ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНАЯ КОМИССИЯ
ЭКСПЕРТНОГО СОВЕТА ПО ВОПРОСАМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ
«УТВЕРЖДАЮ»
Президент Ассоциации
«Национальное объединение строителей»
____________________ Глушков А.Н.
(подпись)
«_____» _____________2019 года
Одобрены Научно-консультативной комиссией (протокол от ------2019 № 8)
РЕКОМЕНДАЦИИ
По отдельным вопросам пределов правовой защиты
Участников долевого строительства
В связи с выявлением недостатков переданных им помещений
Москва
2019
СОДЕРЖАНИЕ
| Введение ……………………………………………………………………. | 4 |
| 1. Правовая основа регулирования общественных отношений в сфере защиты прав участников долевого строительства……………………………………………………………….. | 6 |
| 1.1 В части применения ГК РФ……………………………………………. | 6 |
| 1.2 В части применения Закона № 214-ФЗ……………………………….. | 9 |
| 1.3 В части применения Закона ЗПП……………………………………… | 11 |
| 2. Существенные и иные недостатки объекта долевого строительства……………………………………………………………..… | 12 |
| 2.1 Обязательные и добровольные требования нормативной технической документации………………………………………………... | 13 |
| 2.2 Виды недостатков объекта…………………………………………….. | 15 |
| 2.3 Гарантия качества. Взаимодействие застройщика с собственниками квартир в период гарантийного срока эксплуатации……………………. | 19 |
| 2.4 Права требования участников долевого строительства в связи с выявленными недостатками………………………………………………. | 21 |
| 2.5 Субъекты установления (выявления) недостатков объекта долевого строительства………………………………………………………………. | 22 |
| 3. Приемка-передача объекта участнику долевого строительства……… | 23 |
| 3.1 Регламентированные сроки приемки-передачи объекта…………….. | 24 |
| 3.2 Осмотр объекта при приемке-передаче, выявление и фиксация недостатков…………………………………………………………………. | 26 |
| 3.3 Односторонний отказ от приемки объекта…………………………… | 27 |
| 3.4 Особенности условий договора об устранении недостатков объекта | 29 |
| 4. Санкции в отношении застройщика при выявлении недостатков объекта………………………………………………………………………. | 31 |
| 4.1 Виды санкций. Правовые основания применения…………………… | 31 |
| 4.2 Совокупность требований к застройщику. Применение принципа соразмерности………………………………………………………………. | 38 |
| 4.3 Признаки злоупотребления правом и особенности обоснования...… | 40 |
| 5. Уступка права требования. Особенности споров……………………… | 41 |
| 6. Особенности организации деятельности застройщика при производстве отделочных работ…………………………………………... | 43 |
| 6.1 Формирование технического задания, разработка рабочей документации, производство работ……………………………………….. | 43 |
| 6.2 Осуществление строительного контроля. Рекомендации застройщикам……………………………………………………………….. | 45 |
| 7. Заключительные положения……………………………………………. | 46 |
| ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Договор долевого участия. Обязательные положения для защиты интересов застройщика ………………………… | 48 |
| ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Акт осмотра объекта. Рекомендации………………... | 51 |
| ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Инструкция по эксплуатации объекта. Рекомендации……………………………………………………………….. | 52 |
| ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Акт приемки-передачи. Рекомендации……………... | 66 |
ВВЕДЕНИЕ
|
|
|
|
|
|
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был принят в 2004 году. Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
|
|
|
Несовершенство действующего законодательства об обязательных требованиях в сфере жилищного строительства и по вопросу определения качества объекта привело к тому, что практика применения отдельных положений законодательства о защите прав потребителей приобрела негативный характер, а именно массовое злоупотребление правом защиты интересов дольщиков в части соблюдения застройщиками качества передаваемого объекта по договору долевого участия.
В 2016 году законодателями была предпринята попытка защитить застройщиков от недобросовестных истцов, с 1 января 2017 г. вступили в силу нормы Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на защиту прав и законных интересов добросовестных застройщиков и регулирующие вопросы гарантий качества, выявления недостатков, приемки готового объекта участниками долевого строительства. Но полностью избавиться от проблемы до сих пор не удалось.
|
|
|
Предпринимательское и профессиональное строительное сообщество констатирует, что на рынке долевого строительства увеличивается объем злоупотреблений потребителями своими правами. Зачастую эти действия направлены не на защиту нарушенных прав, устранение недостатков в натуре, а на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшение цены договора. На этом рынке ведут активную деятельность специализированные консалтинговые компании, которые на профессиональной основе помогают взыскивать с застройщиков завышенные компенсации, используя пробелы в регулировании вопросов приёмки квартир, устранения выявленных недостатков. Предъявляемые требования являются несоразмерными, а количество исков, поступающих в суды, не уменьшается. Это связано не с ухудшением качества строящегося жилья, а с достаточно широкими основаниями для правовой защиты прав потребителей по обнаружению недостатков в объекте, не учитывающими отраслевой специфики.
Научно-консультативной комиссией Экспертного совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере (далее – Научно-консультативная комиссия) проведено исследование по вопросу о злоупотреблениях правами потребителей в сфере жилищного (долевого) строительства, по итогам которого подготовлены рекомендации, направленные на защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и участников долевого строительства.
Целями разработки настоящих Рекомендаций являются:
1) обеспечение баланса в правоотношениях застройщиков и участников долевого строительства, обеспечение практической реализации принципа разумности и справедливости в гражданско-правовых отношениях;
2) повышение качества строительства многоквартирных жилых домов;
3) повышение уровня правовой дисциплины застройщиков и подрядных организаций;
4) обобщение опыта застройщиков (технических заказчиков) по договорному регулированию отношений с участниками долевого строительства в части предъявления и удовлетворения требований, касающихся недостатков передаваемых (переданных) помещений.
5) обобщение судебной практики в категории споров по качеству объекта.
Разработка настоящих рекомендаций направлена на решение следующих задач:
1) методическая поддержка застройщиков и подрядных организаций – членов саморегулируемых организаций при рассмотрении категорий споров по качеству объектов в судах;
2) формирование унифицированных условий договоров застройщиков и потребителей их услуг.
Настоящие Рекомендации не являются нормативным правовым актом, не содержат норм права и носят исключительно информационный характер.
ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
При проведении исследования Научно-консультативная комиссия проанализировала следующие нормативные правовые акты, документы и материалы:
§ Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ);
§ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее – ГПК РФ);
§ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ);
§ Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон ЗПП);
§ иные нормативные правовые акты;
§ Определения Конституционного Суда Российской Федерации в категории споров по качеству объекта и защиты прав потребителей;
§ Определения Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) в категории споров по качеству объекта и защиты прав потребителей;
§ практика разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Обобщая нормы законодательства в части защиты прав участников долевого строительства, можно выделить следующую правовую основу регулирования этих общественных отношений.
В части применения ГК РФ.
Ø В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Ø Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Ø Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Ø В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Ø Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Ø В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Ø Согласно статье 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору в том числе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Ø В соответствии с пунктом 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
Ø Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за неисполнение денежного обязательства: в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 статьи 395 ГК РФ.
Ø Согласно статье 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Дата добавления: 2020-04-25; просмотров: 128; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!