Содержание выбора земельного участка
В процессе выбора земельного участка решаются две основные задачи:
1) получение исчерпывающей информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок;
2) решение на основании полученной информации, соответствует ли строительство объекта обязательным требованиям.
Необходимо еще раз отметить, что Земельный кодекс Российской Федерации возлагает обязанности по обеспечению выбора земельного участка на орган местного самоуправления (чаще всего это делают местные органы по архитектуре и градостроительству или земельные комитеты). Однако нередко на практике эти обязанности перекладываются на самого заявителя или на некую организацию (муниципальное унитарное предприятие или учреждение), с которой заявителю "предлагают" заключить договор на сбор согласований. И то и другое незаконно, и с формальной точки зрения заявитель вправе обжаловать такие действия (бездействие) органа местного самоуправления.
1) Получение исчерпывающей информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок.
Данная задача решается путем анализа документов государственного земельного кадастра, землеустроительной документации, информации о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Такие документы предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
|
|
|
Рассмотрим более подробно указанные виды документации.
Документы государственного земельного кадастра.
Федеральный закон от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" подразделяет документы государственного земельного кадастра на основные, вспомогательные и производные. В процессе выбора земельного участка используются в основном основные документы государственного земельного кадастра:
а) Единый государственный реестр земель, который содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. В ЕГРЗ должны содержаться основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками;
|
|
|
б) кадастровые дела, которые представляют собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета;
в) дежурные кадастровые карты (планы), на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой форме сведения о земельном участке, а дежурные кадастровые карты (планы) - сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон .
--------------------------------
Статьи 13 - 16 Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре".
Сведения государственного земельного кадастра предоставляются, как правило, в виде выписок из государственного земельного кадастра. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка. Выписки, содержащие сведения о нескольких земельных участках, изготавливаются в форме кадастрового плана определенной территории .
|
|
|
--------------------------------
Пункты 5, 6 Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра (утверждены Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918).
Документы землеустройства.
Федеральный закон от 18 июня 2001 г. "О землеустройстве" выделяет различные виды землеустроительной документации (ст. 19). В процессе выбора земельного участка наибольшее значение имеют проекты территориального землеустройства; материалы межевания объектов землеустройства; карты (планы) объектов землеустройства; материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона "О землеустройстве", на основе землеустроительной документации, материалов и данных (в письменной, графической, электронной, фотографической и иной форме), полученных в результате проведения землеустройства, должен формироваться государственный фонд данных. Документы фонда данных используются для обеспечения землеустроительной документацией органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан . На практике чаще всего доступ к землеустроительной документации можно получить в архивах территориальных органов Роснедвижимости, ФГУП "Госземкадастрсъемка" и местных земельных органов.
|
|
|
--------------------------------
Пункт 16 Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (утверждено Постановлением Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514).
Информация из государственного градостроительного кадастра.
Данный источник информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок, прямо не указан в п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в нем определено лишь, что выбор участка осуществляется в том числе с учетом градостроительных условий использования территории).
До 1 июля 2006 г. действует гл. XI Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 г., в соответствии со ст. 54 которой государственный градостроительный кадастр включает в себя:
- топографо-геодезические и картографические материалы;
- сведения об экологическом, инженерно-геологическом, о сейсмическом, гидрологическом состоянии территорий;
- сведения об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и о благоустройстве территорий;
- сведения о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке;
- сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон.
Поэтому государственный градостроительный кадастр, если он ведется надлежащим образом, может быть очень ценным источником информации, особенно если земельный участок выбирается из состава земель поселений .
--------------------------------
Положительным примером в этом смысле является город Москва. Кадастровая справка (выписка из государственного градостроительного кадастра) в короткие сроки выдается любому лицу и содержит весьма полную информацию о территории.
1 июля 2006 г. вступает в силу глава 7 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 г., в соответствии с которой ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется органами местного самоуправления. Данные системы должны включать в себя, в частности, сведения:
а) о документах территориального планирования Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;
б) о документах территориального планирования субъектов Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;
в) о документах территориального планирования муниципальных образований, материалах по их обоснованию;
г) о правилах землепользования и застройки, внесении в них изменений;
д) о документации по планировке территории;
е) об изученности природных и техногенных условий на основании результатов инженерных изысканий;
ж) об изъятии и о резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
з) о геодезических и картографических материалах;
и) дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках;
к) иные документы и материалы.
В целях создания информационных систем обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации 2004 г. сведения государственного градостроительного кадастра в объеме, необходимом для ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, подлежат передаче в органы местного самоуправления городских округов, органы местного самоуправления муниципальных районов в срок до 1 июля 2006 г. До 1 июля 2006 г. в состав государственного градостроительного кадастра должны включаться утверждаемые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации документы территориального планирования, правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, иные указанные в ч. 4 ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы и сведения, а также дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках, содержащие в обязательном порядке все разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительстве, реконструкции объектов капитального строительства документы и карты (схемы) .
--------------------------------
Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Информация о подключении объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения имеют весьма важное значение, поскольку стоимость подключения к ним будущего объекта составляет, как правило, весьма значительную часть бюджета проекта.
Значительные затраты на подведение коммуникаций к объекту (например, строительство нескольких километров трубопровода, линии электропередачи) зачастую приводят заявителя к выводу о нецелесообразности реализации проекта.
В настоящее время данные вопросы регулируются ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. N 83). В соответствии с указанными актами технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий (ч. 7 ст. 48).
Однако на практике эти весьма прогрессивные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются пока редко. Так, эксплуатирующие организации очень часто обусловливают возможность подключения к сетям условиями, не связанными со строительством данного объекта (например, построить трансформаторную подстанцию в другой части города, обеспечить газом объект социального назначения и т.п.). Плата за подключение, точнее, цена вопроса определяется чаще всего произвольно, в связи с чем заявитель не может точно планировать бюджет проекта.
Сейчас в соответствии с п. 11 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения должна содержать:
- данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
- дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий);
- дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен).
Если для подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения, плата за подключение не взимается.
Если у организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства, отсутствуют утвержденные инвестиционные программы, подключение осуществляется без взимания платы за подключение, а вместо информации о плате за подключение выдаются технические условия в соответствии с пунктом 7 указанных Правил .
--------------------------------
Пункт 10 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
2) Решение на основании полученной информации, соответствует ли строительство объекта обязательным требованиям.
Получение информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок, требуется прежде всего для того, чтобы уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления, муниципальные организации провели процедуры согласования места размещения объекта с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах.
Земельный кодекс Российской Федерации не определяет точный перечень органов и организаций, согласующих место размещения объекта. Состав таких органов определяется исходя из положений иных нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также местоположения земельного участка.
Так, например, в любом случае в выборе земельного участка принимают участие:
- органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора ;
--------------------------------
В настоящее время - органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. В соответствии с п. 3 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускаются при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.
- органы государственного пожарного надзора .
--------------------------------
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. "О пожарной безопасности" должностные лица органов пожарного надзора имеют право участвовать с правом решающего голоса в работе комиссий по выбору площадок (трасс) строительства.
Если земельный участок располагается в водоохранной зоне, то в соответствии с Положением о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах требуется согласование с бассейновыми и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда Министерства природных ресурсов Российской Федерации .
--------------------------------
Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. N 1404.
В настоящее время - Федеральное агентство водных ресурсов. В Москве, например, его территориальным органом является Московско-Окское бассейновое водное управление.
В случае нахождения участка на территории объекта культурного наследия и в зонах охраны объекта культурного наследия необходимо согласование с органами охраны объектов культурного наследия .
--------------------------------
Статья 35 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Еще один пример: в соответствии с п. 1 ст. 47 Воздушного кодекса Российской Федерации размещение в районе аэродрома зданий, сооружений, линий связи, линий электропередачи, радиотехнических и других объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов или создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, устанавливаемого на аэродроме, должно быть согласовано с собственником аэродрома и осуществляться в соответствии с воздушным законодательством Российской Федерации.
Чаще всего перечень органов и организаций, уполномоченных проводить согласования, конкретизируется на местном уровне. Нередко в муниципальных образованиях создаются комиссии по выбору земельных участков, в состав которых входят представители согласующих органов или организаций .
--------------------------------
См., например, Постановление мэра города Тынды от 13 мая 2004 г. N 625/5 "Об утверждении постоянно действующей межведомственной комиссии по предварительному согласованию места размещения объектов установки и строительства на территории муниципального образования города Тынды".
Суть процедур согласования заключается в определении соответствия или несоответствия будущего объекта недвижимости требованиям нормативных правовых актов, технических регламентов, строительных и санитарных норм и правил, иным обязательным требованиям. Так, например, если выясняется, что животноводческий комплекс предлагается построить в пределах второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то территориальный орган Федеральной службы по защите прав потребителей и благополучия человека отказывает в согласовании места размещения такого объекта на основании п. 3.2.1 Санитарных правил СП 2.1.4.1075-01 "Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы" .
--------------------------------
Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 8 ноября 2001 г. N 32.
Заключение согласующего органа или организации о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке выражается в соответствующем письме (заключении) и/или подписании акта выбора земельного участка.
Весьма часто на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований создаются коллегиальные органы , которые оценивают в том числе целесообразность размещения объекта на данном участке с точки зрения его соответствия планам социально-экономического развития региона. Тем самым обеспечивается требование п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечить выбор земельного участка "с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории". Однако после утверждения документов территориального планирования в отношении данных территорий необходимость в деятельности таких комиссий отпадет, так как если объект соответствует документам территориального планирования, то дополнительной оценки целесообразности его размещения не требуется.
--------------------------------
Их наименования весьма разнообразны: комиссии по градостроительству и земельным отношениям, по инвестициям и пр.
<< | >>
↑
Источник: М.В. ПОПОВ. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. 2006
Еще по теме 2.2.1. Содержание выбора земельного участка:
· Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
· Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
· Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
· 2.2. Выбор земельного участка
· 2.2.3. Значение выбора земельного участка
· 2.2.2. Оформление результатов выбора земельного участка
· Статья 31. Выбор земельных участков для строительства
· Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
· 2.1. Обращение с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта
· 2.7.4. Содержание решения о предоставлении земельного участка
· 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
Дата добавления: 2019-11-25; просмотров: 155; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!