Жилые помещения как объект права собственности



Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ[3][3]), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок[4][4].

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственниках жилья».

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы[5][5].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[6][6] от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир».

Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г.[7][7] предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).  


Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 33;