Тематика докладов по теме 1.1
Оценка недвижимого имущества
Преподаватель Здоров С.А.
Содержание
(СЛАЙД 2)Рекомендуемая литература. 3
(СЛАЙД 4)Раздел 1. Обеспечение информационного и нормативно-правового сопровождения процесса оценки. 4
Тема 1.1. Основные понятия оценочной деятельности недвижимости. 4
Вопросы к теме 1.1. 17
Тематика докладов по теме 1.1. 19
Тема 1.2. Классификация объектов недвижимости. 20
Тема 1.3. Правовые основы недвижимости. 36
Вопросы по теме 1.2. 40
Вопросы по теме 1.3. 41
Тематика докладов к параграфу 1.2. Ошибка! Закладка не определена.
Тематика докладов к параграфу 1.3. Ошибка! Закладка не определена.
Раздел 2. Рынок недвижимости. 43
Раздел 2. Рынок недвижимости. 43
Тема 2.1. Основные характеристики рынка недвижимости. 43
Тема 2.2 История становления и развития рынка недвижимости в РФ.. 44
Тема 2.3 Недвижимое имущество как товар. 46
Тема 2.4. Классификация рынков недвижимости. 47
Тема 2.5 Функции рынка недвижимости. 48
Тема 2.6. Управление рынком недвижимости. 50
Вопросы к разделу 2. 57
Тематика докладов по разделу 2. 58
Раздел 3. Методика оценка недвижимого имущества. 59
Тема 3.1. Виды стоимости недвижимости. 59
Тема 3.2. Принципы оценки недвижимости. 60
Тема 3.3. Технология оценки недвижимости. 63
Тема 3.4. Подходы к оценке недвижимости. 66
Тема 3.4.1. Сравнительный (рыночный) подход. 67
Тема 3.4.2. Затратный подход. 74
Тема 3.4.3. Доходный подход. 83
Тема 3.5. Определение итоговой стоимости объекта оценки. 95
|
|
|
Вопросы к разделу 3. 98
Вопросы по теме 3.1. 98
Вопросы по теме 3.2. 99
Вопросы по теме 3.3. 101
Вопросы по теме 3.4.1. 102
Вопросы по теме 3.4.2. 104
Вопросы по теме 3.4.3. 105
Вопросы по теме 3.5. 107
Тематика докладов к разделу 3. 108
Рекомендуемая литература
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
3. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэкономразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
4. Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др. – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
5. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Тепман Л.Н.— Электрон. текстовые данные.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012.— 463 c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/15433.— ЭБС «IPRbooks
(СЛАЙД 4)Раздел 1. Обеспечение информационного и нормативно-правового сопровождения процесса оценки
Тема 1.1. Основные понятия оценочной деятельности недвижимости
(СЛАЙД 5) «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
|
|
|
(СЛАЙД 6) Отличительная особенность недвижимости
• неразрывная связь с землей
• (земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости)
• Вне связи с земельными участками недвижимые объекты
• теряют обычное назначение
• понижаются в цене
• Не рассматриваются в качестве недвижимости:
• деревья, выращиваемые в специальных питомниках
• дома, предназначенные под снос
(СЛАЙД 7) История становления понятия «Недвижимое имущество»
— Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права
(СЛАЙД 8)«Недвижимое имущество» в Российской Империи
— -впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I
— *в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»
(СЛАЙД 9)Под недвижимым имуществом признавались в Российской Империи:
— -земля
— -угодья
— -дома
— -заводы
— -фабрики
— -лавки
— -полезные ископаемые
— -шахты
— -мосты, плотины
(СЛАЙД 10) Недвижимое имущество в советском гражданском праве
— -деление имущества на движимое и недвижимое упразднено
— *в связи с отменой частной собственности на землю
— →(ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.)
|
|
|
(СЛАЙД 11) Недвижимое имущество в современной Российской федерации
— -вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое (с 1994 г.)
— *согласно ст. 130 ГК РФ
— -ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права
(СЛАЙД 12) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
— -земельные участки
— -участки недр
— -обособленные водные объекты
— -леса
— - многолетние насаждения
— -здания, сооружения
— -предприятие в целом как имущественный комплекс
— - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
— *(подлежащие государственной регистрации)
(СЛАЙД 13) Категории недвижимости в международном праве
— -в странах с развитой рыночной экономикой в т.ч. и в России
— *не имеет серьезных различий
— *в основном совпадает
— →за исключением воздушных и морских судов, космических объектов и др., т.к.:
— √ являются дорогостоящими
— √ требует особого порядка государственной регистрации
(СЛАЙД 14) Законодательством РФ:
— -к недвижимости может быть отнесено и иное имущество
— -предприятие в целом как имущественный комплекс - признается недвижимостью
|
|
|
— *используемое для осуществления предпринимательской деятельности
— →согласно ст. 132 ГК РФ
(СЛАЙД 15) Таблица 1.1 - Виды недвижимого имущества
| № п/п | Отдельные объекты | Сложные объекты |
| 1 | Земельные участки | Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: |
| 2 | Участки недр | |
| 3 | Обособленные водные объекты | |
| 4 | Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения | |
| 5 | Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
(СЛАЙД 16) ФЗ РФ “Об основах федеральной жилищной политики”
— Определяет порядок сделок с недвижимостью находящейся в жилищной сфере (ст. 1)
(СЛАЙД 17) Недвижимость, находящаяся в жилищной сфере
— -земельные участки и прочно связанные с ними
— *жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями
— -приусадебные хозяйственные постройки
— -зеленые насаждения с многолетним циклом развития
— -жилые дома
— -квартиры
— -иные жилые помещения в жилых домах и других строениях
— *пригодные для постоянного и временного проживания
— -сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
(СЛАЙД 18) Движимое имущество
— -Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом
— *включая деньги и ценные бумаги
(СЛАЙД 19) Делимое и неделимое недвижимое имущество
— Делимое имущество:
— -без нарушения сущности может быть разделено на доли
— Каждая доля после раздела представляет целую недвижимую вещь
— -делимая недвижимость может быть признана неделимой
— *в установленных законом случаях
— (фермерские хозяйства в ряде стран)
(СЛАЙД 20) Неотделимые части недвижимого имущества
— -существенные
— *(не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба)
— →например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома.
(СЛАЙД 21) Понятие «принадлежности»
— Принадлежностью в законодательстве признается:
— -движимая вещь
— -не является существенной частью
— -служит недвижимости
— -связана с ней общим назначением
— *(ст. 135 ГК РФ)
— *(например, лифт, может быть с зеркалом внутри)
(СЛАЙД 22) Понятие «Обременение»
— Обремененной в законодательстве признается:
— -условия, запрещения стесняющие правообладателя
— *при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимости
— *устанавливаются на основе договора или закона
— →(сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.)
(СЛАЙД 23) Сервитут
— -право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества
— *например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций
— -может существовать вне связи с пользованием земельным участком
(СЛАЙД 24) «Кондоминиум»
— По Закону РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая 1996 г.
— -единственный комплекс недвижимого имущества, включающий:
— *земельный участок в установленных границах
— *расположенное на нем жилое здание, помещение и др.
— *находятся в собственности (физ. лиц и др.)
— *остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
(СЛАЙД 25)Помещение (в кондоминиуме)
— -считается единица комплекса недвижимого имущества
— -выделена в натуральной форме
— -предназначена для самостоятельного использования
— *(для жилых, нежилых и иных целей)
(СЛАЙД 26) Общее имущество (в кондоминиуме)
— - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для:
— *обслуживания
— *использования
— *доступа к помещениям
— →тесно связанные с ними назначением
(СЛАЙД 27)В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
— – одно здание или его часть
— В т.ч. помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам
— – несколько компактно расположенных зданий и сооружений
— В т.ч. объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры
(СЛАЙД 28)Кадастровый номер
— -Уникальный номер объекта недвижимости
— *не повторяющийся во времени и на территории РФ
— -присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации)
— -сохраняется, пока недвижимость существует как единый объект зарегистрированного права.
(СЛАЙД 29)Кадастровый номер строения включает:
— -кадастровый номера земельного участка
— *на котором находится строение
— * инвентарный номер строения.
(СЛАЙД 30) Кадастровый номер помещения в строении включает:
— -кадастровый номер строения
— -инвентарный номер помещения.
(СЛАЙД 31) Кадастровый и технический учет (инвентаризация) недвижимости
— - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества
— -позволяют однозначно выделить недвижимость из других.
(СЛАЙД 32) Концепции существования недвижимости
— 1. Географическая концепция
— -отражает физические (технические) характеристики недвижимости:
— *конструкцию и материалы строений
— *Размеры
— *Местоположение
— *плодородие почв
— *Улучшения
— *окружающую среду
— *и другие параметры
(СЛАЙД 33) Суть географической концепции недвижимости
— Все объекты недвижимости подвергаются воздействию процессов:
— *Физических
— *химических
— *Биологических
— *техногенных и других.
— В результате постепенно изменяются:
— -потребительские качества недвижимости
— -функциональная пригодность недвижимости
— *которые учитываются при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
(СЛАЙД 34) 2. Экономическая концепция
— -рассматривает недвижимость как:
— *эффективный объект инвестирования
— *надежный инструмент генерирования дохода.
— Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена возникают из:
— *его полезности
— *способности удовлетворять различные потребности и интересы людей.
— →За счет налогообложения владельцев недвижимости:
— -формируются муниципальные бюджеты
-реализуются социальные программы.
(СЛАЙД 35) Суть экономической концепции
— Недвижимость:
— - имеет потенциальную способность приносить доход
— - является довольно привлекательным направлением для:
— *инвестирования
— *капиталовложения.
(СЛАЙД 36) Формы дохода от недвижимости:
— 1) будущие периодические потоки денежных средств;
— 2) увеличение стоимости недвижимости за счет:
— * изменения рыночных цен
— * приобретения новых и развития старых объектов;
— 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
(СЛАЙДЫ 37, 38) Экономическая ценность недвижимости обуславливается:
— -длительным пользованием
— -не потреблением в процессе использования
— -конструктивной сложностью
— -Наличие функционального назначения
— -объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции
— *(При производственном назначении)
— -обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей
— *(При непроизводственном назначении)
— -Недвижимость - объект долгосрочного инвестирования
— -денежные вложения в объекты недвижимости:
— *затраты с достаточно высоким сроком окупаемости
— Недвижимость является объектом интересов
— *экономических
— * государственных
(СЛАЙД 39) 3. Юридическая концепция
— -подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом
— *отечественных особенностей
— *международных норм.
— Частные права могут быть :
— -неделимыми или частичными
-разделенными (долевые)
(СЛАЙД 40) Суть юридической концепции:
— -законодательно гарантировано частным лицам право:
— *Покупать
— *Продавать
— *сдавать в аренду
— *передавать имущество либо права на владение и пользование им
— →т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.
Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
(СЛАЙД 41) Социальная концепция состоит в удовлетворении:
— - физиологических
— -психологических
— -интеллектуальных
— -других потребностей людей.
(СЛАЙД 42) Суть социальной концепции:
— Владение недвижимостью:
— -престижно в общественном сознании
— -необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.
(СЛАЙД 43) Родовые признаки объектов недвижимости
• 1. Стационарность, неподвижность
• -прочная физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью
• - невозможность его перемещения в пространстве:
• *без физического разрушения
• *нанесения ущерба
• →что делает его непригодным для дальнейшего использования
(СЛАЙД 44) 2. Материальность
• -недвижимость всегда функционирует в формах:
• *натурально-вещественной
• * стоимостной
• -Физические характеристики объекта недвижимости включают:
• *данные о его размерах и форме
• * неудобствах и опасностях
• *ландшафте и др.
• -отражает полезность
• - влияет на стоимость недвижимости
(СЛАЙД 45) 3. Долговечность
• -недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров
• *кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов
• -Длительность кругооборота земли бесконечна
• *при правильном ее использовании
• - нарушение правильной эксплуатации недвижимости приведет к невосполнимым потерям
(СЛАЙД 46) Различия в объектах недвижимости
— Характеризуют:
— -Разнородность
— -уникальность
— -Неповторимость
— Практически невозможно говорить о двух одинаковых:
— -квартирах, участках, строениях и т.д.
— *т. к. у них будут обязательно различия в:
— √ расположении
— √ инфраструктуре и др.
Вопросы к теме 1.1
1) Дайте определение понятию «Недвижимое имущество». Какие существуют особенности недвижимости?
2) Как регулировался институт недвижимого имущества в дореволюционной России?
3) Как регулировался институт недвижимого имущества в СССР?
4) Как регулируется институт недвижимого имущества в современной Российской Федерации?
5) Охарактеризуйте форму недвижимости – «Предприятие в целом как имущественный комплекс».
6) Какие особенности существуют в определении недвижимости, находящейся в жилищной сфере, в соответствии с ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики?
7) Каковы особенности недвижимого имущества, согласно Международному праву?
8) Какое недвижимое имущество признается делимым, в соответствии с законодательством РФ?
9) Какое недвижимое имущество признается НЕделимым, в соответствии с законодательством РФ?
10) Что может считаться «Принадлежностью» в объектах недвижимости?
11) Что такое «обременение» в отношениях с недвижимостью? В каких формах может существовать обременение недвижимого имущества?
12) Дайте определение понятия «Кондоминиума».
13) Дайте определение понятия «Кадастровый номер».
14) Дайте определение понятия «Кадастровый и технический учет».
15) В чем сущность географической концепции, объясняющей существование недвижимого имущества?
16) В чем сущность экономической концепции, объясняющей существование недвижимого имущества?
17) Перечислите формы доходы от недвижимости и выделите экономическую ценность недвижимости.
18) В чем сущность юридической концепции, объясняющей существование недвижимого имущества?
19) В чем сущность социальной концепции, объясняющей существование недвижимого имущества?
20) Выделите родовые признаки недвижимости.
Тематика докладов по теме 1.1
1. Недвижимое имущество как экономическая категория.
2. Недвижимое имущество как юридическая категория.
3. Становление и развитие института недвижимости на территории России.
4. Особенности существования недвижимости в форме сложного объекта – предприятия как целостного имущественного комплекса.
5. Особенности определение недвижимости в Международном праве.
6. Особенности определение недвижимости в законодательстве РФ.
7. Делимое и неделимое недвижимое имущество. Общее и различия.
8. Особенности существования обременения недвижимости в различных формах (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды и ареста).
9. Особенности существования недвижимости в форме кондоминиума.
(СЛАЙД 1) Тема 1.2. Классификация объектов недвижимости
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 268; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!