Выбор подходящего земельного участка.
Выбор земельного участка осуществляет орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
При выборе земельного участка подбирается несколько вариантов размещения объекта, из которых в дальнейшем определяется оптимальный.
Процедура выбора земельного участка включает в себя, информирование населения о предстоящем предоставлении земли для строительства объекта. Земельный кодекс РФ предоставляет право местному населению участвовать в процедуре принятия решения о предоставлении земельных участков.
Если земельный участок предоставляется в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп и будущее его использование не связано с традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами местного населения, то возможно проведение местным населением схода или референдума. В этом случае решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается с учетом итогов такого схода или референдума.
|
|
|
Органы местного самоуправления также информируют землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков, если могут быть изъяты находящиеся в их владении и пользовании земли. В том случае, когда для строительства объекта необходим выкуп земель, находящихся в частной собственности, орган местного самоуправления информирует собственника о возможном выкупе принадлежащего ему участка.
Выбор земельных участков для строительства объекта оформляется актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
|
|
|
(абзац введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 343-ФЗ)
3. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта. На основании данного акта в течение 1 месяца принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта. Это решение является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3 лет.
Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.
1. Проектные риски в строительстве и теоретические основы их анализа
Оценка эффективности проекта происходит, как правило, в условиях неопределенности: потоки денежных средств относятся к будущим периодам, поэтому имеют прогнозный, недетерминированный характер. В условиях нестабильности внешней среды проекта неопределенность возрастает, а риски в сфере строительства увеличиваются, при этом их нормальный уровень значительно выше по сравнению с рисками других отраслей экономики. Это можно объяснить такими инвестиционными характеристиками проектов жилой недвижимости, как низкая ликвидность незавершенного строительства, неперемещаемость объекта строительства, длительные сроки создания и др. Таким образом, современные тенденции развития рынка определяют сферу строительства как область повышенного риска, что, в свою очередь, требует усиления внимания со стороны инвесторов. В соответствии с этим, основополагающими этапами анализа проектных рисков в строительстве могут быть - выделение его содержательных характеристик, мест возникновения (классификаций) и методов оценки, которые будут рассмотрены в данной главе.
|
|
|
1.1 Понятие и сущность рисков инвестиционного проекта
Анализ литературы по данной проблеме показал, что можно выделить два основных подхода к определению понятия "риск". Согласно первому, риск есть вероятность отклонения фактического результата от ожидаемого или уровень неопределенности, который можно измерить [16, с. 180] [6, с. 82-83] [4, с. 3]. С другой стороны, также распространена точка зрения, что риск непосредственно связан с возможностью ущерба. При этом под риском понимается измеримая часть неопределенности, которая влечет за собой возможность неблагоприятных исходов - возникновения убытков, недополучения доходов или появления дополнительных расходов по проекту. В то время как понятие "неопределенность" имеет более широкий смысл и может порождать не только отрицательные, но и положительные или нулевые последствия [13, 5 с. 9].
|
|
|
Обобщая различные интерпретации данного понятия, можно выделить основные элементы, составляющие его содержание:
есть неопределенность развития событий;
существует возможность любых (как негативных, так и позитивных) отклонений результата от предполагаемой цели;
известны или можно определить вероятности возможных исходов и ожидаемые результаты [15, с. 33].
Таким образом, проектные риски в строительной сфере можно определить как численно измеримую вероятность незапланированного получения экономических выгод или возникновения дополнительных убытков в рамках реализуемого проекта или связанной с ним деятельности. В этом и состоит разница между понятиями "неопределенность" и "риск": риск наступления того или иного события можно объективно или субъективно оценить на основе распределения результатов предыдущего опыта [31, с.200].
В то же время, из самого определения понятия возникает вероятность недооценки рисков, что при неблагоприятном исходе и наступлении рискового события приводит к недостатку денежных средств для дальнейшего финансирования строительства. Так, например, если при планировании денежных потоков по проекту не в полной мере был учтен рыночный риск снижения цены за кв. м., то с наступлением спада на рынке недвижимости компания, реализующая проект, будет испытывать недостаток денежных средств. Впоследствии это может привести не только к "замораживанию" строительства объекта на неопределенный срок, но и финансовой несостоятельности всей компании и даже банкротству. Именно поэтому важно установить источник возникновения потенциального фактора риска, что невозможно без проведения анализа основных классификаций проектных рисков в сфере строительства.
1.2 Классификация рисков в строительстве на основе жизненного цикла проекта
Классификация рисков инвестиционного проекта, как и любая классификация, довольно условна, поэтому существует множество подходов к делению видов риска на группы. Это может быть оправдано тем, что для проектов из разных сфер экономики можно выделить специфические, индивидуальные риски. Одной из классификаций риска для любой отрасли является их деление на основе влияния факторов социальной, технологической, экономической, политической и факторов окружающей среды - STEEP-факторы [29, с. 106]. Данная классификация актуальна и для строительной деятельности, которая может быть сильно подвержена их влиянию, но она не отражает всей специфики отрасли.
Так, например, Ф. Хафман делает акцент на специфических внешних рисках и отмечает, что для реализации проектов по строительству объектов недвижимости особенно важен учет финансовых, физических и регулятивных рисков. Физические риски он связывает как непосредственно со строительной площадкой, так и с возможными ошибками при проектировании, которые могут быть вызваны плохой коммуникацией между участниками проекта (подрядчиками, инвесторами, инженерами-разработчиками). Регуляторные риски строительная компания несет в связи с контролем со стороны местных властей, а также вследствие изменения законодательства, регламентов или инструкций [27, с.32-33].
Оценивая риски инвестирования в недвижимость, Стивен Харгитей пришел к выводу, что риск несет в себе две составляющие - систематическую и несистематическую (см. табл. 1). Вероятность или последствия систематического - внешнего - риска оценить практически невозможно, тогда как несистематический риск можно анализировать, как и контролировать его причины и последствия [26, с. 35].
Таблица 1. Классификация рисков компаний строительной отрасли
| Систематические | Несистематические | |
| Рыночный риск (изменение рыночных условий) | Деловой риск (связан с бизнес-процессами компании) | |
| Циклический риск (связан с деловым циклом) | Финансовый (связан с финансовой независимостью и устойчивостью) | |
| Инфляционный риск (изменение покупательной способности) | Риск ликвидности (недвижимость на любой стадии строительства имеет невысокую степень ликвидности) | |
| Процентный(изменение условий кредитования) | Другие специфические риски - конструкционные, исполнительские и др. | |
Изучив общепринятые признаки классификации проектных рисков, представляется разумным их разделение в соответствии с этапом проектной деятельности: риски прединвестиционной, инвестиционной (строительной) и эксплуатационной (операционной) фазы [5, с.73-76] [12, с.132-133]. При этом риски каждого из периодов подразделяются на внешние - зависящие от внешней среды, и внутренние - определяемые деятельностью компании-инициатора.
В силу специфики внешней, институциональной среды и организации финансирования объектов строительства - риски на каждом этапе будут отличаться от рисков других проектов, например, проектов капитальных вложений. Кроме того, классический график жизненного цикла инвестиций, где входящие потоки доходов начинаются только после завершения всех планируемых работ, также необходимо модифицировать. Так как проекты строительства недвижимости обычно предполагают получение доходов от реализации квартир еще до окончания инвестиционной фазы, верхняя часть графика жизненного цикла (приток) должна быть смещена влево (см. Рис. 1). Для того чтобы определить какие виды рисков могут возникать на каждом этапе, проанализируем жизненный цикл проекта строительства жилой недвижимости [3, c. 93].
Этап I. Прединвестиционная фаза:
*Сбор данных и исследования рынка, отрасли, возможных рисков;
*Разработка концепции и содержания проекта, сметно-проектной документации; получение необходимых разрешительных документов по проекту в надзорных и других органах власти;
*Структурное, инженерное планирование и проектирование.
На данной стадии реализации проекта возникают как внешние, так и внутренние риски. К первой категории можно отнести отраслевые, маркетинговые риски (связанные с выбором стратегии и рынков сбыта), а также риски отношения местных властей - неполучения или отзыва разрешительной документации. Вторая группа включает в себя риски перерасхода средств, задержки срока выполнения работ, а также риски проектирования и выбора участка (см. Приложение 1).
Этап II. Инвестиционная фаза:
*Решение вопросов о финансировании проекта и материально-техническом снабжении, организация строительных процессов;
*Строительство и подключение объекта к коммуникациям, организация работ по внутренней и внешней отделке, благоустройству территории;
*Организация и планирование продаж квартир;
*Контроль за ходом работ, проведение испытаний и исследований.
К внешним рискам, возникающим на данном этапе, можно отнести процентный, кредитный, валютный, инфляционный, институциональный (связан с изменениями в правовой, политической сфере и др.), а также физический риск - изменения погодных условий, геологических особенностей участка строительства. Также характерными для данной стадии можно назвать следующие внутренние риски: превышения сметной стоимости, несвоевременного завершения и низкого качества работ, технико-производственные (например, возникновение аварийной ситуации), экологические, организационные.
Этап III. Эксплуатационная фаза:
*Оценка соответствия готового объекта проекту, техническим условиям и регламентам, и получение разрешительной документации о вводе объекта в эксплуатацию;
*Сдача готового объекта в эксплуатацию;
*Устранение ошибок при проектировании или строительстве, обнаруженных после ввода в эксплуатацию.
На данном этапе важно учесть процедурные и технические риски эксплуатации, которые связаны с несоответствием объекта проектной документации, техническим условиям или нарушением его функционирования. Далее в работе будет использована именно последняя классификация - в соответствии с жизненным циклом проекта и источником возникновения рисков (внешние и внутренние), более подробно она представлена в Приложении 1.
Если рассматривать не проект, а сам объект строительства, то некоторые авторы выделяют в качестве последних этапов его жизненного цикла - строительное переустройство и ликвидацию объекта (утилизацию отходов) [11, с.2]. Однако с практической точки зрения затраты и риски этих последних этапов инвестор не несет - объекты недвижимости характеризуются длительным жизненным циклом и сроком полезной службы - от 20 до 100 лет [39, с. 29]. Поэтому можно говорить о том, что с позиции инвестора жизненный цикл проекта строительства недвижимости может ограничиваться тремя этапами. Последняя - ликвидационная фаза, характерная для проектов производственных капиталовложений, может не учитываться в анализе эффективности и рисков.
Кроме того, отличительной чертой проекта строительства жилого дома также будут значительно меньшие риски эксплуатационной фазы, чем для проектов капитальных вложений: после сдачи дома в эксплуатацию строительная организация несет ответственность только в рамках устранения серьезных ошибок, допущенных при строительстве. Если строительство объекта осуществляется в рамках инвестиционной деятельности, а не договора долевого участия, то все риски, связанные с его реализацией, несет инвестор. Так, в ходе анализа было установлено, что риск является неотъемлемой составляющей всех этапов реализации проекта строительства недвижимости. Ввиду того, что на практике избежать его невозможно, чтобы его предвидеть и выработать систему мер по уменьшению последствий - необходимо оценить вероятные потери качественно или количественно.
1.3 Качественные методы анализа рисков проекта
Идентифицировав возможные риски конкретного проекта, необходимо провести их анализ, на основе которого будет приниматься решение о целесообразности участия в проекте. В общем случае выделяют два подхода к исследованию проектных рисков - качественный и количественный. Качественный подход подразумевает под собой описание всех предполагаемых рисков проекта и их причин, стоимостную оценку их последствий, а также мер по их снижению [5, с.95-96].
В ходе качественного анализа определяются факторы риска, которые могут привести к возможным потерям, а также их вероятность и время появления. Производится расчет максимальной величины потерь в случае самого худшего сценария, в дополнение могут быть построены распределения вероятности наступления ущерба в зависимости от размера эффекта [1, с.43]. К качественным методам оценки рисков проекта относят совокупность методов экспертных оценок, анализ уместности затрат, метод аналогий, которые анализируются ниже в данной главе.
I. Методы экспертных оценок
Данная группа методов представляет собой комплекс логических и математико-статистических методов и процедур анализа рисков, основанных на заключениях экспертов имеющих опыт реализации подобных проектов. Каждому эксперту в виде опросных листов предоставляется исчерпывающий перечень рисков и предлагается оценить вероятность их наступления по специальной шкале. Среди них выделяют: метод Дельфи, метод балльной оценки, методики ранжирования - рейтинговый метод, метод на основе бальной оценки и др.[7, с.236].
В процессе исследования по методу Дельфи исключается общение между экспертами и проводится их анкетирование с целью выяснения их мнения по поводу будущих гипотетических событий. Эксперты отвечают на вопросы в виде количественных оценок риска самостоятельно и анонимно, затем они могут корректировать свои мнения с учетом общего мнения экспертов. Групповая оценка может проходить в несколько туров [9, с.74].
Метод балльной оценки риска производится на основе обобщающего показателя, определяемого по ряду частных экспертно оцениваемых показателей степени риска. Он состоит из следующих этапов:
Определение факторов, которые влияют на возникновение риска;
Выбор обобщенного показателя и набора частных критериев, характеризующих степень риска по каждому из факторов;
Составление системы весовых коэффициентов и шкалы оценок по каждому показателю (фактору);
Интегральная оценка обобщенного критерия степени проектных рисков;
Выработка рекомендаций по управлению риском [2, с.72].
Методики ранжирования - рейтинговый метод, ранжирование на основе балльной оценки - предполагают упорядочение рисков в зависимости от их значимости и вероятности появления с применением абсолютных (вероятная сумма потерь или доля потерь от риска) или относительных критериев. Условно этот процесс можно представить в виде таблицы 2 [36, с.44-46].
Уровень риска или вероятный ущерб определяется путем перемножения вероятности возникновения и возможного ущерба соответствующего типа риска, и затем проводится ранжирование полученных величин.
Таблица 2. Матрица вероятных угроз по проекту
| Вероятность возникновения | Ущерб (величина потерь) | Уровень риска (вероятный ущерб) | Ранг риска | ||
| Угроза 1 | |||||
| Угроза 2 | |||||
Рассмотрев основные принципы проведения качественной оценки рисков, нужно отметить, что на практике данные методы могут быть применимы только в совокупности с другими, более объективными (количественными) методами. Во-первых, возрастает риск необъективности результатов из-за некачественного подбора экспертов, их недостаточной квалификации, доминирования мнений или даже ошибок методического характера. Во-вторых, данные методы не учитывают тот факт, что наступление одного рискового события может провоцировать потери разных видов и негативно влиять на результат по проекту сразу в нескольких аспектах [17, с 59].
Именно эти факторы ограничивают применение экспертных методов при оценке рисков в строительстве недвижимости. Они могут быть использованы на начальной стадии анализа, например в ходе первичного определения рисков по проекту: экспертами может быть составлена матрица вероятных угроз (снижение цены за кв. м., риск неполучения или отзыва разрешительной документации, возникновение ошибок при проектировании или аварийной ситуации). Впоследствии результаты опроса экспертов могут быть использованы в ходе количественного анализа (например, анализа чувствительности) и итоговая оценка по проекту будет выноситься на основе более объективных факторов.
II. Анализ уместности (целесообразности) затрат и метод аналогий
В основе анализа уместности затрат лежит предположение о том, что перерасход средств (негативный исход, характерный для риска) может быть вызван следующими факторами:
стоимость реализации проекта в целом или его отдельных фаз изначально была недооценена;
фактическая производительность машин (механизмов) не равна плановой;
фактические нормы затрат не равны плановым в силу непредвиденных изменений внешних условий (инфляция, изменения налогового режима).
В ходе анализа составляется контрольный постатейный перечень возможного повышения затрат для проекта. Финансирование проекта разбивается на стадии, поэтому при первых признаках того, что риск вложения растет, инвестор может предпринять меры по снижению затрат или прекратить его финансирование [2, с.74-75].
Метод аналогий предусматривает оценку риска на основе анализа данных по аналогичным, в том числе и по степени риска проектам. Это могут быть реализованные в прошлом проекты компании-инициатора или аналогичные проекты компаний конкурентов. Сложность при использовании данного метода состоит в правильном подборе аналога, так как формальные критерии, позволяющие установить степень аналогичности ситуаций, на практике отсутствуют [5, c.107].
Кроме того, игнорируется и факт, что любой вид деятельности и внешняя среда проекта постоянно развиваются. Также отсутствуют методические рекомендации, подробно описывающие логику и детали подобной процедуры оценивания риска.
При оценке проекта строительства недвижимости метод аналогий достаточно легко реализуем, если компания имеет опыт строительства подобных объектов. На основании статистического материала по уже реализованным проектам и возникшим незапланированным потерям можно установить область риска по проекту [5, c.108]. Как бы то ни было, как и методы экспертных оценок анализ уместности затрат и метод аналогий можно использовать скорее для предварительной оценки проектов. Их можно назвать приемлемыми для описания возможных рисков, но не для получения объективной оценки риска. Для проектов строительства недвижимости их применимость ограничивает еще и высокая степень неопределенности будущих условий рынка: в данном случае метод аналогий не может считаться объективным, так как входящие потоки доходов от реализации квартир, как и изменение средних цен за кв. метр, не могут быть определены однозначно. Этим обусловлена необходимость применения комплексного подхода с использованием качественного и количественного анализа, основные методы и алгоритмы которого будут рассмотрены ниже.
1.4 Количественные методы анализа рисков
Как было указано выше, наиболее полно и объективно оценить величину и вероятность возможных убытков можно с использованием методов количественного анализа, который предполагает присвоение количественного параметра качественному [2, с. 69]. В ходе количественной оценки рисков численно определяются отдельные виды риска, вероятность наступления тех или иных событий, а также рассчитываются показатели, количественно характеризующие степень риска. Количественная оценка отражает величину предполагаемого риска по проекту, его реальная величина становится известной в результате факта наступления рискового события. В качестве наиболее распространенных инструментов количественной оценки проектных рисков выделяют:
метод корректировки нормы дисконта (ставки процента с поправкой на риск);
анализ чувствительности критериев эффективности;
метод проверки устойчивости (расчета критических точек);
сценарный метод;
деревья решений;
имитационное моделирование (метод Монте-Карло).
Далее рассмотрим подробней основные принципы реализации и недостатки некоторых, наиболее распространенных количественных методов.
I. Метод корректировки нормы дисконта
Неопределенность условий реализации проекта при определении ожидаемого эффекта (NPV) в расчетах может включаться в ставку дисконтирования как поправка на риск. В случае реализации проекта строительства недвижимости можно рассматривать следующие поправки [14, c.135-136]:
1) Риск ненадежности участников проекта - возможность непредвиденного прекращения или приостановки реализации проекта в силу различных обстоятельств, таких как:
нецелевое расходование средств, предусмотренных для инвестирования в проект или создания резервов, необходимых для его реализации;
финансовая неустойчивость компании, реализующей проект, как следствие недостаточной обеспеченности собственными оборотными средствами или недостаточного имущественного обеспечения по кредиту и др.;
неплатежеспособность или неспособность выполнять свои обязательства в рамках заключенных договоров других участников проекта - поставщиков сырья, других контрагентов или потребителей продукции.
Поправка за данный вид риска определяется экспертным путем - каждым участником проекта - и обычно не превышает 5 %, однако ее величина может варьироваться в зависимости от степени проработанности механизмов организации и реализации проекта. В частности, размер премии может уменьшаться, если участники предоставляют какие-либо имущественные гарантии выполнения обязательств, и увеличиваться, если участники не располагают информацией о надежности поставщиков, будущих покупателей и др.
2) Риск неполучения предусмотренных проектом доходов или "несистематический" риск. Данный вид риска может быть обусловлен как внутренней средой проекта (техническими, технологическими, организационными решениями), так и внешним окружением - случайными колебаниями объемов производства, цен на ресурсы (материальные, трудовые) и продукцию. Размер премии за такой риск определяется для конкретного проекта, конкретной отрасли и ее стадии жизненного цикла. Обычно поправки делают на новизну используемой техники (технологии), цикличность спроса на продукцию и другие факторы, определяя величину премии в размерах 1-3% и суммируя их влияние [14, c.136-140].
Указанный подход расчета ставки дисконта с поправкой на риск несколько субъективен и не учитывает корреляцию факторов. Кроме того, дисконтирование по более высокой норме не дает никакой информации о возможных отклонениях результатов по проекту, и полученные результаты существенно зависят только от величины премии за риск. Данный метод также предполагает увеличение риска во времени с постоянным коэффициентом, что ограничивает его применение в рамках оценки проектов строительства. Пропорциональное увеличение риска к концу инвестиционной фазы не может быть корректным, так как для таких проектов наоборот характерно постепенное снижение риска с ростом готовности дома. Так, прибыльные проекты, не предполагающие существенного увеличения риска с течением времени, могут быть проанализированы неверно и отклонены.
II. Метод анализа чувствительности и критических значений
Данный метод анализа рисков заключается в исследовании зависимости результирующего показателя проекта от изменения какого-либо одного параметра (при сохранении остальных на неизменном уровне). В качестве результирующих показателей обычно рассматривают показатели эффективности (NPV, IRR, PI, PP) или ежегодные показатели проекта (размер чистой, накопленной прибыли). Проведение анализа предполагает следующие этапы:
Математически определяется взаимосвязь между исходными и результирующим показателем;
Определяются наиболее вероятные значения для исходных показателей и диапазоны их изменений (обычно в пределах 5-10%);
Рассчитывается наиболее вероятное значение результирующего показателя;
Исследуемые исходные параметры по очереди изменяются в допустимом диапазоне, определяются новые значения результирующего критерия;
Исходные параметры ранжируются по степени влияния на изменение результирующего показателя, таким образом происходит их группировка в зависимости от степени риска [2, с. 75].
Подверженность проекта соответствующему виду риска можно оценить на основе ранжирования показателей эластичности - чувствительности по каждому из параметров или отношения процентного изменения результирующего показателя к изменению значения исследуемого параметра на один процент [5, с.144].
, (1.1)
где:
E - показатель эластичности;
NPV1 и NPV0 - конечное и базовое значение результирующего показателя;
X1 и X0 - конечное и базовое значение варьируемого параметра.
Анализ также можно провести графически, построив зависимости результирующего показателя от изменения каждого из факторов. Чем больше угол наклона зависимости, тем больше риск и чувствительнее значение результата по проекту к изменению параметра. На основании этих расчетов далее проводится ранжирование факторов по степени важности (высокая, средняя, невысокая) и построение матрицы чувствительности.
Продолжением данного метода является метод критических точек (проверки устойчивости проекта), который основывается на определении значений переменных риск-факторов, которые приводят результирующий показатель по проекту к критическому пределу. Разрабатываются наиболее вероятные и критические сценарии поведения исходных показателей и величины возможных потерь [10, с.169]. При этом проект можно считать устойчивым и эффективным, если в моделируемых ситуациях NPV проекта положителен и обеспечивается необходимый резерв его финансовой реализуемости [40].
Несмотря на очевидные достоинства данных методов - объективность, наглядность результатов, многие авторы выделяют и главный недостаток - предпосылка, что изменение факторов проводится изолированно, в то время как на практике они могут быть коррелированны [40]. Для проектов в сфере строительства это может иметь определяющее значение: в период спада рынка недвижимости и экономики многие факторы являются взаимозависимыми. Так, например, может наблюдаться падение средних цен на недвижимость (рыночный риск), в то время как процентная ставка будет расти, изменяя условия кредитования (процентный риск), что повлечет за собой риск превышения сметной стоимости строительства и несвоевременного завершения работ. В этом случае, если переменные тесно взаимосвязаны, необходимо рассматривать их возможные комбинации и использовать сценарный анализ, который представляет собой развитие методики анализа чувствительности и одновременному изменению подвергается вся группа факторов, проверяемых на риск.
III. Метод дерева событий (решений)
Данный инструмент анализа предполагает построение сетевого графика, каждая ветвь которого представляет собой альтернативные варианты развития или состояния среды [13, с. 18]. Так, следуя вдоль ветвей дерева, можно проследить все варианты развития возможных событий, а также выбрать наименее рискованный и оптимальный. В общем случае его алгоритм можно представить в виде следующих этапов:
Для каждого момента времени определяется проблема (вершина) и возможные пути развития событий (исходящие дуги);
Каждой дуге экспертным методом задается вероятность и денежная оценка (возможные потери);
С учетом значений всех вершин рассчитывается наиболее вероятное значение NPV или другой ключевой показатель проекта;
Производится анализ вероятностных распределений [2, с. 80-81].
В качестве основных преимуществ данного метода можно выделить как возможность детального учета многих факторов риска, так и наглядность, логическую последовательность выполняемых операций. Практическое применение "дерева событий" в рамках оценки риска проекта в строительстве видится следующим образом: 1) с помощью анализа чувствительности определяются наиболее серьезные факторы риска; 2) экспертно задается вероятность их реализации; 3) Как исходящие дуги определяются возможные сценарии их изменения в рамках подходящего диапазона; 4) для каждой вершины рассчитывается значение NPV; 5) производится вероятностно-статистический анализ распределения NPV проекта.
Такой комплексный подход к анализу рисков в строительной сфере позволит минимизировать недостатки каждого из используемых методов, если бы они использовались по отдельности. Во-первых, итоговый результат по проекту выносится с учетом одновременного изменения всех основных факторов риска, что невозможно произвести только с помощью анализа чувствительности. Так, можно не изолированно оценить влияние изменения прогнозных цен на недвижимость, ставки по кредиту и риска превышения сметных расходов. Во-вторых, принимается во внимание качественная сторона оценки - мнение экспертов, что очень важно для достижения достоверной количественной оценки и учета специфических особенностей конкретного проекта.
IV. Имитационное моделирование
Практическое применение данного подхода на основе метода Монте-Карло демонстрирует широкие возможности его использования в инвестиционном проектировании в условиях неопредел?нности и риска, позволяя учитывать максимальное количество факторов внешней среды. Алгоритм имитационного моделирования можно представить следующим образом:
На основе анализа чувствительности определяются ключевые факторы проекта, изменения которых приводят к наибольшим отклонениям результата по нему (NPV);
Экспертным методом или на основе статистических данных задаются максимальное, минимальное значение (диапазон изменений) и распределение вероятностей по каждому фактору;
Многократно и случайным образом проводится имитация ключевых факторов в рамках выбранного распределения, рассчитываются соответствующие значения NPV;
Анализируется распределение вероятностей результирующего показателя по проекту (математическое ожидание NPV, дисперсия, среднеквадратическое отклонение и др.) [5, с.153-157].
На основе полученной информации можно рассчитать вероятность получения NPV в каком-либо диапазоне приемлемых для инвестора значений. Из недостатков данного подхода выделяют следующие:
существование коррелированных параметров сильно усложняет модель;
вид вероятностного распределения для исследуемого фактора иногда трудно определить;
исследование модели возможно только при наличии вычислительной техники и специальных пакетов программ;
по сравнению с другими инструментами количественного анализа данный подход может быть менее точным и давать более оптимистичные оценки из-за перебора промежуточных вариантов изменения признаков [40].
Однако для формирования объективной оценки риска данный метод может быть очень полезен: анализируя проект строительства недвижимости, его можно использовать с целью снижения предвзятости оценок экспертов. Сценарии развития событий, разработанные на основе их субъективного мнения, должны быть модифицированы случайным образом, чтобы убрать эту субъективную составляющую прогноза. Применение данного метода видится как раз на этапе формулировки возможных исходов дерева событий. Так, например, имитационное моделирование можно использовать для придания фактора случайности прогнозу цен на рынке недвижимости, при этом основные характеристики распределения (размах, среднее ожидаемое значение) не изменятся.
Таким образом, проведенный выше анализ источников проектных рисков показал, что незапланированное возникновение дополнительных убытков в строительстве может возникать на каждом из этапов реализации проекта - прединвестиционной, инвестиционной или фазе эксплуатации недвижимости. В силу нестабильности внешней среды избежать риск практически невозможно, но можно детально оценить вероятные потери качественно или количественно. Все рассмотренные выше алгоритмы имеют свои недостатки и достоинства: задачей качественного подхода можно назвать выявление возможных видов рисков и описание источников их возникновения, тогда как численную величину вероятных потерь определяют количественные методы. При анализе инвестиционного проекта необходимо применять комплексный подход, для того чтобы наиболее полно оценить величину и вероятность возможных убытков, а также принимать эффективные решения по управлению риском. Решение данной проблемы видится в использовании сценарного метода, который подробно будет описан в следующей главе. Его алгоритм можно комбинировать с рассмотренными выше анализом чувствительности, деревом решений и имитационным моделированием Монте-Карло.
2. Принципы и методология сценарного анализа
В условиях неопределенности, разнонаправленности тенденций на рынке недвижимости и достаточно длинного горизонта планирования инвестиций - сценарный метод анализа рисков значительно повышает эффективность оценки возможных потерь по проекту. Впоследствии это может иметь определяющее значение как для принятия эффективных управленческих решений в ходе реализации проекта, так и для его итоговой оценки. В данной главе раскрываются основополагающие характеристики сценарного метода: производится анализ и обобщение подходов к определению понятия "сценарии", их классификации, рассматриваются методики построения сценариев как наиболее сложный шаг в процессе оценки риска. В результате анализа будет разработан сценарный алгоритм анализа рисков для проекта жилой недвижимости, в который будут встроены другие, рассмотренные выше, методы оценки.
2.1 Подходы к определению и классификации сценариев
Одним из главных инструментов оценки риска по проекту является анализ сценариев, который в общем смысле предполагает разработку сценариев (альтернативных вариантов развития событий в будущем), прогнозирование вероятностей наступления того или иного сценария и оценку инвестиционной приемлемости проекта в соответствии с этими исходами. Развитие современных методов и подходов сценарного анализа началось еще в 1960-х годах, когда были разработаны первые определения понятия "сценарий" и методологические основы проведения анализа, главной направленностью которого было прогнозирование социальных и политических процессов (H. Kahn) [20, с. 797].
Последующие исследования были связаны с прогнозированием цен на рынке нефти (P.Wack), возможностью использования сценариев при разработке стратегических управленческих решений (J. Ogilvy, P. Hawken, P. Schwartz), психологическими аспектами использования сценариев (D. Kahneman, A. Tversky) - в итоге, данный подход превратился в сложную методику прогнозирования, отличную от других количественных подходов к планированию [28, c.380-381].
В связи с этим, среди основных целей сценарного планирования и анализа выделяют:
предвидение будущих угроз (потерь) и возможностей с учетом различных обстоятельств [37, c.10-11];
пересмотр сегодняшних решений с учетом знаний о будущем;
разработке соответствующих стратегических решений в случае наступления того или иного события [35, c.224].
Анализ литературы по данной проблеме позволил выявить 2 подхода к определению понятия "сценарии", обобщение которых можно представить в виде таблицы 3 [23, c.209] [35,c.223-224].
Таблица 3. Подходы к определению понятия "сценарии"
| Подход I | Подход II | |
| - описание возможных наборов и последовательности событий, которые вероятно будут иметь место в будущем (M. Jarke, 1998); - внутренне представление о том, каким может оказаться будущее -- не прогноз, а один из вариантов будущих последствий (М. Porter, 1985); - набор достаточно вероятных, но структурно различных вариантов будущего (Van der Heijden, 1996); - совокупность (синтез) различных событий и стратегий, которые приводят к различным исходам в будущем (F. Roubelat, 2000) | - инструмент упорядочения представлений об альтернативных исходах будущего, с учетом возможности принятия решений в настоящем (P. Schwartz, 1996); - рациональный метод представления альтернативных вариантов будущего, в которых реализуются принятые компанией решения (P. Schoemaker, 1995) | |
Первая группа определений описывает сценарии как "проектирование развития будущих событий", тогда как вторая акцентирует внимание на том, что это -- метод, инструмент, использование которого позволяет соотнести вероятные исходы с принимаемыми в настоящий момент действиями.
Одной из основных классификацией сценариев является их деление на поисковые и нормативные:
Поисковые сценарии строятся на предположении, что тенденции развития системы (процесса, отрасли) сохранятся в будущем и определяют, что вероятно может произойти;
Нормативные сценарии, опираясь на нормативное состояние системы в будущем, определяют возможные, альтернативные пути достижения этих норм, т.е. отвечают на вопрос, как (какими путями) может быть достигнута желаемая цель [35, с.225].
По критерию охвата (масштаба) сценарии классифицируют на односекторные и многосекторные, подвергающие изменению сразу несколько составляющих - финансовую, социальную, политическую и др. [33, c. 59].
Что касается набора сценариев в рамках одной модели, то некоторые авторы предлагают деление на трендовый, контрастный (может быть либо катастрофическим, либо утопическим) и нормативный сценарий [34, c.65]. М. Портер предлагает набор из базового (наиболее вероятного), оптимистического и пессимистического сценария. Однако, как отметил Дж. Коатс, эта классификация не может считаться идеальной, так как базовый сценарий может спровоцировать предвзятость по отношению к двум остальным альтернативам. Эту проблему он предлагает решить путем разработки двух или трех макро-сценариев, которые будут состоять из индивидуальных сценариев, что обеспечит их связанность и целостность [21, c. 122].
Далее в работе при построении "дерева сценариев" представляется разумным использовать именно такой подход: три макро-сценария, с заданными вероятностями, и каждый при этом состоит из индивидуальных поисковых сценариев - базового, оптимистичного и пессимистичного. Это обеспечит многовариантность событий и одновременно не приведет к излишней нагруженности алгоритма сценарного анализа, классические этапы которого будут рассмотрены ниже.
2.2 Основы сценарного анализа рисков проекта
Одной из главных проблем управления риском проекта является предсказание возможных изменений среды, которые повлекут за собой и изменения эффективности и, возможно, итогового решения по проекту. Данный вопрос имеет место и в строительной отрасли: российский рынок недвижимости нестабилен и сильно зависим от множества внешних факторов. Сценарный анализ проектных рисков позволяет учесть даже самые маловероятные, но сильно рисковые кризисные ситуации, генерируя ожидаемые денежные потоки по проекту с учетом различных сценариев.
Обобщая литературу по данной проблеме, алгоритм сценарного анализа проектных рисков можно представить в виде следующих этапов:
Анализ среды проекта и компании, которая его реализует. Данный этап предполагает общую характеристику движущих сил, ключевых факторов риска - анализ STEEP-факторов, их тенденций и специфических рисков проекта [32, с.69]. Проводится их экспертное ранжирование в зависимости от значимости (возможного воздействия) и вероятности появления. A. Дамодаран рекомендует фокусировать внимание на 2-3 наиболее значимых для проекта факторах [22, c. 147];
Разработка сценариев и определение их вероятностей осуществления. Данный этап может быть реализован с помощью множества методологий, некоторые из них подробно рассматриваются в следующем разделе. Если говорить в общем, то на данном этапе происходит сбор исторических данных о ключевых переменных и их первичная экстраполяция в соответствии с горизонтом планирования. Далее определяется набор будущих событий, которые могут изменить поведение этих переменных, вероятности их реализации и величина воздействия (количественно). На основе этой информации производится изменение первичного тренда и разработка сценариев, а также вероятностей их реализации;
Определение денежных потоков в соответствии со сценариями. На данном этапе с учетом выбранной ставки дисконта определяются будущие входящие и исходящие денежные потоки, составляется массив значений NPV в соответствии с каждым сценарием и его вероятностью [40];
Анализ результатов и оценка риска проекта. Проводится статистический анализ полученных данных по NPV - расчет среднего, дисперсии, коэффициента вариации, рассчитывается интегральный показатель ожидаемой эффективности проекта и выносится итоговое решение по проекту.
С учетом вышесказанного нужно сделать некоторые модификации в алгоритм. Во-первых, как было отмечено в предыдущей главе, необходимо дать более объективную оценку наиболее значимым - ключевым факторам проекта. На первом шаге алгоритма можно заменить экспертное ранжирование (качественная оценка) на анализ чувствительности и ранжирование в зависимости от эластичности (количественная оценка). В итоге, для проекта строительства можно выбрать 2-3 наиболее значимых фактора, один из которых - цена за кв. метр, проверить чувствительность NPV к их изменению и ранжировать в порядке значимости.
Во-вторых, можно усовершенствовать алгоритм, представив процесс анализа в виде "дерева сценариев". Иными словами, для трех макро-сценариев, которые были определены с помощью анализа чувствительности, также должны быть заданы вероятности. Второй шаг представленного алгоритма предполагает разработку вероятных сценариев, что является наиболее важным и трудным шагом в процессе анализа рисков. Сценарный анализ и само построение сценариев - предположений о нескольких вариантах развития событий - могут быть реализованы с помощью различных методов и техник, основные из них будут рассмотрены ниже.
2.3 Методологические подходы к разработке сценариев и построение алгоритма для проекта в сфере строительства
Ввиду того, что методика сценарного анализа и планирования разрабатывалась многими исследователями, существует большое количество различных по сути и типам технологий построения вероятных сценариев. Условно их можно классифицировать на три группы методов [28, с.382]:
Методы интуитивной логики (intuitive logics);
Методы анализа влияния на тренд (trend-impact analysis);
Методы анализа перекрестного влияния (cross-impact analysis).
Первый подход, основанный на интуитивной логике, представлен методикой консалтинговой компании SRI International, а также матричным методом Shell/GBN, который разработал П. Вакк и затем популяризировал Шварц [19, с.5]. Данная группа методов базируется на логическом построении сценариев - мнении и интуиции экспертов, что с одной стороны обеспечивает креативность и качественный подход, которые невозможно получить при компьютерном анализе. Так, например, методологию построения сценариев SRI International можно представить в виде следующих шагов:
Анализ предполагаемых стратегических решений, постановка задачи;
Определение ключевых факторов, которые могут повлиять на эти решения - концентрация и размер рынка, динамика спроса и цен, экономические условия, условия на рынках труда, капитала, наличие производственных мощностей и др.;
Анализ возможных изменений внешней среды, которые могут повлиять на ключевые факторы, выделенные на шаге 2 (тенденции и темпы их изменений, степень неопределенности и значимости для проекта или бизнеса);
Логическое построение возможных сценариев и их комбинаций на основе опыта и интуиции экспертов [28, с. 382].
Нужно отметить, что ключевые, наиболее значимые внутренние и внешние факторы, влияющие на решение по проекту или на стратегические решения в рамках бизнес-планирования, могут определяться либо с помощью анализа чувствительности (в случае проекта), либо регрессионного анализа.
Второй подход - группа методов анализа влияния на тренд (далее TIA) - предусматривает использование как экспертных мнений, так и математического анализа и моделирования в отличие от метода интуитивной логики. Суть данных методик заключается в экстраполяции трендов ключевых переменных и их последующей модификации с учетом возможных будущих событий. Одна из основных методик в данной группе была разработана компанией “The Futures Group” и в дальнейшем модифицирована Т. Гордоном, она представляет собой следующую последовательность шагов
Сбор исторических данных о ключевых переменных и первичная экстраполяция (без учета влияния возможных будущих событий);
Экспертное определение набора будущих событий, которые могут изменить поведение ключевых переменных, их вероятность и положительное или отрицательное влияние на тренд (см. рис.1) [41] Реализация стратегии развития строительной отрасли и каждой строительной организации идет в условиях неопределенности и рисков, которые зависят не только от состояния внешней среды, но и многих факторов внутренней среды.
В наше время большое внимание уделяется проблеме анализа рисков. Проводится анализ и оценка банковских, страховых, информационных рисков. Потребность в исследовании рисков связана с тем, что числовые данные, а также сами результаты могут носить недостоверную информацию.
Риск – это потенциальная численно-измеряемая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба и убытков (ожидаемой прибыли, имущества, денежных средств). В случае риска возможными последствиями могут быть:
1) отрицательные последствия (убыток, проигрыш);
2) положительные последствия (прибыль, выигрыш);
3) нейтральные (нулевые) последствия.
Туманность и неясность будущих событий заставляет инвестора анализировать и управлять рисками инвестиционного проекта.
Риск проекта – это комплекс возможных условий и ситуаций, которые могут стать причиной снижения доходности проекта или его полной неосуществимости.
Управление рисками (риск-менеджмент) – это особый вид деятельности направленный на сглаживание отрицательных, неблагоприятных, нежелательных внутренних и внешних факторов влияющих на результаты бизнеса, а также использование благоприятного воздействия этих факторов, которые будут обеспечивать предприятие полезными результатами или иными преимуществами по сравнению с конкурентами.
Таким образом, риск–менеджмент – это процедура принятия и выполнения управленческих решений, которые минимизирует неблагоприятное влияние убытков, вызванных случайными событиями на инвестиционный проект.
Причинами риска служат:
1) Недостоверная информация;
2) Недостаточное знание всех обстоятельств, параметров, ситуации для выбора наиболее правильного решения;
3) Неосуществимость адекватного и точного учета всей доступной информации;
4) Присутствие сопротивления со стороны внутренней и внешней стороны проекта;
5) Наличие факторов случайности (реализация таких факторов, которые невозможно предусмотреть, спрогнозировать, предугадать).
Для разработки плана мероприятий по уменьшению рисков требуется определить и оценить риски данного проекта в отрасли.
Для оценки рисков проекта используется качественный анализ, который предполагает анализ возможных рисков и разработку мер по их снижению, описание неопределенностей, присущих проекту, а также причин, которые их вызывают. Использование количественного анализа – это оценка стоимостного изменения эффективности проекта [2, с.36].
Полученные проектные риски должны быть ранжированы по степени важности и величине возможных потерь. Основные риски необходимо проанализировать с помощью количественных методов для более точной оценки каждого из них.
Если проект принимается, то руководству нужно решить задачу управления выявленными рисками. Процедуру оценки инвестиционного проекта можно представить в виде схемы.
Инвестиционный проект строительства проходит в своем развитии определенные стадии, которые в совокупности определяют жизненный цикл проекта. Жизненный цикл любого инвестиционного проектирования подразделяют на три этапа (фазы):
1)прединвестиционная;
2)инвестиционная;
3)эксплуатационная[1, с.6].
Рисунок 1. Процедура оценки инвестиционного проекта
Инвестиционно-строительный проект имеет свои специфические стадии жизненного цикла, на каждой из которых необходимо проводить комплексный экономический анализ.
Риски строительного проекта могут быть связаны с особенностями его жизненного цикла, географией размещения, типом, поведением заказчика, субподрядчиков, материалов и многими другими факторами [3,с. 78].
В нашей стране в период экономической нестабильности и экономического кризиса умение анализировать возможные риски приобретает большое значение. Возникновение риска связано с невозможностью с точностью определять и прогнозировать конечные экономические результаты реализуемых инвестиционных проектов.
Рисунок 2. Этапы инвестиционно-строительного проекта
Риск инвестиционного проекта следует оценивать и рассматривать в процессе принятия инвестиционного решения. Поэтому, целесообразно выделить главное свойство риска: он имеет место только в рамках будущего и тесно связан с прогнозированием и планированием результатов, а значит, и с принятием инвестиционного решения.
Предлагается определить риск методом проверки по типовым рискам.
Различают большое количество классификаций рисков, но для отрасли строительства целесообразно рассматривать следующие типовые риски:
1. По виду возможного прогнозирования риска:
А) прогнозируемый риск – это предсказуемый риск, связанный с факторами неопределенности вероятность наступления, которых является последствием смены циклов развития финансового, инвестиционного и других рынков.
Б) непрогнозируемый риск - связан с факторами полной неопределённости, и на данный момент их нельзя определить по той или иной причине (форс-мажорные риски, макроэкономические риски и т.д.)
2. По видам источников возникновения риска:
А) систематический (внешний) рыночный риск – вероятность наступления отрицательного изменения стоимости причиной, которого является колебания процентных ставок (риск процентных ставок), цен продукции, курсов валют (валютный риск), являющихся объектом инвестирования;
Б) несистематический риск (внутренний или специфический) инвестиционный риск который связан с эффективностью управления в инвестиционной деятельности.
3. По видам потерь:
А) риск упущенной выгоды определяется возможностью наступления косвенного ущерба в результате неосуществления какого - либо мероприятия;
Б) риск снижения доходности - это вероятность уменьшения планируемого дохода;
В) риск прямых инвестиционных потерь представляет собой вероятность неверного выбора объектов вложений инвестиций, полной или частичной потери инвестированного капитала (риск банкротства, кредитный риск)
Особый интерес представляет деление рисков в соответствии со стадией проекта, на котором они возникают.
Инвестиционная фаза включает риски:
1) Увеличение сметной стоимости инвестиционного проекта;
2) Приостановка строительства объекта;
3) Выбор плохой архитектурной концепции проекта;
4) Непрохождение проектной экспертизы;
5) Недостатки проектно-изыскательных работ.
Производственная фаза включает риски:
1) Риски связанные с технологией, управлением, транспортом, материалами, сырьем;
2) Риски реализации продукта;
3) Экологические риски и другие риски гражданской ответственности;
4) Финансовые риски (риск нестабильности процентной ставки, кредитный риск, валютный риск).
Фаза закрытия проекта включает риски:
1. Риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта;
2. Риски возникновения гражданской ответственности и т.п.
Риски, возникающие в течение всего проектного цикла:
1. Страновые;
2. Административные;
3. Юридические и форс-мажорные.
Риски, возникающие на всех стадиях проекта - общие риски:
1. Неразвитое гражданское и корпоративное законодательство;
2. Слабое страхование, корпоративное управление, система руководства.
Оценка рисков в отрасли строительства недвижимости осуществляется одним из оптимальных методов оценки рисков. Данные методы кратко приведены в таблице 1:
Таблица 1
Методы анализа и оценки рисков проекта
| Метод анализа и оценки рисков проекта | Характеристика метода |
| Вероятностный анализ рисков | Построение и расчеты осуществляются по модели в соответствии с принципами теории вероятности. Вероятность возникновения убытков определяется на основе данных статистики предшествовавшего периода с установлением области рисков. |
| Метод экспертных оценок | Привлечение экспертов для оценки рисков при недостаточном объеме информации. Данные специалисты оценивают проект и его отдельные процессы по шкале (степени) рисков. |
| Метод аналогов | Осуществленные аналогичные проекты могут использовать для переноса их результативных данных на разрабатываемый проект. Этот метод применяется, если внешняя и внутренняя среда проекта и аналогов имеет достаточную сходность параметров. |
| Анализ чувствительности проекта | Метод позволяет оценить, степень чувствительности заданного критерия при разных значениях данных переменных необходимых для расчета. |
| Сценарный анализ | Метод предполагает разработку несколько вариантов развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический и оптимистический вариант возможного изменения переменных. |
| Метод построения «дерева решений» проекта | Предполагает поэтапное разветвление процесса реализации проекта. Учитывает риски, затраты проекта на каждом этапе с оценкой ущерба и выгод. |
| Имитационный метод -метод Монте-Карло | Имитационное моделирование основными преимуществами, которого является открытость и простота всех расчетов, и оценка результатов анализа проекта всеми участниками процесса планирования. |
После выявления и оценки риска принимаются меры, направленные на его снижение. К этим методам обычно относят: уход от возможных рисков через отказ от рискованных инвестиций, компенсация рисков (страхование, резервирование) или снижение и предотвращение воздействий риска такими способами как:
1) распределение риска;
2) хеджирование;
3) диверсификация;
4) лимитирование.
Наиболее эффективными способами снижения риска является диверсификация или распределение риска. Распределение риска оформляется на стадии разработки финансового плана и контрактных договоров. Распределение риска может быть создано как среди подрядчиков, так и дольщиков.
Хеджирование (страхование) риска - является методом уклонения от рисков. Которое предполагает страхование рисков путем занятия противоположной позиции по активу на рынке.
Понятие страхования инвестиций включает в себя страхование политических рисков инвестора, финансовых рисков, строительно-монтажных рисков, объектов недвижимости, риска неисполнения договорных обязательств (предпринимательский риск).
В качестве объектов страхования может рассматриваться как весь комплекс рисков, присущих данному виду инвестирования, так и отдельные значимые риски (риски, на часть которых приходится более 5 % от значения совокупных рисков). В этом случае существенные риски объединяются в отдельный блок для того чтобы организовать конкретные мероприятия по их снижению.
Способы страхования риска:
1) создание особых резервов (финансовых, информационных, материальных);
2) частичная или полная передача рисков специализированным кредитным институтам – страховым организациям;
3) система заключения срочных контрактов и сделок на рынке ценных бумаг, предоставление гарантий, включение защитных оговорок в заключаемые договоры.
Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов – является одним из наиболее надежных способов снижения риска инвестиционного проекта. Оно предусматривает установление соотношения между потенциальными рисками, изменяющими стоимость проекта, и размером расходов, связанных с преодолением нарушений в ходе его реализации.
Таким образом, участники инвестиционных проектов сталкиваются с различными видами рисков на каждом этапе жизненного цикла проекта. Своевременное выявление и оценка рисков дает возможность существенно повысить жизнеспособность и эффективность проекта. Используя методы анализа и оценки риска можно значительно уменьшить уровень неопределенности инвестиционно-строительного проекта. После выявления рисков нужно принимать правильные меры, направленные на их снижение, для того чтобыне потерять прибыль проекта, и сделать его доходным.
Пожалуйста, не забудьте правильно оформить цитату:
Садыкова А.Ф. АНАЛИЗ РИСКА В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ ПРОЕКТЕ // Научное сообщество студентов XXI столетия. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ: сб. ст. по мат. XLV междунар. студ. науч.-практ. конф. № 8(45). URL: https://sibac.info/archive/economy/8(45).pdf (дата обращения: 27.09.2018)
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а они, в свою очередь, - разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.
В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие - нет, и что конкретно можно строить на территории.
Основная цель введения ПЗЗ территорий городских сельских поселений - упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков.
Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.
Подробнее ознакомиться о основными положениями ПЗЗ, используемой в них терминологией, порядком принятия, перечнем вопросов, решаемых с их помощью, ответственностью администраций по их выполнению можно вот на этой странице портала "Земельный вопрос".
С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. №73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.
Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса.
Эти документы не содержали двух важных компонентов - схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.
Новый Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) определил необходимость наличия схем зонирования (графического материала по границам территориальных зон различного функционального назначения с кодовым обозначениями таких зон) и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).
Они, по новому Градостроительному кодексу, должны быть разработаны в составе местных нормативных правовых актов.
Иными словами, ПЗЗ - это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).
Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом заключается в публичности правового акта (официальном опубликовании для всеобщего сведения, иначе он не может действовать) и действии градостроительной документации без её опубликования.
Градостроительный кодекс определяет не только развёрнутый перечень видов градостроительной документации, но и перечень градостроительной документации, которая разрабатывается местными органами власти:
- Генеральный план поселения(города, населённого пункта) - градостроительная документация о долгосрочном (перспективном) градостроительном планировании. В нём укрупнено определяются основные направления развития территории.
- Зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляется без установления градостроительных регламентов, не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты. Проекты планировки, проекты межевания и проекты застройки (ПЗЗ) - градостроительная документация о застройке территорий - разрабатывается на основе Правил (пример -ПЗЗ Санкт-Петербурга).
Структура правил землепользования и застройки
Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.
Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие - нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.
Территориальная часть ПЗЗ - это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.
ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.
Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
Правила имеют большую силу по отношению кГенеральному плануи другим видам градостроительной документации.
Генеральный план особым образом учитывается в ПЗЗ. В Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.
По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.
Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).
У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований.
У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.
Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.
С возможностями любого вида разрешённого использования позволит ознакомиться новый их Классификатор ВРИ-2015, вступивший в силу с дополнениями и изменениями 3 ноября 2015 года.
Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков), О том, как изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.
Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, которые утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.
Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.
Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:
1. жилым
2. общественно-деловым
3. производственным
4. инженерных и транспортных структур
5. рекреационным
6. сельскохозяйственного использования
7. специального назначения
8. военным объектам
9. иным территориальным зонам.
Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:
1. для дачного строительства.
2. для личного подсобного хозяйства (полевые участки).
3. для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
4. для ведения подсобного сельского хозяйства.
5. для сельскохозяйственного производства.
6. для крестьянского хозяйства.
7. для фермерского хозяйства.
8. для крестьянского (фермерского) хозяйства.
9. для сельскохозяйственного использования.
10. для садоводства и огородничества.
11. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
12. для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).
13. земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).
14. для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).
15. для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.
Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории, то есть без изменения категории, вправе принимать:
1. Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),
2. Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.
Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.
ПЗЗ определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).
В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений.
Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории.
В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов.
Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.
А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.
Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса».
Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.
Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)
В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:
1. Заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.
2. Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.
3. Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.
4. Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных ) слушаний.
5. Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.
6. Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
7. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.
Примечание
Прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство.
В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации разрешённому использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).
Перевод земель сельскохозяйственного назначения (с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.
Категорию земель можно изменить путём подготовки и утверждения Генерального плана поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.
За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.
До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:
1. Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.
2. Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).
3. Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).
Общие положения Правил землепользования и застройки
Дата добавления: 2019-11-25; просмотров: 181; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!