Вторая стадия - установление юридического состава, необходимого для совершения нотариального действия. 15 страница
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в реестре, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя (абз. 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ). Это означает, что неблагоприятные последствия возлагаются на это юридическое лицо. Если, например, в порядке, установленном договором, должник направил кредитору извещение о необходимости принятия исполнения, но оно не получено потому, что в реестре содержатся недостоверные сведения об адресе либо отсутствует орган юридического лица или представитель, то кредитор (данное юридическое лицо) считается просрочившим. Должник может потребовать возмещения убытков (подробно см. ст. 406 ГК РФ).
§ 2. Удостоверение сделок об отчуждении
недвижимого имущества
1. Понятие и признаки недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
- во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
|
|
|
- во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
- в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в ГК РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его "букву", но и дух. Наличием указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.
|
|
|
2. Особые виды недвижимого имущества. В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание указанных судов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
|
|
|
Недвижимостью признаются суда, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Регистрация прав на недвижимость. Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Регистрации подлежат:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитуты;
- иные права в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Регистрации подлежат также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
4. Регистрация сделок с недвижимым имуществом. В случаях, предусмотренных федеральными законами, государственной регистрации подлежат и сделки с недвижимостью. При этом правовые последствия наступают (права и обязанности возникают) с момента такой регистрации (ст. 164 ГК РФ).
|
|
|
Особые правила установлены в отношении государственной регистрации договоров. Общая норма содержится в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, (а) для сторон (участников) договора он обязателен с момента заключения; (б) для третьих лиц договор считается заключенным только с момента регистрации; (в) закон может устанавливать иные правила.
Случаев, когда закон требует государственную регистрацию сделок, немного. В частности, такой регистрации подлежат договоры продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости) и т.д.
5. Сделки с недвижимостью нередко удостоверяются нотариально, даже в тех случаях, когда закон этого не требует. В связи с особым правовым режимом недвижимого имущества, законодательством установлен ряд дополнительных требований к оформлению сделок с таким имуществом. Кроме того, в нотариальной практике сложились обыкновения, которые не следует игнорировать.
6. Требования к форме сделок с недвижимостью. Сделки с недвижимостью (договор продажи, аренды и т.д.) совершаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 550, 560, 651 ГК РФ). По общему правилу нельзя совершить сделку с недвижимостью устно или путем обмена документами по средствам почтовой, телеграфной, телефонной, телетайпной, электронной или иной связи.
7. Требования к содержанию сделок с недвижимостью. В договоре, предметом которого является недвижимость, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить соответствующее недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре этих данных условия о предмете считаются не согласованным, а договор не считается заключенным. Поэтому очень важно точно описать недвижимость, являющуюся предметом договора.
В договоре следует указать вид недвижимого имущества (земельный участок, здание или сооружение, прочие составляющие здания или сооружения) (жилое или нежилое помещение). Если объект недвижимости имеет наименование (жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.д.), то оно должно быть указано в договоре. В договоре указывается кадастровый номер - уникальный, неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости.
Посредством присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера осуществляется индивидуализация данного объекта (выделение его из массы ему подобных объектов). Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер не меняется.
В договоре указывается административно-территориальное образование, на территории которого находится данный объект, микрорайон, квартал, улица или иная учетная единица, а также номера зданий, сооружений, помещений, присвоенные исходя из существующего порядка учета зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений.
В договоре указывается также площадь объекта и назначение объекта (жилое, нежилое, торговое и т.д.).
В договоре может быть указано, является ли строение каменным, кирпичным и т.п. Если предметом сделки является помещение - этаж и т.д.
8. В договоре, предметом которого является недвижимое имущество, должны содержаться сведения о праве собственности и иных вещных правах на это имущество. Кроме того, должны быть указаны ограничения (обременения) этих прав.
9. Как известно, по общему правилу цена не является существенным условием договора (даже если договор возмездный) (ст. 424 ГК РФ). Вместе с тем применительно к сделкам с недвижимостью законом устанавливаются и иные правила. Так, в соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В противном случае договор продажи считается не заключенным. Аналогичные правила установлены применительно к аренде зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).
Если иное не установлено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим объектом существующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 255 ГК РФ). Подобные правила установлены и для аренды зданий и сооружений (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Цена недвижимости может быть установлена в твердой сумме, на единицу ее площади или иного показателя ее размера.
10. В отношении отдельных видов недвижимого имущества установлены особые правила совершения сделок.
Так, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ). Ряд особых правил установлен законом для договоров продажи и аренды предприятий и т.д.
11. Земельный участок как объект недвижимости также может быть предметом сделок. При этом можно видеть, что закон устанавливает различные правила, в зависимости от того, является ли предметом именно земельный участок или сделка совершается по поводу здания или сооружения. Во втором случае, очевидно, требуется определить судьбу земельного участка либо его части, на которой находится здание или сооружение. Соответствующие правила устанавливаются гражданским и земельным законодательством (см., например, ст. ст. 552, 652, 653 ГК РФ, ст. ст. 22, 35, 37 ЗК РФ).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствующем договоре нельзя предусмотреть право продавца выкупить земельный участок и т.д.
§ 3. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания
с иждивением
1. Понятие договора ренты. Договор ренты представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представления средств на его содержание в иной форме. Нормы о договоре ренты сосредоточены в гл. 33 ГК РФ (ст. ст. 583 - 605).
2. Виды ренты. Рента может быть бессрочной (постоянной), либо она может устанавливаться на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может устанавливаться с условием пожизненного содержания гражданина с иждивением.
3. Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем ренты плательщику ренты. Эквивалентным объектом является рента в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме.
4. Обязанность плательщика ренты состоит в выплате ренты. Таким образом, договор ренты представляет собой возмездную сделку. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрено, что кроме рентных платежей за саму передачу имущества плательщик ренты должен уплатить вознаграждение (по тексту закона "имущество отчуждается за плату" - ст. 585 ГК РФ). В соответствующих случаях к отношениям по передаче и оплате имущества применяются нормы о купле-продаже, поскольку иное не установлено правилами в договоре ренты и не противоречит существу договора ренты.
Если обязанность плательщика ренты ограничивается внесением рентных платежей (за саму передачу имущества под выплату ренты платить не нужно), то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются нормы о договоре дарения, поскольку иное не установлено применительно к договору ренты и не противоречит существу этого договора.
5. Закон исходит из того, что получатель ренты является более слабой стороной. Поэтому предусматривается необходимость обеспечения выплаты ренты. При этом различные правила установлены в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимость либо движимое имущество.
Если под выплату ренты передано недвижимое имущество, то у получателя ренты возникает право залога на это имущество в силу закона (заключение договора о залоге не требуется). При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязанности по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, лицо, передавшее обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность в случае нарушения договора ренты. Законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность.
При передаче под выплату ренты движимого имущества (в том числе денег) существенным условием договора является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств (поручительством, независимой гарантией, залогом и т.п.) либо устанавливающее обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ренты. Если соответствующие обязанности плательщик ренты не исполняет, то получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Независимо от того, передано ли под выплату ренты движимое имущество или недвижимость, у получателя ренты возникает такое же право в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые он не отвечает.
6. При просрочке выплаты ренты, плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты проценты за пользование чужими денежными средствами по правилам, установленным ст. 395 ГК (по ключевой ставке Банка России). Договором может устанавливаться иной размер процентов.
7. Форма договора ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
8. Особенности постоянной ренты сводятся к следующему:
1) получателями ее могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности;
2) права получателя ренты могут в порядке правопреемства переходить к другим лицам, если иное не предусмотрено законом или договором;
3) по общему правилу постоянная рента выплачивается в деньгах. Размер ренты определяется договором. Договором может предусматриваться, что выплата ренты осуществляется путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. В этом случае определяется денежная оценка указанных вещей, работ или услуг. Размер ренты в расчете на месяц должен быть не менее прожиточного минимума на душу населения, существующего в субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, передаваемого под выплату ренты, а при отсутствии такого прожиточного минимума - исходя из прожиточного минимума на душу населения в целом по России. Размер ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения;
4) рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Договором могут предусматриваться иные сроки выплаты ренты (ежемесячно, раз в полгода, раз в год и т.п.; может устанавливаться календарная дата выплаты ренты и т.д.);
5) риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик ренты может требовать соответственно прекращения или изменения обязательства;
6) постоянная рента может быть выкуплена плательщиком ренты. Выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Кроме того, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену включается цена переданного имущества.
Выкуп ренты может производиться:
- по воле плательщика ренты;
- по требованию получателя ренты.
Договором ренты может предусматриваться, что плательщик ренты не вправе выкупить ренту при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет со дня заключения договора. Но лишить плательщика права на ее выкуп нельзя. Если в договор включено условие об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп, то такое условие ничтожно.
Порядок выкупа ренты устанавливается договором. При отсутствии соответствующих указаний плательщик ренты обязан в письменной форме известить получателя ренты о выкупе ренты. Такое заявление должно быть сделано не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если договором не предусмотрен более длительный срок. Обязательство по выплате ренты прекращается с момента получения получателем ренты выкупной цены.
Получатель ренты может требовать выкупа ренты плательщиком, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором, плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, а также в других случаях, предусмотренных законом (ст. 593 ГК) или договором.
9. Особенности пожизненной ренты состоят в следующем:
1) пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты либо на период жизни другого указанного им гражданина;
2) пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, если договором ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются;
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 84; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!