лечебные грязи,
• ботанические сады и др.
• предназначены для:
• оздоровления людей
• массового отдыха
• туризма
• охраняются особым законодательством
• Запрещается вести хозяйственную деятельность
(СЛАЙД 13) 5. Земли лесного фонда
• земли, покрытые лесами
• предоставленные для нужд:
• лесного хозяйства
• Промышленности
(СЛАЙД 14) 6. Земли водного фонда
|
|
|
• земли, занятые:
• водоемами
• ледниками
• болотами (кроме тундры и лесотундры)
• гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них
(СЛАЙД 15) 7. Земли запаса
• служат резервом
• выделяются для различных целей
• Продажа, перевод и выделение земельных участков
• осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации
(СЛАЙД 16) При продаже земельного участка
• необходимо определять и судьбу связанных с ним других объектов недвижимости
• к покупателю переходит только право собственности на землю
• продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты
• Также право пользоваться частью земельного участка
• которая занята этим объектом недвижимости
• необходима для ее использования на условиях, определенных договором продажи
(СЛАЙД 17) Учет земельных участков организациями
• В материальных активах
• Учитываются участки в собственности
• в нематериальных активах
• Учитываются участки вещные и обязательственные права на которые:
• * предоставленные
• * приобретенные на них
(СЛАЙД 18) Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
|
|
|
(СЛАЙД 19) Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).
Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара
(СЛАЙД 20) Классификация жилищного фонда
• – первичное жилье – место постоянного проживания;
• – вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
• – третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).
(СЛАЙД 21) В крупных городах выделяют типологические характеристики:
• 1. Элитное жилье.
• • размещение в наиболее престижных районах города;
• • принадлежность к «старому» фонду
• (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) • кирпичные стены;
• • общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
• • наличие изолированных комнат по конфигурации
• • наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
(СЛАЙД 22) Критерии малоэтажных элитных домов коттеджного типа
• размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• • кирпичные стены;
• • застройка в двух и более уровнях;
• • наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
(СЛАЙД 23) 2. Жилье повышенной комфортности
• Критерии:
• • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• • некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• • наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• • большее разнообразие конструктивно-технологических параметров
(СЛАЙД 24) Критерии малоэтажных домов повышенной комфортности
• Расположенность в пригородной зоне
• высокая прочность
• долговечность и низкая теплопроводность стен
• обеспеченность инженерными сетями
(СЛАЙД 25) 3. Типовое жилье.
• • размещение в любом районе города;
• • соответствие:
• *архитектурно-планировочных параметров
• *современным строительным нормам и правилам;
• • принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
(СЛАЙД 26) Критерии типового жилья малоэтажной пригородной застройки
• существенны технические характеристики
• обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
(СЛАЙД 27) 4. Жилье низких потребительских качеств (эконом класс)
• размещение в непрестижных районах;
• • удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• • принадлежность к зданиям «старого» фонда
• не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам
• дома первого поколения индустриального домостроения;
• • размещение в первых этажах домов других типов;
• • заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д
(СЛАЙД 28) Нежилой фонд как объект недвижимости
• Коммерческая недвижимость (КН)
• в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий (1993 г.)
• Сектор КН меньше жилого
• КН подразделяется:
• -приносящая доход
• -создающая условия для получения дохода
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
(СЛАЙД 29) Коммерческая недвижимость, приносящая доход
• 1. Офисные помещения
• Международная классификация:
• Класс А1:
• 1. Международный девелопер.
• 2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
(СЛАЙД 30)3. Полностью заново отстроенное здание.
• 4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
• 5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
• – фальш-полы и подвесные потолки,
• – высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
• – рациональная эффективная сетка колонн – расстояние между ними не менее 6 м.
• 6. Подземная парковка и удобный доступ.
• 7. Система бесперебойного электропитания.
• 8. Современные системы безопасности здания.
• 9. Профессиональный арендодатель.
• 10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 11. Международная управляющая компания
(СЛАЙД 31) Класс А2:
• 1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
• 2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
• 3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
• 4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
• 5. Достаточная парковка и удобный доступ.
• 6. Система бесперебойного электропитания.
• 7. Современные системы безопасности здания.
• 8. Профессиональный арендодатель.
• 9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 10. Международная управляющая компания.
(СЛАЙД 32) Класс В1:
• 1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
• 2. Реконструированное здание.
• 3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
• 4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
• 5. Качественный ремонт «евростандарт».
• 6. Достаточная парковка и удобный доступ.
• 7. Современные лифты.
• 8. 24-часовая охрана.
• 9. Профессиональный арендодатель.
• 10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 11. Профессиональная управляющая компания.
(СЛАЙД 33) Класс В2:
• 1. Центральное месторасположение.
• 2. Отремонтированное здание.
• 3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
• 4. Качественный ремонт «евростандарт».
• 5. Возможен не очень удобный доступ.
• 6. 24-часовая охрана.
• 7. Профессиональный арендодатель.
• 8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 9. Профессиональная управляющая компания.
(СЛАЙД 34) Класс С1:
• 1. Центральное месторасположение.
• 2. Косметически отремонтированное здание.
• 3. Эффективная планировка этажей.
• 4. Качественный ремонт.
• 5. 24-часовая охрана.
• 6. Опытный арендодатель.
• 7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 8. Наличие в здании управляющей структуры
(СЛАЙД 35) Класс С2:
• 1. Различное месторасположение.
• 2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
• 3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
• 4. 24-часовая охрана.
• 5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 6. Наличие в здании управляющей структуры
(СЛАЙД 36) Класс D:
• 1. Различное месторасположение.
• 2. Не очень удобный доступ.
• 3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
• 4. Дешевый ремонт.
• 5. Охрана.
• 6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
• 7. Отсутствие в здании управляющей структуры.
(СЛАЙД 37) В различных регионах России эта классификация может не совпадать
(СЛАЙД 38) К коммерческой недвижимости, по мимо офисов, также относятся:
• 1. Гостиницы.
• 2. Гаражи-стоянки (автопаркинги)
• 3. Магазины и торговые комплексы.
• 4. Промышленная (индустриальная) недвижимость и др.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения
- для ведения бизнеса;
- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 495; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!