Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу аналогічних об’єктів нерухомості
(порівняльний)
використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.
За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою
M
Цзп= Ца + ∑ ∆Цаj ,
j=1
де Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
∑ - сума ряду від j = 1 до m;
m - кількість факторів порівняння;
∆Цаj - різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.
За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації
|
|
|
Чистого операційного доходу
Дохідний)
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:
До
Цкп = ----,
Ск
де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);
До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);
Ск - ставка капіталізації.
Чистий операційний дохід визначається за формулою:
До = Опл * К нед–Вр,
де Опл – орендна плата за рік
К нед – коефіцієнт недоотримання орендної плати
Вр – щорічні виплати на утримання житла.
Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна
|
|
|
(витратний)
Визначення вартості об’єкту за методом кількісного аналізу, при якому враховуються всі витрати на зведення нового будівництва, що передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами.
Вартість на будівництво на дату оцінки визначається за формулою:
Вб = Вв * Кфіз * Кфн,
де Вв– відновна вартість будівлі чи споруди в цінах, що діють на дату оцінки.
Кфіз – коефіцієнт фізичної придатності будівлі чи споруди.
Кфн – коефіцієнт функціональної придатності будівлі чи споруди.
Відновна вартість будівлі чи споруди на дату оцінки визначається за формулою:
Вв = Вбв * Кп + Впол,
де Вбв– базова відновна вартість, що розраховується через вартість одиничного показника об’єкту аналога на основі УПВВ Держбуду СРСР або інших аналогічних документів, або за ринковими даними.
Кп – коефіцієнт перерахунку базової відновної вартості на дату оцінки, який враховує збільшення вартості будівництва за відповідний період часу.
Впол – вартість додаткових поліпшень, які існують в порівнянні з будівельними аналогами.
Кфіз=(1 - Кзн),
|
|
|
де Кзн – коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу.
Кзн= Ф/100,
де Ф – середньозважений фізичний знос будівлі або споруди з урахуванням зношення конструктивних елементів та їх питомої ваги у відновній вартості.
Ф = ∑ Фі * Рі/100,
де Фі – фізичний знос і-го конструктивного елементу у %.
Рі – питома вага конструктивного елементу у вартості будівлі або будівельному обсязі.
Узагальнений коефіцієнт перерахунку базової відновної вартості обчислюється за формулою:
Кп= К(69-84) * К(84-97) * Кр * Кінф,
де Кр – ринковий коефіцієнт.
Кінф – коефіцієнт інфляції.
Дефініції:
Вартість - суспільне визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки;
Дата оцінки- дата, станом на яку проведено процедуру оцінки та визначено вартість об'єкта оцінки;
Експертна грошова оцінка- процес визначення вартості об'єкта оцінки на дату оцінки;
Медіанне значення скоригованих цін продажу- середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування
|
|
|
найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних
для порівняння;
Модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння;
Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;
Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;
Ринкова вартість - найбільш вірогідна ціна, за яку об'єкт може (міг) бути проданий на відкритому конкурентному ринку.
Ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки;
Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою
первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки;
Ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця;
Чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення.
Дата добавления: 2018-02-18; просмотров: 1098; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!