Глава 2. Приватизация жилых помещений – одно из центральных основания возникновения права собственности на жилье



Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 19 приобретение гражданами жилья в частную собственность) закрепляет:

Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Итак, право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.  

Приватизация жилых помещений

В соответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения (квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в свою собственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещения передаются им в общую собственность (совместную или долевую) или в собственность одного из них.

Приватизация – один из самых недорогих и простых способов приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах.

Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.

При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.

Согласно п.3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г.[19][19]) отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемой квартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также опекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласно которому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Что касается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилое помещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными (намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие в общей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или иная договоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи в случаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены в заблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а также когда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии была нарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделку приватизации жилого помещения в судебном порядке (см. п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[20][20]).

Названные положения об основаниях и условиях возникновения права общей собственности на приватизируемое жилое помещение противоречат некоторым особенностям в приватизации жилья, имевшим место на том или ином этапе его осуществления. Так, в ст.12 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции от 4 июля 1991 г.) предусматривалось, что при переходе жилого помещения в порядке приватизации в собственность проживающих в нем членов семьи бесплатно им подлежит передаче общая (жилая) площадь с учетом состава семьи в пределах нормативов, определяемых на региональном уровне на одного человека, но не менее размеров, установленных в самом Законе о приватизации жилья. Другая же статья Закона (ст.11) содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизацию каждым из членов семьи может быть реализовано только один раз. Право же на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилья сохраняется за ними тогда, когда они не участвовали в приватизации жилого помещения и выразили свое согласие на приобретение занимаемого ими жилья в собственность остальными членами семьи или одним из них (п.3 Положения о бесплатной приватизации).

В связи с этим возникает вопрос: как же быть применительно к ситуациям, когда некоторые члены семьи не приняли участие в приватизации, выразив свое согласие на приватизацию жилого помещения другими членами семьи, а жилая площадь при этом соответственно бесплатно была передана и с учетом их доли тоже. Подобное положение еще как-то можно объяснить в отношении тех членов семьи, которые не являются супругом (супругой) приобретателя жилого помещения или одного из участников общей собственности. Поскольку эти члены семьи сами выразили согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за ними соответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.

Все складывается несколько иначе, если дело касается супругов. Возникновение права собственности на приватизируемое помещение за одним из них здесь будет противоречить общегражданским нормам института общей собственности супругов (ст.256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное супругами во время брака, возникает их право общей совместной собственности, независимо от того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если приобреталось имущество на общие средства супругов и ими при этом не определен иной его правовой режим. Тогда выходит, если квартира приватизирована одним из супругов с согласия второго и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетом жилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то по идее и в этом случае должно возникнуть право общей совместной собственности супругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае уже реализовывается свое право на бесплатную приватизацию жилой площади только один раз.

Нисколько не убеждает здесь и обоснование противоположной позиции по данному вопросу тем, что "в данном случае имеет место безвозмездная передача имущества, т.е. дарение" согласно ст.256 ГК РСФСР[21][21]. Отметим, что с 1 марта 1996 г. в этой части действует ст.572 ГК РФ, и именно поэтому на имущество, приобретенное одним из супругов в дар во время брака, согласно ст.256 ГК РФ 1994 г. не возникает право их общей совместной собственности. Но поскольку в рассматриваемом случае жилая площадь при приватизации квартиры бесплатно передается всем проживающим в квартире членам семьи, то и правоотношения собственности соответственно должны возникнуть с каждым из них. Помимо этого, только по наличию сходства в одном признаке - безвозмездном характере передачи имущества, в этих случаях все же не следует проводить подобные аналогии, так как в отличие от договоров дарения сделки по приватизации жилья являются правоотношениями, направленными на преобразование отношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде в правоотношения собственности его пользователей, в чем и заключается их основное своеобразие.

Правоотношения по приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые общие признаки, ряд отличий, связанных главным образом с особенностями преобразования отношений собственности в государственном и муниципальном секторе жилья - с существенными изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статуса органов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положения проживающих на жилой площади лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско-правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско-правовых отношений.

Представляется правильным мнение, что если в приватизируемом жилом помещении кроме нанимателя проживают и другие члены его семьи, то и они все становятся сособственниками помещения, а собственность на занимаемое ими жилое помещение в результате приватизации становится общей[22][22].

Подобные рассматриваемым ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичной оплатой их стоимости. При приобретении жилых помещений с оплатой их полной стоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим до принятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья (да и в случаях приобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом о приватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении права общей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи мог быть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общих средств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичной оплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругов и здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущем случае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальных случаях приватизации жилья (кроме несовершеннолетних, для которых законом все же сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общей собственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой либо регламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторых регионах и предпринимались попытки такого регулирования.

Поэтому и имело бы смысл предусмотреть в законодательстве возникновение при приватизации жилья права общей собственности на занимаемые помещения за всеми проживающими в них членами семьи с тем, чтобы сохранить их равные права на жилую площадь и после ее приватизации[23][23]. Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось бы по нормам гражданского законодательства.

Заключение

Во-первых, право собственности в действующем законодательстве рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается. Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное "хозяйственное господство" над принадлежащим ему имуществом.

Во-вторых, современное право провозгласило принцип, в соответствии с которым, граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования;

6) мены жилья;

1) дарения жилых помещений;

2) рентный договор.

В-третьих, переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом.

В четвертых, право собственности бессрочно. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В-пятых, говоря о законодательстве о жилье, нужно подчеркнуть, что законодательство не стоит на месте — принят ряд федеральных законов, которые предусматривают урегулирование жилищных отношений в новых условиях; в их числе: федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (часть третья) и др. Однако, касаясь перспектив совершенствования жилищного законодательства, необходимо отметить, что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ. Задержка в принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону: в условии отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные действия, которые зачастую не увязываются с федеральным законодательством.

Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993г.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

4. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР – М. Инфра-норма, 2000.

5. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.

6. Кодекс РСФСР об административных правонарушениях от 20 июня 1984 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Российская газета 26 ноября, 2001.

8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., №47, ст. 4473.

9. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

10. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

11. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

12. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

13. Закон РТ №1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа 1993 г.

14. Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г.

15. Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, 22 августа 2001 г., №162.

16. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1. С.81  

Специальная литература:

1. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4.

2. Вышкина С.В. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3.

3. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 1998, №6.

4. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, 1996, №8.

5. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001.

6. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, №№4-5.

7. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция, №3, март 2000 г.

8. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 1998, №7, 8.

9. Титов А.А. Новые способы получения жилья – М. Юрайт, 2000.

10. Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция, 1997, №8.

 


[1][1] Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 г.

[2][2] Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001. – с.3.

[3][3] Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г.

[4][4] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.76.

[5][5] См.: Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

[6][6] Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.

[7][7] Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

[8][8] Здесь и далее под «Основами» следует понимать Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

[9][9] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации, 28 июля 1997 г. №30, ст. 3594.

 

[10][10] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.

[11][11] Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х // Ведомости Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст. 834.

[12][12] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

[13][13] Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1 апреля 1996 г.

[14][14] Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Российская газета, 22 августа 2001 г., №162.

[15][15] Закон РТ №1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан", 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа 1993 г.

[16][16] Указ Президента РТ N УП-213 "О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Татарстан", 30.03.95. // Республика Татарстан, №70, 4 апреля 1995 года

[17][17] Постановление КМ РТ от 25 сентября 1999 г. N 635 "О предоставлении гражданам кредитов на строительство или приобретение жилья из средств государственных ресурсов" // Нормативные акты Республики Татарстан, №10, октябрь 1999 г.

[18][18] Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 "О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан" // Нормативные акты Республики Татарстан, №4, апрель 1999 г.

[19][19] Экономика и жизнь, №6, 1994 г.

[20][20] Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. №11. С.23

[21][21] Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4 - С.99.

[22][22] Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, 1996, №8.

[23][23] Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство, 1998, №3. – с.39.


Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 112;