Кому принадлежит, и кто содержит ОИ в МКД
Лекции по МКД
Общее собрание собственников помещений В МКД
Лекция 1
Общее собрание собственников помещений
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС)– это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.
Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки (ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентировано в ст. 44-48 ЖК РФ.
Основные понятия
Содержание:
1 Список терминов и сокращений
2 НПА по управлению МКД
3 Собственник помещений МКД
4 Общее имущество
5 Компетенции ОСС
|
|
|
Список терминов и сокращений
Принятые термины и сокращения
ГЖИ (ГЖН) – государственная жилищная инспекция (органы государственного жилищного надзора)
ГИС ЖКХ – государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства
ДУ – договор управления
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости
ЖК (ЖСК) – жилищный кооператив (жилищно-строительный кооператив)
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗУ – земельный участок
КР – капитальный ремонт
КУ – коммунальные услуги
МКД – многоквартирный дом
ОИ – общее имущество собственников МКД
ОСС (П) – общее собрание собственников (помещений)
РСО – ресурсоснабжающая организация
ТСЖ(Н) – товарищество собственников жилья (недвижимости)
УО (УК) – управляющая организация, управляющая компания
НПА по управлению МКД
Жилищный кодекс Российской Федерации
2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 23.11.2019) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
|
|
|
3. Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" от 03.04.2018 N 59-ФЗ
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 22 февраля 2019 г. № 5956-ОГ/04
5. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах"
6.
Собственники помещений в МКД
Каждое помещение жилое или нежилое помещение многоквартирного дома находится в чьей-либо собственности. Участвовать в общем собрании и, соответственно, принимать решения относительно общего имущества МКД могут только собственники помещений или их законные представители (п. 1 ст. 30 ЖК РФ).
Не собственники помещений могут присутствовать на собрании, например, жители, проживающие в доме на основании договоров найма или представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в МКД. Такие лица не имеют права принимать участие в голосовании.
|
|
|
Жилые или нежилые помещения в доме принадлежат собственникам на праве собственности, которое должно быть подтверждено документально.
Собственником помещений в МКД может быть:
· физическое лицо
· юридическое лицо
· государственная организация
· муниципальное образование
Каждый собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В равной степени он имеет право решать вопросы, которые касаются общего имущества в доме, и высказывать своё мнение по этим вопросам путём голосования на общем собрании.
Бывает так, что все помещения в МКД принадлежат одному собственнику. В таком случае все решения по вопросам, которые должно принимать общее собрание, такой собственник принимает единолично и оформляет их в письменной форме (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).
Будущий собственник помещения, который имеет на руках акт приёма-передачи, но ещё не оформил право собственности на помещение, может принимать участие в общем собрании и решать вопросы управления и содержания общего имущества, которые относятся к компетенции собрания. Такое право предоставляется сроком на 1 год со дня выдачи разрешения на ввод помещения в эксплуатацию. (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
|
|
|
Общее имущество в МКД
Кому принадлежит, и кто содержит ОИ в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Что входит в состав ОИ
Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
К общему имуществу относятся:
· помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
· межквартирные лестничные площадки
· лестницы
· лифты и лифтовые шахты
· коридоры
· технические этажи
· чердаки
· подвалы и технические подвалы
· помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
· крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
· механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
· земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
· элементы озеленения и благоустройства
· иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):
· внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
· внутридомовая инженерная система водоотведения;
· внутридомовая система отопления;
· внутридомовая система электроснабжения.
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:
· Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
· Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
· Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.
Компетенции ОСС
Компетенции общего собрания собственников помещений в МКД – это те вопросы по управлению, содержанию и использованию общего имущества дома, которые собрание вправе обсуждать и принимать по ним решения. Вопросы должны быть внесены в повестку дня, а решение по ним принимается путём голосования по каждому вопросу.
Основные группы вопросов, находящихся в компетенции общего собрания (ст. 44 ЖК РФ):
· Способ управления МКД
· Совет МКД
· Общее имущество МКД
· Договор управления МКД
· Предоставление коммунальных услуг
· Капитальный ремонт
· Вопросы проведения ОСС
ОСС не может принимать решения по вопросам, которые не отнесены законодательством к его компетенциям, или решения, которые противоречат законодательству.
Дата добавления: 2021-02-10; просмотров: 63; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!