Визначення (розрахунок) вартості об’єкту оцінки
1. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу аналогічних об’єктів нерухомості
Опис об’єктів-аналогів
Таблиця 3
| № п/п | Характеристики | Об’єкт оцінки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| 1 | Адреса об’єкту | Бульв. ІванаЛепсе, 20 | Бульв. Івана Лепсе, 8 | Бульв. Івана Лепсе, 15 | Бульв. Івана Лепсе, 9 | Бульв. Івана Лепсе, 19 | Бульв. Івана Лепсе, 13 |
| 2 | Площа, м2 (заг./житл./ кухня) | 45/30/7.5 | 45/30/7 | 42.7/29.7/6 | 42.8/32/6.5 | 44/28/6 | 46/27.8/5.8 |
| 3 | Дата пропозиції на продаж | 05.04. 2012 | 29.03.2012 | 29.03.2012 | 04.04.2012 | 04.04.2012 | |
| 4 | Ціна пропозиції, у.о. | 55 000 | 57 000 | 58 000 | 59000 | 60 000 | |
| 5 | Ціна за м2, у.о. | 1222 | 1335 | 1355 | 1341 | 1304 | |
| 6 | Ціна за м2, грн. | 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | |
| 7 | Правове відношення | Приватна власність | Приватна власність | Приватна власність | Приватна власність | Приватна власність | Приватна власність |
| 8 | Умови продажу | Типові | Типові | Типові | Типові | Типові | Типові |
| 9 | Рік побудови | 1965 | 1968 | 1965 | 1966 | 1968 | 1969 |
| 10 | Пішохідна доступність до метро, м | 260 | 300 | 470 | 200 | 650 | 600 |
| 11 | Стіни, перекриття | З/б панелі,З/б плити | З/б панелі,З/б плити | Залізобетонні панелі | Залізобетонні панелі | Залізобетонні панелі | Цегла, З/б плити |
| 12 | Поверховість/поверх | 4/5 | 5/5 | 5/5 | 1/5 | 1/5 | 5/5 |
| 13 | Ліфт | - | - | - | - | - | - |
| 14 | Балкон | + | + | + | + | + | + |
| 15 | Санвузол (роздільний/ сумісний) | роздільний | сумісний | сумісний | сумісний | сумісний | сумісний |
| 16 | Джерело інформації | Газета Експрес-об’ява№62 05.05.2012 | Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012 | Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012 | Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012 | Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012 |
Описоб'єктіваналогів
|
|
|
| Характеристика | Об'єктоцінки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| Адреса об єкту | Бульв. Івана Лепсе, 20 | Бульв. Івана Лепсе, 8 | Бульв. Івана Лепсе, 15 | Бульв. Івана Лепсе, 9 | Бульв. Івана Лепсе, 19 | Бульв. Івана Лепсе, 13 | ||
| Площа, кв.м. |
45/30/7.5 |
|
|
|
|
| ||
| заг./жит./кух. | 45/30/7 | 42.7/29.7/6 | 42.8/32/6.5 | 44/28/6 | 46/27.8/5.8 | |||
| Поверховість/поверх | 4/5 | 5/5 | 5/5 | 1/5 | 1/5 | 5/5 | ||
| Вартість об.оцінки, USD |
| 55 000 | 57 000 | 58 000 | 59000 | 60 000 | ||
| Вартістьоб.оцінки,кв.м./USD |
| 1222 | 1335 | 1355 | 1341 | 1304 | ||
| Вартістьоб.оцінки,кв.м./грн. |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Джерело і дата об єкту | 29.03.2012 | 29.03.2012 | 04.04.2012 | 04.04.2012 | 05.04. 2012 | |||
|
| Газета Експрес-об’ява№62 05.04.2012 | Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012 | Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012 | Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012 | Газета Мир квартир №13 (436)
04.05.2012 |
| Показники | Об єктоцінки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 | ||
| Плоша об єкту, кв.м. | 45/30/7.5 | 45/30/7 | 42.7/29.7/6 | 42.8/32/6.5 | 44/28/6 | 46/27.8/5.8 | ||
| Ціна продажу, USD. |
| 55 000 | 57 000 | 58 000 | 59000 | 60 000 | ||
| Ціна продажу за кв.м./USD |
| 1222 | 1335 | 1355 | 1341 | 1304 | ||
| Ціна продажу за кв.м./грн. |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Правовевідношення | прив. власність | прив. власність | прив. власність | прив. власність | прив. власність | прив. власність | ||
| Поправка у % |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Поправка у грн. |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Умови продажу |
| типова | типова | типова | типова | типова | ||
| Поправка у % |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Поправка у грн. |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Дата продажу |
| 29.03.2012 | 29.03.2012 | 04.04.2012 | 04.04.2012 | 05.04. 2012 | ||
| Поправка у % |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Поправка у грн. |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Місцерозташування | Бульв. Івана Лепсе | Бульв. Івана Лепсе | Бульв. Івана Лепсе | Бульв. Івана Лепсе | Бульв. Івана Лепсе | Бульв. Івана Лепсе | ||
| Поправка у % |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Поправка у грн.
|
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10632 | 10793 | 10681 | 10389 | ||
| Відстань до метро | 260 | 300 | 470 | 200 | 650 | 600 | ||
| Поправка у % | 0 | 0,00 | 0,76 | 0,00 | 0,76 | 0,76 | ||
| Поправка у грн. | 0 | 0 | 255,19 | 0 | 256,30 | 249,30 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10377,69 | 10793 | 10424,36 | 10136,67 | ||
| Наявність балкону | балкон заскл. | балкон заскл. | балкон заскл. | балкон заскл. | балкон заскл. | балкон заскл. | ||
| Поправка у % | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Поправка у грн. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Відкорегованаціна |
| 9735 | 10377,69 | 10793 | 10424,36 | 10136,67 | ||
| С/в | роздільний | сумісний | сумісний | сумісний | сумісний | сумісний | ||
| Поправка у % | 0 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | 0,3 | ||
| Поправка у.o. | 0 | 292,30 | 242,13 | 323,37 | 243,72 | 236,55 | ||
| Відкорегована ціна,м2/грн.. |
| 9440,56 | 10135,88 | 10468,80 | 10180,64 | 9900,12 | ||
| Відкорегованаціна, м2/у.о. | 1185,3 | 1272,6 | 1314,4 | 1278,22 | 1243,0 |
По значеннях відкоригованих цін продажу подібних об’єктів нерухомості складаємо ранжований ряд.
Ранжований ряд
Таблиця 5
| Ціна пропозиції за м2, у.о. | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1185,3 | 1272,6 | 1314,4 | 1278,22 | 1243,0 |
Відкидаємо з цього ряду мінімальне та максимальне значення, тобто 1185,3у.о. та 1314,4у.о., обираємо медіанне (середнє) значення відкоригованих цін продажу : 1264,61у.о.
|
|
|
Знаходимо вартість у гривнях:
Курс валют на дату оцінки (18.05.2011): 100 доларів США - 796.4700грн.
Ц м2 = 7,9647 * 1264,61 = 10072,21 грн.
Знаходимо вартість оцінюваної квартири:
10072,21 грн. * 45 м2 = 443249,57 грн.
Висновок:
Вартість квартири, розташованої на бульварі Івана Лепсе загальною площею 45 м2 в Солом’янському районі м. Києва, визначена методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу аналогічних об’єктів нерухомості, станом на 24.05.2011 року становить443249,57грн.)
2. Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна(витратний)
Відновна вартість 1 м3об’єму будівлі в руб. ( при об’ємі будівлі до 45000 м3) буде 30,2 руб. (табл.60 Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28).
Фізичнийзносбудівлі
| Елементибудівлі | Питома вага, liв% | Фізичнийзнос, Ф li в % | Фіз. знос кожного конструктивного елемента |
| 1.фундамент | 16 | 15 | 2,4 |
| 2.стіни і перегородки | 23 | 10 | 2,3 |
| 3.перекриття | 14 | 12 | 1,68 |
| 4.дах | 2 | 15 | 0,3 |
| 5.підлога | 6 | 5 | 0,3 |
| 6.сходи | 8 | 3 | 0,24 |
| 7.оздоблювальні роботи | 10 | 10 | 1 |
| 8.сантехніка і електромережі | 15 | 15 | 2,25 |
| 9.інші роботи | 6 | 18 | 1,08 |
| 100 | 11,55 |
Коефіцієнт фізичного зносу:
Кф = 11,55 / 100 = 0,1155.
Коефіцієнт фізичної придатності:
Кф.пр. = 1 –Кф = 0,8845
.
Базова вартість 1 м3:
Вв.б. = 30,2грн/м.куб.
Повна базова вартість:
Вв.б. = 30,2 * 45 * 0,8845 = 1202,04грн.
КП = 1,24 * 8,22 * 2,11 = 21,51
Відновна вартість:
Вв. = 1202,04* 30,2 = 36301,47грн.
Таким чином, ринкова вартість об’єкта нерухомості, що визначена на підставі методу, що ґрунтується на врахуванні витрат на споживання об’єктів нерухомого майна, станом на 24.05.2011 року становить:
36301,47грн.
3. Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу
До
Цкп = ----,
Ск
де Цкп - ціна об’єкту нерухомості, грн.
До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);
Ск - ставка капіталізації.
Чистий операційний дохід визначається за формулою:
До = Опл * К нед–Вр,
де Опл – орендна плата за рік,грн.
К нед – коефіцієнт недоотримання орендної плати
Вр – щорічні виплати на утримання житла,грн.
Ставка капіталізації Ск визначається двома методами:
a. екстракції
b. метод кумулятивної побудови
1. Визначення Ск кумулятивним методом:
Ск = Бк + ∑Рі ,
де Бк – безризикова відсоткова ставка
∑Рі – сума ризиків
Безризикова ставка береться на рівні ставок по найбільш надійних валютним депозитам українських банків найвищої категорії надійності з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США.
На дату оцінки відповідна ставка становить 4,4 % .
До інших ризиків відносяться:
c. Компенсація на ліквідність об’єкту нерухомості (5,2 %)
d. Компенсація ризиків на управління інвестиціями (4,7 %)
e. Компенсація на інфляційні очікування (-3,9 % )
f.
Ск = 4,4 + ( 5,2 +4,7 – 3,9 ) = 10,4 %
2. Визначення Ск методом екстракції:
Підбираємо інформацію по орендній платі аналогічних об’єктів нерухомості.
Таблиця 7
| Адреса | Характеристика квартири (площа, м2) | Вартість оренди, у.о. | Вартість оренди, у.о./м2 |
| Головка А.,5 | 46/28/8 | 550 | 11,96 |
| Донца М.,15 | 43/30/7 | 530 | 12,32 |
| Белгородская,7 | 45/30/7 | 500 | 11,11 |
| Нищинского П., 13 | 45.7/27/7 | 550 | 12,22 |
| Краснозвездный просп.,8 | 45/30/7 | 600 | 13,33 |
| Донца М.,3 | 44/28/8 | 550 | 12,5 |
| Калининградская,8 | 46/39/7 | 550 | 11,96 |
| Ереванская, 17 | 43/28/8 | 600 | 13,95 |
| Уманская,15б | 46/30/8 | 550 | 11,96 |
| Керченская,2 | 45/27/7 | 590 | 13,11 |
Знаходять середнє значення орендної плати: 12,44у.о.
Знаходимо вартість орендної плати в гривнях:
Курс валют на дату оцінки (24.05.2011): 100 доларів США - 796.4700грн.
Оплсер = 12,44 * 7,9647 = 99,08 грн.
Розраховуємо потенційний дохід:
Пд/м2 = Оплсер * 12 місяців = 90,58 * 12 = 1188,97 грн.
Ефективний дохід:
Ед/м2 = Пд/м2 * Кнед
Кнед= 1 – (Тн/12),
деКнед– коефіцієнт недоотримання;
Тн – кількість часу (місяців) для пошуку орендаря в даному випадку він рівний 3 місяцям
Кнед= 1 – (3/12) = 0,75.
Ед/м2 = 1188,97 * 0,75 = 891,73 грн./м2
Очікуваний річний дохід :
Еочік = Ед/м2 * Sкв
Еочік =891,73* 45= 40127,75 грн.
Підбираємо інформацію про вартість продажів аналогічних об’єктів нерухомості.
Таблиця 8
| Адреса | Характеристика квартир (площа, м2) | Вартість об’єкту, у.о. | Вартість у.о./м2 |
| вул. Солом'янська,3 | 45.4/30.6/7.7 | 58000 | 1274,73 |
| вул. ЛепсеІванабульв.,3 | 44/28/6 | 57000 | 1295,45 |
| вул. Вузівська,15 | 46/35.2/5.5 | 59000 | 1282,61 |
| вул. ЛепсеІванабульв.,11 | 46/27.8/5.8 | 59000 | 1282,61 |
| вул. Глінки | 45/30/5.8 | 58000 | 1288,89 |
| вул. ЛепсеІванабульв.,7 | 45/33/6 | 59000 | 1311,11 |
| вул. ШепелєваМиколи | 45/27.4/5.8 | 60000 | 1333,33 |
| вул. Єреванська | 44/31.8/6 | 61000 | 1386,36 |
| вул. Озерна | 45/28/6 | 61000 | 1355,56 |
| вул. Лисичанська | 46/28.6/6.1 | 61000 | 1326,09 |
Середнє значення вартості квартири становить: 1313,674у.о.
Знаходимо вартість в гривнях:
Курс валют на дату оцінки (24.05.2011): 100 доларів США - 796.4700грн.
В сер/м2 = 1313,674 * 7,9647 = 10463,02 грн.
Вираховуємо ставку капіталізації:
Ск = Ед/м2 / В сер/м2 =891,73 / 10463,02= 0, 085 (8,5 %)
Розраховуємо щорічні витрати на утримання об’єкту нерухомості:
Таблиця 6
| Плата за квартиру(включає в себе прибирання прибудинкової території, сходів; освітлення місць загального користування, підвалів; обслуговування ліфтів; ремонт систем опалення, водопостачання) (в місяць) | 300 грн. |
| Комунальні послуги (в місяць) | 590 грн. |
| Охоронна сигналізація, омофон (в місяць) | 29 грн. |
| Поточний ремонт (в місяць) | 30 грн. |
| Всього | 949 грн. |
Вексплуат. = 949 грн. * 12 місяців = 11388 грн.
Чистий операційний дохід становить:
До = Е очік- Вексплуат.= 40127,75грн. - 11388грн. =31127,75грн.
До
Цкп = ---- = 31127,75 / 8,5 * 100 = 415036,67 грн.
Ск
Висновок:
Ринкова вартість квартири, розташованої на бульв. Івана Лепсе,20 загальною площею 45 м2 в Солом’янському районі м. Києва, визначена методичним підходом, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, станом на 24.05.2011 року становить 415036,67грн.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 422; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!