Глава 3. Разработка концепции проекта
Разработка концепции проекта является наименее формализованной фазой его жизненного цикла и в общем случае включает решение следующих вопросов:
формирование замысла (идеи) проекта;
предпроектные проработки;
предварительное технико-экономическое обоснование;
закрепление прав на инвестиционные действия;
принятие решения о проектировании и строительстве.
Формирование замысла проекта
Основными причинами появления (источниками идей) проектов являются:
неудовлетворенный спрос потребителей на продукцию (работы, услуги);
инициатива предпринимателей.
Эта задача выполняется заказчиком с привлечением группы экспертов в процессе маркетинговых исследований общих возможностей и возможностей реализации конкретных проектов.
Исследование общих возможностей – это анализ данных о существующем спросе на результат проекта и состоянии рынка недвижимости; о районе намечаемой реализации проекта и его экономическом положении; о правовой политике в инвестиционной деятельности, состоянии налоговой и финансовой систем; о наличных ресурсах, их стоимости и возможности использования; о состоянии и перспективах развития инфраструктуры; о наличии и мощностях строительных организаций для реализации проекта; о дополнительных затратах, связанных с реализацией проекта в данном районе.
Исследование возможностей конкретных проектов проводится на основании выявленных общих возможностей инвестирования и предполагает: детальный анализ рынка; определение физических возможностей реализации проекта (потребностей в земельном участке, необходимой инфраструктуре, материалах, кадрах); прогнозирование сроков реализации проекта и затрат на его осуществление; характеристику возможных источников финансирования; данные о рентабельности проекта.
|
|
|
После формирования альтернативных идей проектов производится их предварительная экспертиза с целью исключения из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемых и экспертная оценка оставшихся вариантов проектов. Причинами отклонений могут быть:
недостаточный спрос на результаты проекта;
отсутствие реальных преимуществ проекта перед аналогами;
высокая стоимость проекта;
отсутствие необходимых гарантий со стороны заказчика;
чрезмерный риск.
Экспертная оценка приоритетности вариантов проектов производится в следующем порядке.
1. Определение факторов, которые могут в значительной степени повлиять на успешность реализации проекта. Среди таковых могут быть: спрос на результаты проекта, наличие альтернативных проектов, продолжительность проекта, уровень цен на результаты проекта, соотношение затрат и результатов, сложность проекта, инвестиционный климат в районе реализации проекта, возможность получения исходно-разрешительной документации и т.п.
|
|
|
2. Формирование таблицы основных факторов в порядке убывания их приоритетности (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Экспертная оценка вариантов инвестиционных решений
| № п/п | Характеристика, фактор | Показатель весомости | Номер проекта (варианта проекта) | Интегральная оценка проекта | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | … | 1 | 2 | 3 | 4 | … | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| 1 | ||||||||||||
| 2 | ||||||||||||
| 3 | ||||||||||||
| 4 | ||||||||||||
| … | ||||||||||||
| Всего | 1,0 | - | - | - | - | - | ||||||
Сумма показателей весомости факторов (по столбцу 3) должна быть равна единице.
3. Оценка инвестиционных решений (проектов или вариантов проекта) по каждому из факторов (столбцы 4-8) по определенной шкале (например, от 0 до 100).
|
|
|
4. Расчет оценки влияния каждого фактора с учетом его весомости (столбцы 9-13) путем перемножения показателей весомости (столбец 3 на оценку этого фактора (столбцы 4-8) для различных вариантов.
5. Определение интегральной оценки вариантов решений путем суммирования оценок по всем факторам (столбцы 9-13).
Дальнейшей разработке должны подвергаться решения, получившие наивысшие интегральные оценки.
Предпроектные разработки
Для оценки технической, экологической и финансовой реализуемости проекта производятся прединвестиционные исследования, основными задачами которых являются:
определение состава проекта (перечня зданий и сооружений);
обоснование характеристик комплекса и его элементов;
разработка объемно-планировочных и конструктивных решений.
При проведении предпроектных разработок необходимо руководствоваться следующими принципами:
комплексность – учет и взаимоувязка всей совокупности требований, предъявляемых к проекту;
последовательность – проведение разработок от общего к частному по уровням структуры проекта (комплекс – здание (сооружение) – система);
приемственность и перспективность решений – учет опыта проектирования, строительства и эксплуатации объектов-аналогов, а также перспектив развития строительства;
|
|
|
вариантность – выбор рационального решения на основе разработки и сравнительной оценки возможных вариантов решений;
неопределенность – учет недостаточной полноты и точности информации при предпроектных разработках.
С учетом решаемых задач и используемых принципов процесс предпроектных разработок включает четыре этапа:
функциональный анализ и синтез проекта;
структурно-параметрический анализ и синтез;
разработка вариантов решений;
оценивание и выбор наиболее эффективного варианта.
Функциональный анализ и синтез направлен на обеспечение единства технологического и строительного проектирования и определение функциональной нагрузки объекта. Он включает:
анализ функционально-технологических требований, исходя из назначения объекта и принятой технологии;
формирование перечня основных функций объекта;
определение количественных характеристик по функциям объекта;
синтез функциональной структуры объекта на основе совместимости функций и формирование функциональных модулей.
Структурно-параметрический анализ и синтез связан с поиском и выбором способов реализации функций объекта и формированием его морфологической структуры. На данном этапе выполняются:
анализ возможных способов реализации функций объекта (использование известных способов или их доработка, разработка новых способов);
отбор допустимых (по совместимости и требуемым параметрам) и реализуемых (по возможностям и экономической целесообразности) способов. Формирование морфологической структуры объекта должно осуществляться «снизу-вверх» по уровням его декомпозиции. В результате этого этапа разрабатывается функционально-морфологическая матрица объекта.
Разработка вариантов решений предусматривает объемно-планировочную и конструктивную проработку выбранных способов реализации до такой степени детализации, которая позволяет с необходимой достоверностью провести оценку их технико-экономической эффективности.
Оценивание и выбор наиболее эффективного варианта производится по методике, изложенной в главе 2.
Необходимость и объем предпроектных разработок определяется заказчиком. Выполняют эти работы проектные организации с привлечением, в необходимых случаях, научно-исследовательских и конструкторских организаций.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 120; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!